Osnovy_zemlepolzovania-Shoba_S_A_i_dr_-2006

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

отображает исторические условия данной провинции. Например, в старейшей части страны (восточная Канада) системы регистрации базируются на регистрации документов и похожи на систему Великобритании. Система провинции Квебек отображает ее французское наследство и французское гражданское право, выполняя регистрацию права собственности способом, аналогичным принятому во Франции. В восточной части провинции Онтарио функционирует система регистрации документов, а в западной – система регистрации прав. Западная Канада, освоенная в последнюю очередь, в основном использует систему регистрации прав.

Поскольку регистрация земли является компетенцией провинций, существует 10 разных провинциальных систем регистрации прав собственности и федеральная система для земель, которые являются собственностью Федерации и управляются на федеральном уровне (две территории). Сейчас было бы очень тяжело собрать информацию из всех этих систем вместе и создать «национальную» систему регистрации прав собственности. Однако, и граждане, и юридические лица получают одинаковые преимущества от разных систем регистрации прав собственности. Общими чертами этих систем являются:

-земля и здания (улучшения) считаются одним целым, если не указано другое;

-собственность является абсолютной, если не указано другое;

-право собственности сопровождается формальным описанием границ и земельного участка;

-правительство обеспечивает гарантии права собственности и компенсацию в случае совершения ошибки, которая привела к потерям;

-правительство взымает плату за использование регистрационной системы, которая является составляющей частью гарантий;

-деловые круги и общественность имеют доступ к информации регистрационной си-

стемы;

-в основном, регистрационные системы сфокусированы только на информации и деятельности, которая необходимая для регистрации.

ВСША также фактически каждый штат имеет свою систему регистрации, которая базируется на законодательстве штата. В большинства штатов созданы официальные реестры документов, главной мотивацией для создания которых было улучшение поддержки рынка земли. В 15 штатах были предприняты попытки установления системы регистрации прав, но учитывая, что регистрация является добровольной, а плата за исследование документов для подтверждения прав довольно высокой, эти попытки оказались малоэффективными.

Вбольшинстве штатов созданы простые текстовые реестры, куда вносятся записи о соглашениях с недвижимостью в порядке их осуществления. При таких записях правильность соглашения не проверяется, а его действительность не гарантируется. Работа с такими реестрами по силам только профессиональным юристам, которые специализируются на операциях с недвижимостью, но и в этом случае, при значительной стоимости таких действий, остается значительный риск.

Для уменьшения риска вместо регистрации прав часто создают частные страховые компании, которые довольно оперативно ведут собственные реестры документов и на их основе проводят страхования операций с недвижимостью. Основой такой системы являются исторические традиции свободного рынка США, а одним из преимуществ можно считать то, что такая система обеспечивает работой целую армию брокеров, юристов, персонала страховых компаний, и т.п., что является совершенной противоположностью положению вещей в европейских странах, где за реестры недвижимости ответственность несет государство.

Всвязи со значительным ростом деловой активности в США с 70-х гг. осуществляются попытки повысить эффективность системы. В 1980 г. специальной группой было проведено изучение ситуации и подготовлены рекомендации относительно улучшения системы регистрации. Это была фактически первая попытка установить единые для страны стандарты

131

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

и процедуры регистрации, приблизить эти реестры к европейским стандартам через их создание на единой для страны координатной и картографической основе. Однако, учитывая отличие законодательств штатов в этих вопросах и, не в последнюю очередь, большую доходность бизнеса, который функционирует благодаря несовершенству современной системы, успехи в этом вопросе были достигнуты лишь в некоторых отдельных штатах.

Земельный кадастр занимает особое место среди кадастров природных ресурсов, выступая инструментом охраны и организации использования не только земель, но и всех связанных с ними природных объектов. В настоящее время ведомства, ответственные за ведение земельного кадастра, существуют практически во всех странах. С середины 80-х гг. во многих зарубежных государствах проводится реорганизация и техническое переоснащение ведомств, отвечающих за ведение государственного земельного кадастра, создаются новые структуры, вырабатывается необходимая для их работы юридическая база.

