Osnovy_zemlepolzovania-Shoba_S_A_i_dr_-2006

ГЛАВА 4. ОСНОВЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Знание рельефа и крутизны склонов крайне важны для планирования размещения полей севооборота. Размер и форма этих полей, характер используемых технологий и мелиоративных приемов во многом определяется рельефом местности.

Геологическая карта (карта почвообразующих пород) объясняет состав и свойства почвообразующих пород, которые определяют многие химические, физические и мелиоративные особенности почв данной территории. Знание состава почвообразующих пород крайне важно для планирования противоэрозионных и мелиоративных мероприятий.

Почвенная карта служит основой для размещения полей севооборота, выявления наиболее плодородных почв, а также почв, нуждающихся в улучшении и мелиорации.

Карта растительности позволит выявить наличие на участке редких растений, требующих их охраны, а также растений-индикаторов почвенно-экологических условий: увлажнения, засоления и т.д.

Основной задачей проекта внутрихозяйственного землеустройства является оптимизация производственных и жилищно-бытовых условий в крестьянском хозяйстве на основании учета природных особенностей участка и производственной специализации. Проект включает набор составных частей и элементов (табл.4.3).

Таблица 4.3 Составные части и элементы проекта внутрихозяйственного землеустройства*

Проектирование начинается с функционального зонирования территории, на основании которого выделяются однородные участки, которые по своим природным свойствам и местоположению пригодны для определенных целей (размещение посевов, постройки зданий или коммуникаций). На следующем этапе происходит размещение хозяйственного центра, состоящего из жилой и производственной частей. Жилая часть включает все современ-

101

ГЛАВА 4. ОСНОВЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

ные атрибуты для сельской местности: дом, гараж, баня, детские площадки, садовоогородный участок. Производственная зона включает строения в соответствии со специализацией: животноводческая ферма, помещения складские, технологические и энергетические.

Для постройки животноводческой фермы обычно используют типовой проект, который включает помещения для содержания животных и оборудования для приготовления кормов, а также дополнительные сооружения. В отдельных случаях производственная зона может включать помещения для переработки сельхозпродукции, а также ее хранения. При размещении жилой и производственной зоны следует учитывать общепринятые санитарногигиенические и строительно-планировочные требования (имеется в виду расстояния между производственными объектами и жилой застройкой). Обычно это расстояние составляет 50100 м, а открытые откормочные площадки для крупного рогатого скота размещают на расстоянии около 500 м.

С другой стороны необходимо оптимальное размещение хозяйственного центра с точки зрения наличия удобной дорожной связи с земельными угодьями и ближайшим поселком. Поэтому наиболее оптимальным является размещение построек в центральной части участка. Следует избегать пониженных, заболоченных участков. Жилые постройки обычно размещаются на более высоких позициях, чем хозяйственные, а также на менее плодородных почвах.

Современный хозяйственный центр должен быть обеспечен энергоресурсами (электричество и, по возможности, газ), иметь стабильное водоснабжение (предпочтительнее глубокая скважина), и соответственно, дорожную сеть землевладения – залог эффективной его работы. Хозяйственный центр должен быть связан с ближайшим поселком дорогой с твердым покрытием. Поля севооборота обычно связаны с хозяйственным центром полевыми дорогами, они улучшены, укреплены гравийным материалом.

Планирование и обустройство сельскохозяйственных угодий взаимосвязано со специализацией хозяйства. Предварительное зонирование, анализ состояния почвенного покрова участка дает основание для выделения однородных участков земель (полей севооборота), имеющих однотипные характеристики природных условий, состава почв и почвообразующих пород. Выделяются участки с более плодородными почвами и участки, требующие улучшения или проведения мелиорации. Соответственно подбираются участки под пашню и сенокосы. Под однородностью полей севооборота подразумевают не только тип почвы, степень эродированности, но и гранулометрический состав почв, крутизну участка, характер его экспозиции. Эти характеристики в значительной степени обусловливают эффективность возделывания сельскохозяйственных культур и экологически устойчивое земледелие.

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВ И КРЕСТЬЯНСКИХ АССОЦИАЦИЙ

Акционерные общества унаследовали хозяйства колхозов и совхозов, изменилась лишь форма собственности и система управления.

Ассоциация – это организационная форма договорного сотрудничества крестьянских хозяйств, или других предприятий для осуществления интегрированных производственнохозяйственных функций. Все участники независимы, имеют равные права, а их взаимоотношения регулируются договорными отношениями.

Акционерные общества и ассоциации представляют собой большие по площади хозяйства (тысячи и десятки тысяч гектаров) с большим числом работающих участников.

