Osnovy_zemlepolzovania-Shoba_S_A_i_dr_-2006

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Ранее, в течение 1971-1989 гг. в России были выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, технологических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции.

Входе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.

Материалы IV тура оценки земель (1987-1989 гг.) положены в основу действующих в стране до 2005 г. ставок земельного налога.

Внастоящее время в связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель возникла объективная необходимость проведения объективной и сопоставимой стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий на новом уровне. Была разработана Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, предусматривающая проведение оценки в два этапа: на первом этапе – на уровне субъектов Российской Федерации и на втором этапе – в субъектах Российской Федерации по административным районам и землевладениям, землепользованиям.43

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ предусматривает:

1)определение оценочной продуктивности 1 гектара сельскохозяйственных угодий (на основе средней фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур за

1966-1998 гг.);

2)определение оценочных затрат на использование 1 гектара сельскохозяйственных угодий (на основе ежегодных фактических затрат на 1 гектар посевов основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1992-1998 гг.);

3)определение цены производства валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (путем добавления к оценочным затратам дохода, минимально необходимого для обеспечения воспроизводства в размере 7% от оценочных затрат 1999 г.);

4)расчет дифференциального рентного дохода с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (путем вычитания из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства);

5)установление единого для субъектов РФ абсолютного рентного дохода в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации (12 руб/га);

6)определение расчетного рентного дохода с 1 гектара сельскохозяйственных угодий (путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов);

7)расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (путем умножения расчетного рентного дохода на срок его капитализации, принятый равным 33 годам).

Первый этап оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации был завершен в 2000 г., его итоги представлены на рис. 5.1.

43 Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. М.: Ин-т оценки природных ресурсов, 2001. 152 с.

121

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Рис. 5.1. Государственная кадастровая оценка сельхозугодий на 1 января 2001 г. Первый этап.

122

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий явилась первым важным шагом в оценке сельскохозяйственных земель современной России. Вместе с тем, специалисты отмечают имеющиеся в ней существенные недостатки:44

1)Неправомерность использования фактической урожайности вместо потенциальной (нормативной), когда оценивается не земля, а уровень хозяйствования на ней за 20 лет. Вследствие этого, например, налог на сельскохозяйственные земли практически одинакового качества, расположенные в соседних районах Московской и Калужской областей, отличается более чем в 6 раз.

2)Межрегиональная несопоставимость оценок, когда стоимость земель соседних областей определяется по-разному, даже если они находятся в близких природных условиях.

3)Отсутствие учета климатических показателей.

4)Отсутствие учета пригодности земель под различные культуры, ассортимента возделываемых культур.

5)Отсутствие учета различий в уровне затрат на выращивание культур, поддержание плодородия почв.

Всвязи с отмеченными недостатками кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, полученная по данной методике, не соответствует данным природносельскохозяйственного районирования. Так, например, кадастровая стоимость 1 га в Пензенской области получилась ниже, чем в Ивановской и Ярославской, хотя по всем показателям Ивановская и Ярославская области уступают Пензенской.

С 2006 г. налогообложение проводится по кадастровой стоимости земель, однако ставки земельного налога, арендную плату, величину ипотечного кредита, рассчитанные на основе данной методики, нельзя считать в полной мере обоснованными. В настоящее время коллективом РосНИИземпроекта и Почвенного института им. В.В. Докучаева разработана принципиально новая методика, позволяющая оценить в сопоставимых показателях любые земли сельскохозяйственного назначения.45 Оценка качества земель в ней проводится по следующим параметрам:

- пригодности для использования под различные виды сельскохозяйственных угодий; - ассортименту сельскохозяйственных культур, которые могут выращиваться на зе-

мельном участке; - уровню нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и естественного

травостоя; - уровню нормативных затрат на возделывание и уборку культур, на поддержание пло-

дородия почв.

Оценка качества земель базируется на информации о естественных признаках земель (свойства почв, климата, рельефа, естественной растительности и пр.), которая содержится в материалах почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, а также в других источниках.