Контрольные вопросы:

1.Критерии оценки земель. Качественная оценка почв и земель.

2.Экономическая оценка земель. Виды стоимостей.

3.Основные методы оценки рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость земли.

4.Государственный земельный кадастр. Цели, принципы и схема ведения земельного кадастра.

5.Кадастровая оценка земель. Агропроизводственная группировка сельскохозяйственных угодий по пригодности для сельскохозяйственного использования.

6.Методики кадастровой оценки различных категорий земель.

132

ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

В среднем по ЕС на одно хозяйство приходится около 14 га земли, тогда как в США – 190, а в Австралии – 3700 га. Вместе с тем, по всему миру развитых государств наблюдается общая тенденция к увеличению средних размеров хозяйств. Исключение составляет только Новая Зеландия, где просматривается процесс раздела ряда крупных поместий.

Такой рост средних размеров хозяйств и консолидация земельных владений происходит как за счет действия рыночных сил, так и за счет государственной политики, прежде всего в Европейском Союзе, где в течение длительного периода времени идет выкуп мелких хозяйств, продажа их более крупным, ликвидация чересполосицы, проведение землеустроительных работ. Этому служит и законодательство, которое способствует укрупнению хозяйств. Однако цель такого укрупнения хозяйств – способствовать развитию коммерческих фермерских предприятий, а не латифундий. Проведение аграрных реформ в Испании, на юге Италии, в Японии было направлено на ликвидацию помещичьего землевладения. Отсюда и существование в ряде государств законов о максимальных размерах земельных владений. Правда, такого закона нет в США и Канаде, где не было латифундий феодального типа и гораздо выше обеспеченность землей, но и здесь местное земельное законодательство запрещает скупку фермерской собственности корпорациями. Вообще, западное законодательство отрицательно относится к приобретению земель юридическими лицами. Смысл этого законодательства в том, что земля должна находиться в руках у эффективного земельного собственника, как правило, в рамках семейной фермы.

Несходство в земельном строе развитых стран проявляется и в правах, на которых осуществляется фермерами в странах Запада пользование участками земли. В Бельгии фермерам принадлежит только 1/3 сельскохозяйственных земель, а остальную землю они арендуют у частных лиц (не фермеров) и сторонних организаций. В Новой Зеландии 40% сельскохозяйственных земель используется на условиях аренды, 25% сельскохозяйственных земель здесь принадлежит нефермерскому капиталу и 50% находится в собственности фермерских кооперативов. В других странах земля обычно арендуется у других фермеров, которые не могут сами использовать ее более эффективно. В Канаде на долю арендованных земель приходится 37%, в Нидерландах – 30%, во Франции – 60%.

Государство в развитых странах владеет обычно лишь несколькими процентами сельскохозяйственных земель, что в основном объясняется потребностью в организации их перераспределения. Тем не менее есть примеры и более масштабного участия государства в сельскохозяйственной земельной собственности. В Канаде в 70-е гг. функционировал Земельный банк, выкупавший в широких масштабах землю у фермеров, уходящих от дел, и предоставлявший ее в долгосрочную аренду другим фермерам. Но впоследствии он был упразднен в связи с рядом накопившихся проблем. В настоящее время Израиль является одной из немногих экономически развитых стран, где государство остается крупнейшим землевладельцем.