Принцип землеустройства этих образований сходен. Так как они представляют собой сложные сельскохозяйственные конгломераты, включающие отдельные хозяйства (бригады), поселки и отдельные строения, зоны общего назначения и т.д., то землеустроительные рабо-

102

ГЛАВА 4. ОСНОВЫ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

ты следует вести как для внутрихозяйственных объектов (хозяйств), так и для межхозяйственных территорий. Оба эти проекта имеют свою специфику и впоследствии они объединяются в общий проект ассоциации.

При землеустройстве крупных ассоциаций следует учитывать природные условия всего района, качественный состав почв, эколого-экономические особенности района. При зонировании территорий следует выделить зоны с особыми условиями и функциями использования, которые имеют межхозяйственный характер и касаются всех жителей данного района.

Выделяются санитарно-защитные зоны для сельскохозяйственных и других промышленных объектов:

-зоны с нарушенным почвенным покровом или территории, требующие мелиоративного освоения;

-водоохранные зоны и прибрежные залесенные участки, имеющие почвозащитное и водорегулирующее значение;

-ареалы распространения редких и исчезающих видов растений, а также животных и птиц, требующих охраны.

Впланах землеустройства ассоциаций должны быть отражены кроме крестьянских хозяйств землепользователи, выполняющие функции обслуживания этих хозяйств и населения:

-предприятия и инфраструктура (дороги, коммуникации, мелиоративные сооружения);

-предприятия агросервиса;

-социально-культурные и бытовые предприятия.

Планы внутрихозяйственного землеустройства ассоциации должны обеспечить эф-

фективное использование земельных ресурсов при получении сельхозпродукции. А межхозяйственное землеустройство должно создать равные условия деятельности для всех членов ассоциации и обеспечить условия для сохранения и улучшения окружающей природной среды.

Контрольные вопросы:

1.Землеустройство: определение, цели, задачи, принципы. Землевладение и землепользование.

2.Принципы формирования земельного фонда для организации фермерских хозяйств.

3.Землеустроительные работы по образованию землевладений крестьянских хозяйств.

4.Определение размера и структуры землевладений крестьянских хозяйств, экономическая целесообразность.

5.Особенности внутрихозяйственного устройства крестьянских хозяйств.

6.Землеустройство крестьянских ассоциаций.

103

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Для того чтобы оценить любой объект необходимо, во-первых, определить место объекта среди других подобных объектов, т.е. классифицировать объект; во-вторых, установить критерии оценки и, наконец, самое главное – сформулировать цели, для которых проводится оценка.

В нашей стране используются различные классификации земель. Учитываются целевое назначение (категории) и современное хозяйственное использование (угодья) земель, их территориальное расположение и распределение по формам собственности и пользователям, а также качественное и экологическое состояние. Подробно классификации земель рассмотрены в главе «Земельные ресурсы России».

Критерии оценки

Критерии оценки земель в разных странах значительно отличаются, что объясняется различием в свойствах и качестве земель, традиционных способах оценки, а также уровнем методических разработок. Главное, что оценивается – это доход, который приносит сельскохозяйственное использование земли, а следовательно – плодородие. Оценка плодородия почв на всех этапах развития земледелия является объективной необходимостью.

Вбольшинстве стран к лимитирующим факторам сохранения и повышения плодородия относят собственно почвенные свойства в том или ином сочетании: гранулометрический состав, мощность пахотного слоя, кислотность, засоление, обменную способность почвенного поглощающего комплекса, содержание органического вещества, запас питательных веществ, структуру и сложение, водные свойства почв. В Румынии, кроме того, учитываются содержание загрязнителей почвы (нитратов, пестицидов, тяжелых металлов, фтора), заражение патогенными микроорганизмами. К оцениваемым факторам относятся в ряде случаев рельеф, климатические условия, плотность почвообразующей породы, заболоченность, эродированность, каменистость почв. Естественное плодородие почв, а также плодородие, поддерживаемое внесением удобрений, мелиоративными или другими мероприятиями по обработке почв, средняя многолетняя урожайность оцениваются в Великобритании, Германии, США, Канаде, Японии, Китае, Польше, странах бывшей Югославии. В Китае учитывают и такие факторы как затраты труда и времени на обработку земли, удаленность участков от населенных пунктов.

Таким образом, единых критериев при оценке земельных угодий не существует. Однако, несмотря на имеющиеся различия, подходы к изучению вопросов плодородия и его оценки в современном мире в основном универсальны и носят комплексный характер.

Внашей стране в настоящее время определились две составляющие оценки сельскохозяйственных угодий: внеэкономическая (качественная) оценка почв и земель по природным свойствам и экономическая оценка земель. Это две взаимосвязанные части единого зе- мельно-оценочного процесса, хотя критерии оценки у них разные.

