14. Оценка земельных участков.

ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости. Об этом же говорит статья 66 Земельного кодекса РФ.

Рыночная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная цена, ПО КОТОРОЙ данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость земельного участка - это стоимость, установленная в результате определения государственной кадастровой оценки. Субъекты оценочной деятельности (оценщики) - это физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организация оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять свою деятельность самостоятельно занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Основания для проведения оценки:

-договор на проведение оценки, заключенный заказчиком или оценщиком или

юридическим лицом.

-определение суда

-решение уполномоченного органа

Процедура кадастровой оценки:

Совокупность последовательно осуществляемых действий.

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки – это решение принимается либо органом исполнительной власти Субъекта РФ, либо органом местного самоуправления в случаях, установленных законодательством s-РФ. Проводится не реже чем 1 раз в 5 лет с последней даты проведения кадастровой оценки.

2) Формирование перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке - этим занимается Росреестр.

3) Отбор исполнителя по определению кадастровой стоимости (выбор оценщика и заключения с ним договора).

4) Определяется кадастровая стоимость и составляется отчет об определении кадастровой стоимости.

5) проводится экспертиза о проведении кадастровой стоимости.

6) Утверждение результатов определения кадастровой стоимости – утверждает заказчик.

7) Результаты опубликуются - создается соответствующее постановление. Внесение результатов в государственный кадастр недвижимости.

8) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены либо в административном, либо в судебном порядке. Для административного порядка - при Росреестре создаются специальные комиссии. В случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость равняется его

рыночной (п 3 ст 66 Земельного Кодекса).

Органы РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному районы, городскому округу.

 

15. Сделки с земельными участками (условия, виды).

В земельном кодексе нет общих условий совершения сделок

Но:

-Земельный участок не должен быть изъят из оборота

-Земельный участок должен пройти кадастровый учет

-Сохраняется целевое назначения земельного участка (речь идет о категории земель)

-Сохраняется установленный режим использования (Например, садовый участок - не может быть использован для предпринимательской деятельности - и если на нем есть сервитут - он переходит к новому покупателю)

-не должно быть спора по поводу границ и принадлежности земельного участка (требуется подтверждающий документ, выписка из кадастра, могут быть показания соседей, запросы из РосЕестра и т.д)

-Не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и некоторых других требований.

-В ряде случаев требуется сохранение минимальных размеров земельных участок для данного целевого использования (принцип нормирования).

Особые требования (применяются к землям сельскохозяйственного назначения) - Смотри закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так же особые требования установлены к земельным участкам под зданиями, строениями, сооружениями (должен быть соблюден принцип единства судьбы земельного участка и строения) - эти данные условия учитывают особенность

земли как объекта гражданского оборота. Почти все (в основном) сделки заключаются письменно + указываются признаки, идентифицирующие земельный участок (кадастровый номер, цель использования, цель получения, наличие объектов недвижимости, в договоре указываются обременения), к договору прилагается кадастровый паспорт, документы, подтверждающие права на земельный участок, сводные данные оценки строений, если они имеются на земельном участке, если участок заложен - то

требования залогодателя по задолженности.