Вопрос о самом характере землевладения и землепользования, т.е. об обязательности собственности фермера на свой земельный участок для получения высоких производственных результатов не имеет однозначного ответа в мировой практике и целиком находится в русле национальных традиций и хозяйственной целесообразности. По существу в подавляющем большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды. В то же время хорошо известно, что эффективность зависит от размера хозяйства и от организации производства. Основные аргументы в пользу фермерской земельной собственности состоят в том, что фермер под залог земли может получить долгосрочное финансирование, необходимое для вложений в основной капитал, и что, будучи землевладельцем, заинтересован в сохранении и приумножении почвенного плодородия. Однако фермеры, переходящие на условия аренды, выигрывают в том, что высвобождают омертвленный в земле капитал для повышения технологического уровня своего производства, приобретения сельскохозяйственной техники, оборудования, создания построек. Сохранность же плодородия земель ре-

134

ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

гулируется законодательными мерами, включая установление минимального срока земельной аренды. Очевидно, что при том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства.

В Европе, в отличие от таких стран, как США, Австралия, исключительную роль играют сельскохозяйственные кооперативы (главным образом, снабженческо-сбытовые). Европейские фермеры без своих мощных кооперативных структур не могли бы выжить в условиях рынка. В ЕС сельскохозяйственным кооперативам принадлежит свыше 1/2 рынка сбыта сельскохозяйственной продукции и более 1/3 рынка поставок средств производства для сельского хозяйства – по отдельным продуктам эта доля много выше. Еще большую роль сельскохозяйственные кооперативы играют в Японии с ее крайним малоземельем – всего 1,4 га в среднем на хозяйство. Сельскохозяйственная кооперация имеет место и в странах переселенческого капитализма, располагающих значительно большими земельными ресурсами в расчете на одного занятого в сельском хозяйстве, но здесь она развита в целом меньше и имеет другую юридическую основу. Кооперативы США, Канады, Новой Зеландии отличаются от европейских тем, что по своей правовой форме они близки к акционерным обществам или компаниям с ограниченной ответственностью, где голоса и участие в прибыли распределяются по вложенному капиталу, тогда как Европейские сельскохозяйственные кооперативы исторически формировались на полностью демократических началах.

Различия между фермерскими секторами ЕС и США проявляются также в принципиально разных подходах государства и общества к решению фермерских проблем. В странах Евросоюза считается, что общество несет моральную ответственность за обеспечение граждан работой в той местности, в которой они выросли, и не стремится отдать этот вопрос об аграрной перенаселенности в ряде местностей «на откуп рынку». В США общество не берет на себя такого морального обязательства, хотя в целом правительство уделяет значительное внимание проблеме выравнивания доходов фермеров с доходами занятых в других сферах, осуществляет разнообразные программы поддержки отрасли.

Важной сферой государственного регулирования в ряде стран является и сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те, которые идут на жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель.

Примером страны с наиболее развитым законодательством в этой области является Дания, где закон требует от фермера «хорошего ведения сельского хозяйства». Лица, ведущие сельское хозяйство на арендованных, так же как и на собственных землях, обязаны проживать постоянно на данной ферме. Установлена верхняя граница землепользования в 150 га сельхозугодий. Арендатор, также как и покупатель, должен иметь опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующее образование, прожить в сельской местности не менее 8 лет, а также в течение 8 лет он не может ни продать, ни сдать в аренду или в субаренду полученную им землю. В Дании также требуется, чтобы в случае раздела земли каждый из участков имел бы жизнеспособный размер, позволяющий вести современное сельское хозяйство. Таким образом, датское законодательство проводит последовательную линию на поддержку относительно крупных семейных коммерческих ферм. Такая земельная политика является одним из факторов, обеспечивающих Дании во многих случаях лидирующее место по эффективности сельского хозяйства.

Развитое земельное законодательство существует в Германии, где поддерживается постоянный контроль за любыми изменениями собственности или аренды сельхозугодий. В целом законодательство запрещает изъятие сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные цели, но имеется и закон о планировании землепользования, который дает вла-

135

ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

стям права по отводу земель в определенных пределах для строительства дорог, общественных сооружений и т.д.

ВШвейцарии в 1994 г. было принято новое аграрное законодательство, которое ставит своей целью, чтобы земля принадлежала только тому, кто ее обрабатывает. Определены рациональные размеры хозяйств: минимум размера фермы должен обеспечить занятость одного человека на 75% (в равнинных местах это составляет 5-7,5 га), а максимальным считается участок, которые обеспечивает разумный уровень доходов от 2,5 до 3 работников.