I. Качественная оценка почв и земель сельскохозяйственных угодий

Качественная оценка почв

Бонитировка, или оценка агрономического качества почв является уточненной агрономической инвентаризацией, где учет качества по природному плодородию выражается в баллах при сопоставлении со средней многолетней урожайностью зерновых, технических и кормовых культур. Бонитет [от лат. bonitas – доброкачественность] – экономически значимая характеристика хозяйственно ценной группы объектов или угодий, отличающая их от других подобных образований. Бонитировка показывает насколько данная почва лучше или хуже другой по своим естественным свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяй-

105

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

ственных культур или продуктивность сенокосов и пастбищ. Набор диагностических признаков при бонитировке для каждого природного района свой, но в основном они сводятся к климатическим условиям, рельефу, типу и виду почвы, механическому составу, подстилающей породе, запасу гумуса в пахотном слое и во всем профиле, условиям увлажнения и характеру поглощающего комплекса. Окультуренность учитывается по запасам подвижных форм фосфора, калия и актуальной или гидролитической кислотности.

Качественная оценка земель

Здесь объектом оценки выступает почвенный покров и технологические свойства элементарного хозяйственного выдела, т.е. не сами почвы, а земля со всем комплексом естественных факторов плодородия (климат, рельеф, гидрологические условия, свойства почвообразующих и подстилающих пород), растительный и животный мир, а также технологические свойства земельного участка. В ходе оценки средневзвешенный балл бонитета элементарного хозяйственного выдела корректируется через поправочные коэффициенты на природные условия и технологические свойства.

II. Экономическая оценка земель сельскохозяйственных угодий

Под экономической оценкой понимается оценка качества земли как средства сельскохозяйственного производства. Земля как средство производства в сельском хозяйстве обладает рядом особых качеств, которые при оценке надо количественно соизмерить, это можно сделать с помощью оценки плодородия земли и ее местоположения. Природное плодородие земли путем воздействия труда людей, достигнутого уровня развития науки и техники переходит в экономическое плодородие. При оценки земли учитывают экономическое плодородие, т.е. в равной степени как естественные свойства земли, так и экономические факторы производства.

Всельском хозяйстве качество земли экономически выражает величина затрат на производство единицы продукции. Таким образом, в основу экономической оценки земли положено различие в качестве земли, определяемое эффективностью равновеликих затрат, вложенных в землю разного качества.

При такой сравнительной оценке земли главным критерием является урожайность, другим критерием служит нормальный уровень затрат на производство той или иной культуры.

Вкачестве обобщающих экономических критериев при оценке земли могут быть использованы валовая продукция (в денежном выражении и в зерновых или кормовых единицах), валовой доход и чистый доход, дифференциальная рента, отнесенная к единице площади угодий. Дифференциальная земельная рента обеспечивается различиями в природных условиях, местоположении участков (дифференциальная рента I) и применением интенсивных методов земледелия, добавочных вложений капитала (дифференциальная рента II).

Цели оценки

Классификации и используемые оценочные критерии не могут быть едиными, они зависят от целей оценки земель или других природных ресурсов.

В зависимости от целей оценки, т.е. от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка, оценка которого проводится, все виды стоимости делятся на две группы:

-стоимости в пользовании;

-стоимости в обмене.

106

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Стоимость в пользовании – стоимость объекта при существующем использовании. Она не предполагает продажу на открытом и конкурентном рынке или смену характера использования и является базовой стоимостью для определения инвестиционной и страховой стоимостей, для целей налогообложения. Поскольку стоимость в пользовании определяется субъективными предпочтениями владельца относительно использования земли и исчисляется по индивидуальным результатам данного использования, ее считают субъективной стоимостью. На практике употребляются потребительная, инвестиционная и страховая стоимости.

Потребительная стоимость, или нормативная цена земли характеризует стои-

мость участка определенного качества и местоположения с учетом потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. По потребительной стоимости, в основном, оцениваются земли сельскохозяйственного назначения. На потребительной стоимости как базе оценки основываются инвестиционная стоимость, представляющая собой максимальную цену с учетом ожидаемой доходности в соответствии с инвестиционными целями, и страховая стоимость, определяемая положениями страхового контракта.

Стоимость в обмене – это стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи земельного участка на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной. Стоимость в обмене более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, заключения договоров аренды и т.д.

Базой оценки в этой группе служит рыночная стоимость. Это расчетная величина денежной суммы, за которую земельный участок должен переходить из рук в руки на дату оценки. По рыночной стоимости, главным образом, оцениваются земли несельскохозяйственного назначения. Производными от этого вида стоимости являются рыночная стоимость при существующем использовании, предусматривающая неизменность дальнейшего функционирования независимо от эффективности, альтернативная рыночная стоимость, учитывающая проведение реконструкции и модернизации улучшений и т.п. работ, и ликвидационная стоимость, которая рассчитывается без проведения адекватного маркетинга.

В настоящее время разница между потребительной и рыночной стоимостью на землю может быть очень велика.