Главные критерии качества земель – экономические. Наличие расчетного чистого дохода при выращивании сельскохозяйственной продукции является критерием пригодности земель для сельскохозяйственного производства, а его величина – критерием уровня плодородия земель.

44П.М.Сапожников. Методологические принципы государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий // Доклады Российской академии сельскохозяйственных наук, 2004, №1. С. 20-22.

45Методические рекомендации по оценке качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве. М., 2004.

123

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Объективность (сопоставимость) сравнительной оценки качества земель обеспечивается расчетом потенциальной урожайности сельскохозяйственных культур и затрат на их выращивание и уборку в строгом соответствии с нормами и структурой затрат зональных технологий (зональных технологических карт).

Комплексным показателем качества земель является зерновой эквивалент. Он представляет собой урожайность зерновых культур, получаемую на эталон затрат, эквивалентную по величине расчетного чистого дохода всему ассортименту оценочных культур.

Необходимость ассортимента культур в расчете показателя качества земель объясняется неадекватным отношением различных культур к плодородию почв.

Оценка качества земель проводится одновременно по двум видам использования – под пашню и естественные кормовые угодья. Оценка земель по эффективности их использования под естественные кормовые угодья определяет минимально допустимую оценку их качества. Из двух вышеуказанных оценок принимается та, которая выше.

Вцелом предложенная методика предусматривает полноценную комплексную характеристику земель по уровню их плодородия, по их производительной способности, раскрывающую ресурсный потенциал сельскохозяйственного производства Российской Федерации

иеё отдельных территорий, свидетельствующую о пригодности использования земель под различные виды сельскохозяйственных угодий, о возможности выращивания и потенциальной урожайности основных сельскохозяйственных культур, о потенциальной эффективности различных отраслей сельского хозяйства.

Внастоящее время работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий в целом закончены. Разработаны и утверждены «Методика государственной кадастровой оценки земель поселений», «Методика государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ», «Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений», «Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда», «Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», «Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов», «Временная методика государственной кадастровой оценки земель водного фонда».

«Методика государственной кадастровой оценки земель поселений», разработан-

ная в соответствии с «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», построена на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В ходе проведения оценки определяются удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений в зависимости от вида функционального использования. Реализация методики проводится отдельно по двум линиям расчета – для больших и малых поселений – на основе факторного анализа всевозможных параметров, формирующих потребительную ценность земель. Далее анализируются рыночные сделки, ставки арендной платы и устанавливается кадастровая стоимость земель. В случае отсутствия статистики сделок по отдельным поселениям, кварталам поселений или некоторым видам использования земель поселений кадастровая стоимость земель определяется путем учета ценообразующих факторов с использованием регрессионного анализа и экспертно-аналитических моделей.

На статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижи-

мости базируется и «Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений». Для тех объединений, по которым отсут-

ствует статистика рыночных сделок, проводится анализ влияния ценообразующих факторов

124

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

на рыночную стоимость земель, строится регрессионная модель и рассчитывается кадастровая стоимость земель.

В основе «Методики государственной кадастровой оценки земли сельскохозяй-

ственных угодий на уровне субъектов РФ», рассмотренной выше, лежит определение кадастровой стоимости угодий путем капитализации расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования этих земель. Срок капитализации принимается равным 33 годам.

«Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда» также ба-

зируется на определении кадастровой стоимости путем капитализации расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования этих земель. Оценка проводится по оценочным зонам и субъектам РФ, по лесхозам, а также участкам лесхозов с учетом одного вида лесопользования – заготовки древесины. Расчетный рентный доход представляет собой сумму годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход рассчитывается с учетом оценочной продуктивности и цены производства древесины. Абсолютный рентный доход устанавливается на основе кадастровой стоимости 1 гектара худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Срок капитализации принимается равным 50 годам.

Согласно «Временной методике государственной кадастровой оценки земель вод-

ного фонда», в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда объединяются в шесть групп. Исключение составляют земли водного фонда, занятые поверхностными водными объектами (кроме обособленных водных объектов), подземными водными объектами, внутренними морскими водами и территориальным морем РФ, для кадастровой оценки которых данная методика не используется. Первая группа земель водного фонда включает в себя земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости. Кадастровая стоимость земель водного фонда остальных групп определяется на основе кадастровой стоимости других земель в пределах территории того же административного района. В зависимости от вида использования и расположения участков земель водного фонда их оценивают исходя из кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений или кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов.

«Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного спе-

циального назначения» также предусматривает группировку земель в зависимости от используемых способов расчета. Кадастровая стоимость участков земель, предоставленных для разработки полезных ископаемых, для размещения объектов энергетики, железнодорожных путей, автомобильных дорог, дорожных сооружений и их полос отвода, искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы, размещения трубопроводов, различных линий связи и радиофикации, рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельных участков другой категории или вида использования, граничащих с оцениваемыми земельными участками. Кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для размещения военных организаций, учреждений и других объектов, дислокации войск и сил флота, проведения учений и иных мероприятий Вооруженных Сил РФ, для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах, а также земель

125

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

иного специального назначения, рассчитывают исходя из минимальных значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым в пределах того же административного района. Остальные земли этой категории оцениваются в соответствии с их рыночной стоимостью.

«Методика государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых тер-

риторий и объектов» построена на двух различных подходах к определению кадастровой стоимости. Земли особо охраняемых природных территорий, земли природоохранного назначения, земли пригородных зеленых зон, земли историко-культурного назначения, земельные участки с находящимися на них учебно-туристическими тропами и трассами, а также особо ценные земли оцениваются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории или вида использования наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам и видов угодий, занимающих наибольший удельный вес. В расчетах применяют также коэффициент ценности экосистем и коэффициент уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном участке типа экосистемы. Кадастровая стоимость земель рекреационного назначения, лечеб- но-оздоровительных местностей и курортов определяется на основе рыночной стоимости земельных участков.

Кадастровая оценка земель запаса проводится путем присвоения им значений удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий (сельскохозяйственные угодья, лесные земли) с учетом понижающего коэффициента.

Опыт ведения кадастра в зарубежных странах

Вмировой практике управления недвижимостью используют следующие виды ка-

дастра:

-фискальный кадастр – кадастр, направленный на обслуживание целей налогообложения недвижимости;

-юридический кадастр – кадастр, направленный на регистрацию и защиту прав собственности относительно недвижимости;

-многоцелевой кадастр – кадастр, который используется для управления земельными ресурсами.

Наиболее распространенными в мире системами регистрации являются системы, которые базируются на «регистрации документов», и системы, где основой является «регистрация прав или титулов». В системах, которые базируются на «регистрации документов», в реестр вносится (например, нотариусом) запись о передаче прав на недвижимость как любого частного соглашения. При этом государство не несет никакой ответственности за настоящие соглашения. Такая система характерная для аграрных стран. В системах, где основой является «регистрация прав или титулов», регистрируется факт самого соглашения, оформленный соответствующим образом, права и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а также недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в соответствии с установленной законодательством процедурой, где государство гарантирует корректность соглашений и несет ответственность в случаях возникновения нарушений прав собственников.

Вабсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей:

-картографической – планов масштаба 1:500 – 1:5 000, на которых отображена информация о границах собственности, административные границы, математическая основа планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).

126

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

- документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, данные о создании собственности, правах и ограничениях относительно собственности, и т.п.

Информация в системе группируется на основе земельного участка, или имени собственника, или их комбинации.

Современные зарубежные кадастровые системы

Европейские и другие страны мира насчитывают почти 2 столетия истории развития кадастровых и регистрационных систем.

Условно можно выделить четыре основных блока стран:46

-страны с так называемой наполеоновской административной системой (страны юга Европы, включая Францию, Испанию, Италию, Грецию, и т.п.);

-страны с немецкой системой (Германия, Австрия, Швейцария);

-блок скандинавских стран, ярчайшим представителем которого является Швеция;

-группа англоязычных стран (Великобритания, а также другие страны мира, которые

втой или другой мере испытали влияние английского «общего права», включая США и Канаду).