ВИталии, Португалии и Испании с учетом аграрного перенаселения основной упор делается на определении нижней границы фермерского хозяйства, чтобы избежать чрезмерной фрагментации. Законом определяется такое понятие, как «минимальное жизнеспособное хозяйство», размер которого устанавливается на региональном уровне.

ВЯпонии, учитывая крайне ограниченную площадь сельхозугодий и огромное давление городов на сельские районы, государство стремится проводить жесткую политику по охране сельскохозяйственных земель. Закон не разрешает приобретать или арендовать ка- кую-либо сельскохозяйственную землю, если данный человек не характеризуется как «физическое сельскохозяйственное лицо», способное проводить необходимые капиталовложения.

ВНовой Зеландии положение с землей совершенно иное, чем в Европе или в Японии. Здесь с самого начала сельскохозяйственное производство было ориентировано на создание крупных хозяйств с использованием наемной рабочей силы. В настоящее время все земельные площади уже заняты. Государственная политика направлена на раздел прежних огромных владений и создание более мелких хозяйств европейского типа. Вследствие этого Новая Зеландия одна из немногих стран, где средний размер сокращается.

ВНорвегии одной из основных целей аграрной политики является сохранение крестьянского хозяйства и препятствование оттока населения из неблагоприятных для сельского хозяйства регионов страны, в особенности на севере и в центре. Аграрная политика ориентирована на социальные и экологические цели – сохранение фермерства, главным образом, фермеров-собственников земли.

Нидерланды являются специфической страной Западной Европы по своей земельной политике. Значительные площади осушенных польдеров находятся в государственной собственности и используются на основе длительной аренды. Арендуются и другие земли. В целом 30% всей земли находятся в арендном пользовании и около половины хозяйств частично или полностью работают на арендованной земле. Государство регулирует размеры арендованных участков, не допуская как дробления ранее существующих хозяйств, так и чрезмерной концентрации земли в одних руках.

ВИрландии, в которой несколько веков господствовала система английских лендлордов – владельцев земли и ирландцев-арендаторов, аренда рассматривается как противоречащая современному национальному духу ирландцев. Аграрная политика ориентирована на фермера-собственника земли, поэтому в Ирландии самый низкий процент фермероварендаторов в Европе – всего 12%.

Во Франции в течение более 30 лет существует сложная система контроля над рынком земли. Минимальная площадь земли устанавливается законом. Такое хозяйство должно обеспечивать полную занятость как минимум двух человек и обеспечивать им надлежащий доход. Сейчас средний минимальный размер составляет 25 га. Верхняя же граница размера хозяйства не устанавливается.

Вцелом большинство западных государств осуществляет достаточно плотный контроль над рынком земли. В то же время в ряде стран, в частности в США, Австралии, Канаде, а также Великобритании, Бельгии и Греции государственный контроль над рынком земли несколько слабее. Однако и там предусматривается право государства обеспечивать соблюдение фермерами правил использования земли, например, с целью предотвращения эрозии и

136

ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

опустынивания, запрещать не фермерам приобретать сельскохозяйственные угодья и выводить земли из сельскохозяйственного оборота.

Таким образом, земельное законодательство развитых стран носит комплексный и целенаправленный характер, имеющий вполне определенные социальные, экономические и производственные цели, достигаемые соответствующими инструментами проведения земельной политики и ограничениями, которые накладываются на земельный рынок (табл.

6.1).