Определение рыночной стоимости земельных ресурсов

Мировая экономическая практика выработала общие подходы к оценке недвижимости. (Земельные ресурсы, как и подавляющее большинство природных ресурсов, относятся к разряду недвижимости.) Используются 3 основных подхода или метода оценки:

-затратный,

-сравнения продаж,

-капитализации дохода (доходный).

Затратный метод

Затратный метод, или метод суммирования затрат применяется для оценки объектов сложной структуры. Стоимость рассчитывают как стоимость земельного участка плюс затраты на так называемые улучшения – леса, многолетние насаждения, возведенные здания (сооружения), мелиоративные системы и т.п. Причем учитывается и величина износа улучше-

107

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

ний. Таким образом, стоимость собственно земельного участка можно определить как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью воспроизводства улучшений за вычетом их износа.

Затратный метод часто не дает объективной оценки стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Но он может быть полезен в случае отсутствия достоверных данных о совершенных сделках с аналогичными земельными участками без улучшений. В целом для самостоятельной оценки земельного участка затратный метод практически не применяется.

Метод сравнения рыночных продаж

Метод сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке. Метод основан на сборе данных о реальных продажах, спросе и предложениях аналогичных объектов, всестороннем анализе продаж, сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами и последующей корректировке фактических цен.

При наличии достоверной информации данный подход позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка. Однако метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при резких изменениях экономических условий. До последнего времени у нас в стране мог использоваться лишь частично, вопервых, из-за недостаточности данных о сделках и, во-вторых, несоответствия рыночных цен на землю нормативным.

Доходный метод

Доходный метод, или метод капитализации дохода подразумевает определение стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Рассчитанная таким способом стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Данный подход используется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить уровень доходов на основе анализа ставок арендной платы за земли аналогичного качества, поскольку арендная плата отражает величину земельной ренты. Применение этого метода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, точного учета уровня доходов.

Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим на основании одного или нескольких методов производятся расчеты и проводится сравнительный анализ результатов, позволяющий взвесить достоинства и недостатки использованных для получения оценки информационных баз и установить окончательную оценку объекта.

Оценку стоимости проводят оценочные организации или независимые оценщики, оформившие свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке. Основной целью оценки стоимости является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату в соответствии с назначением оценки.

Процесс оценки стоимости земельного участка состоит из следующих этапов:

-подача заявки и конкретизация задачи по оценке;

-заключение договора;

108

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

-сбор и анализ информации;

-расчет стоимости оцениваемого участка земли;

-согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости;

-оформление отчета о результатах оценки стоимости.

Спрос и цена на землю зависят от назначения и свойств земельных участков, место-

положения и степени развития инфраструктуры, экологической безопасности, а также платежеспособности покупателей. При оценке стоимости земельных ресурсов оценщик должен учитывать общие и специальные данные, которые влияют на стоимость оцениваемого участка.

Факторы, влияющие на стоимость земли:

-рыночный спрос;

-целевое назначение земли;

-характер предыдущего использования земельного участка;

-зона нахождения участка;

-права на оцениваемое имущество;

-физические характеристики земельного участка (площадь и форма, земельные излишки, топография);

-инженерное обустройство территории (наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации; наличие наружного освещения; наличие удобных транспортных связей);

-правовая обоснованность застройки;

-местоположение (престижность застройки, степень развития сети торговли и бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий, соседство, различные неудобства);

-окружающая среда и экология (роза ветров, уровень осадков, повышенная опасность наводнения, затопления, землетрясения, оползней и т.п.; наличие источников загрязнения, риск возобновления загрязнения, возможность полной или частичной очистки окружающей среды, компенсация за беспокойство и прочие негативные факторы; наличие положительных экологических факторов);

-экономические характеристики и ресурсное качество участка (условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и т. д.; сочетание факторов, обеспечивающих эффективность в случае реализации различных проектов).

Оценка земель сельскохозяйственных угодий

Рыночная стоимость земель сельскохозяйственных угодий проводится поэтапно. На первом этапе определяют базовую стоимость – стоимость в использовании. На втором этапе путем корректировки базовой стоимости индексом спроса и предложения рассчитывают рыночную стоимость. Причем величина базовой стоимости зависит от использованного метода.

Различия в проведении расчетов стоимости сельскохозяйственных угодий можно наблюдать на примере оценки земельного участка площадью 10 га с целью продажи под разбивку садового кооператива в пригородной зоне г. Владимира. Для определения рыночной стоимости участка использованы следующие методы: метод оценки стоимости сельскохозяйственных угодий по ставке земельного налога а) без учета естественного плодородия почв и б) с учетом естественного плодородия почв, а также метод оценки земельного участка по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв (по доходности на единицу поч- венно-экологического индекса), разработанный Почвенным институтом имени В.В. Докучаева.

109