Таблица 6.1 Основные виды политики по государственному влиянию на земельный рынок*

Государственное регулирование землепользования и охраны сельскохозяйственных земель является общепризнанной практикой и имеет серьезные основания. Политика землепользования призвана обеспечивать наиболее оптимальное распределение земель между различными отраслями в соответствии с установленными критериями, которые определяются социально-экономическими факторами и требованиями охраны природной среды. Прежде всего, это необходимость сохранения сельхозугодий в условиях растущей урбанизации и индустриализации, массовой жилой застройки сельской местности. В любой развитой стране такой государственный контроль по сохранению фонда сельскохозяйственных земель, осуществляемый как административными, так и экономическими методами, является неотъемлемым элементом земельной политики.

Например, в США государство, обеспечивая крупные прибыли агробизнесу, поддерживает высокие цены на продукты сельского хозяйства путем сокращения посевных площадей. Изымаемые из продуктивного оборота сельскохозяйственные земли подлежат консервации. К концу 1995 г. резерв таких земель в США составил 16 млн. га, т.е. почти 10% площади земель под всеми сельскохозяйственными культурами.48

В Швеции для неблагоприятных в природном отношении сельскохозяйственных зон государством введены гарантированные цены на молоко и мясо, в Финляндии – на молоко, мясо, рожь. В Норвегии производителям сельскохозяйственной продукции оплачиваются транспортные издержки. В Испании и Франции власти поощряют коллективные формы использования пастбищ. В Австралии, Канаде, Новой Зеландии государственные органы кон-

48 П.Ф.Лойко. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке, 2000,

с.163

137

ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

тролируют и субсидируют меры по охране земель от эрозии. Кроме того, в законодательстве многих стран содержатся специальные нормы, обязывающие земельных собственников использовать землю наиболее рационально.

Таким образом, анализ особенностей политики землепользования, земельных отношений и практики землеустройства различных государств свидетельствует о значительных различиях в их земельном строе. Мировой опыт говорит о том, что могут существовать и быть работоспособными и эффективными самые различные модели земельных отношений. Это подтверждают и конкретные примеры устройства аграрных секторов ряда стран.

ЕВРОПЕЙСКИЕ СТРАНЫ

Великобритания

Британия и Россия имеют принципиально разную аграрную историю, в результате чего сложились чрезвычайно непохожие друг на друга типы сельского хозяйства. Вместе с тем аграрный опыт Великобритании интересен в силу его капиталистической «чистоты» и «классичности».

В1086 г. была проведена всеанглийская поземельная перепись, которая получила название «Книги Страшного суда». Она зафиксировала 1,5 млн. населения, 95% которого составляли деревенские жители. В центральных и южных районах страны в основном было развито земледелие, на северо-востоке и западе главным занятием оставалось овцеводство. Экономико-правовой статус населения отражал классический феодализм. Большинство крестьян имели полный надел земли (30 акров), владели им по традиции и несли ряд традиционных повинностей в пользу лорда. Часть крестьян располагали неполным наделом и имели какой-то дополнительный источник существования, работая кузнецами, плотниками, пастухами. Были и безземельные обитатели деревни, соответствующие примерно нашей дворне.

Втечение XV в. крестьянское землевладение укреплялось, становясь основным поставщиком сельскохозяйственных продуктов на рынок. Возник новый социальный тип – прообраз будущего капиталистического фермера. Господские земли сдавались в держание или в аренду. В этот же период складывается другой социальный слой – «новое дворянство». Отчасти оно формируется за счет мелких и средних вотчинников, но попадают в эту категорию и богатые крестьяне, и горожане, вкладывавшие деньги в землю и получавшие дворянские звания.

Впервой половине XVI в. была проведена реформация церкви. Церковь владела до 1/3 земель средневековой Англии. В ходе реформы все монастыри были упразднены, их имущество и земли были конфискованы короной и либо розданы фаворитам, либо проданы.

ВXVI в. из представителей разных категорий деревенского и городского населения образовался слой богатых капиталистических фермеров, которые арендовали земли у новых землевладельцев на условиях капиталистической ренты. Буржуазная революция XVII в. способствовала самому стремительному прогрессу в сельском хозяйстве. Совершенствуются сельскохозяйственные орудия и машины, применяются научные методы в земледелии и скотоводстве. Нововведения могли осуществляться только в крупных хозяйствах. Мелких арендаторов сгоняли с земли, разоряли непомерной арендной платой.

Исторический опыт развития аграрных отношений в Великобритании интересен с точки зрения формирования арендных отношений. Аренда земли, являющаяся в Англии до сих пор наиболее распространенной формой землепользования, имеет здесь едва ли не самую длительную историю. Первоначальным юридическим основанием арендных отношений

вВеликобритании послужил Статут по использованию земли 1536 г., максимально учиты-

138

ГЛАВА 6. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

фирм. Для этого существуют специальные организации, чаще всего это предусмотренные законодательством страны фермерские кооперативы.

Роль традиционной кооперации в Великобритании незначительна. Сбытовые кооперативы поставляют на рынок менее 10% производимой в стране сельскохозпродукции. Снабженческие кооперативы поставляют сельскохозяйственному производству 20% необходимых ему товаров. В то же время широко развита система маркетинговых кооперативов. Эти группы специализируются по анализу важнейших для фермера направлений деятельности: продажа продукции, реклама, организация выставок, проблемы ценообразования, анализ рынка и его тенденций.

Еще одна очень простая по способу организации и очень эффективная форма кооперации фермеров – машинные кружки, т.е. группы по совместному использованию сельскохозяйственной техники. Эта форма позволяет участникам объединения (обычно включающим от 2 до 20 членов) максимально эффективно использовать технику, более свободно и рационально инвестировать свой капитал богатым фермерам, а начинающим – более уверенно себя чувствовать в плохо обеспеченных техникой хозяйствах. На основе хорошо организованной компьютерной службы всегда доступна информация о том, какая техника одних членов кружка может быть предоставлена во временную аренду другим его членам. Члены кружка оптом закупают технику, экономя и на этом 7-8% своих средств.

Анализ показывает, что на английских фермах издержки производства ниже, а рентабельность выше, чем у фермеров других стран ЕС. Эффективные формы фермерской кооперации играют в этом не последнюю роль. Разнообразие агропромышленных объединений в Великобритании определяется экономическими, организационно-технологическими и отраслевыми факторами.

Характерным для Великобритании типом агропромышленных объединений можно считать рыночные управления по отдельным видам сельскохозяйственной продукции – молоку, шерсти, картофелю, хмелю. Рыночные управления выступают как монопольные покупатели определенной продукции сельского хозяйства. Наряду с этим они выполняют ряд функций по увеличению производства, улучшению системы реализации продукции, строительству новых перерабатывающих предприятий.

Для Великобритании в отличие от большинства стран ЕС характерен относительно низкий уровень государственного регулирования сельского хозяйства. В послевоенный период в условиях острого дефицита продовольственных товаров государство достаточно активно вторгалось в сферу производства и распределения фермерской продукции. Министерство продовольствия контролировало закупки и распределение товаров, стимулировало увеличение объемов производства, гарантировало их сбыт по фиксированным ценам. В 60-е гг. по мере насыщения рынка сельскохозяйственной продукции и роста бюджетных выплат получила преобладание политика избирательного субсидирования отдельных видов фермерской продукции с упором на эффективность и рыночную конкуренцию между производителями.

После вступления страны в ЕЭС в 1972 г. на британских фермеров стала распространяться стабилизационная система в рамках Единой сельскохозяйственной политики, суть которой – поддержание закупочных цен, субсидирование экспортных поставок, ограничение производства некоторых продуктов и ряд других мер. В течение более чем 10 лет английские фермеры извлекали выгоду из субсидирования по двум каналам: казначейство Великобритании продолжало реализацию своих программ, и Европейский фонд ориентации и гарантирования стал направлять сюда во исполнение Единой сельскохозяйственной политики до 8% своих общих ресурсов. В результате к середине 80-х гг. в стране наблюдалось хроническое перепроизводство фермерской продукции.

140