1. Страны с наполеоновской административной системой. В этих странах развитие кадастра началось в XIX столетии: во Франции в 1807 г., в Италии в 1886 г. (после объединения Италии в 1860 г.). В этих странах главная цель ведения кадастра – налогообложение собственности (фискальный кадастр), что не имеет функций юридического кадастра (или системы, направленной на защиту прав собственности).

Император Наполеон при создании системы кадастра предусматривал, что система будет служить для обеспечения юридической защиты собственности. Было предпринято несколько попыток предоставить кадастру юридические функции, однако за всю историю существования системы эта идея так и не была реализована вследствие того, что такую сложную систему невозможно было выстроить. В связи с переходом к цивилизованным рыночным отношениям, в этих странах возникает острая необходимость создания, кроме кадастрового реестра, специального реестра прав собственности относительно недвижимости. Такие реестры были созданы и действуют во всех странах с наполеоновской системой. Данные этого реестра имеют юридическую силу, но лишь как первое, не основное доказательство в спорах. Фактически реализована не система регистрации прав, а система их публикации перед третьими лицами (в отличие от Германии, Великобритании, и других стран, где регистрация служит основой для признания прав и гарантируется государством).

Кадастр и реестр в этих странах подчиняются Министерству национальной экономики и финансов. В кадастровых системах поддерживается только та информация, которая необходима для целей управления налогообложением. Информация о естественных ресурсах собирается в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики.

В этих странах национальный реестр является централизованной системой, которая управляется исключительно государством на основе законодательных актов страны. Функции практического выполнения работ переданы на уровень муниципалитетов (областей), где находятся соответствующие подразделы службы. Система состоит из двух частей – картографической и документальной (текстовой).

46 По материалам сайта http://www.zemlya.zp.ua/articles/kadastr/obzor/obzor.html. Г.Черемшинский. Обзор опыта зарубежных стран в создании земельных регистрационных систем.

127

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Система оценки недвижимости в этой группе стран базируется на основе рентной, а не рыночной стоимости. Согласно выводам специалистов этих стран, такой подход не имеет будущего, так как требует громоздкой неэффективной системы оценки.

Такой же подход, базирующийся на «кадастровой ренте», применяется в Испании. Здесь до 1985 г. фактически не существовало кадастра в европейском понимании. Много раз делались попытки установить кадастровую систему европейского типа, но в условиях авторитаризма они наталкивались на сопротивление крупных землевладельцев и властных структур. Лишь в 1982 г. в Испании началось комплексное обновление кадастра с целью достижения высокого качества кадастровых данных, базирующихся на точной и постоянно обновляемой картографической основе.

2. Страны с немецкой системой управления недвижимостью отличаются, прежде всего, детально отработанными процедурами ведения работ, высокой точностью определения границ землевладений, гарантиями положения границ, гарантиями зарегистрированных прав, и т.п.

Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале XIX в. в связи с новой системой налогообложения недвижимости. В Германии, в силу федеративного устройства страны, нет организационно единой кадастровой системы на уровне государства. В то же время во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие заключается в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.

Надо отметить, что слово «кадастр» только условно возможно применить в случае Германии, несмотря на то, что в начале создания система испытала значительное влияние французской системы.

В общем система состоит из трех основных элементов: Управления земельной книги, которое ведет реестр собственности; Управления топографических съемок, которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографогеодезические работы для других целей; Нотариата, который заверяет соглашения и прочие правовые акты и ведет реестр этих актов. Эти три независимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе.

Несмотря на то, что основой для системы была поддержка налогообложения, эта функция сейчас становится менее важной, а больше внимания отводится обеспечению прав собственности.

Германия достигла значительно лучшего развития системы в сравнении со странами наполеоновского кадастра с точки зрения надежности данных – реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются частью реестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом. Картографирование собственности может вестись только государственными учреждениями (или под их контролем) и специалистами, которые имеют специальные лицензии. Регистрация является исключительной прерогативой государства.

Несмотря на то, что реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведется разными организациями, все данные отлично согласовываются между собой, а независимость этих организаций в значительной мере обеспечивает достоверность данных, потому что каждая сторона несет ответственность за свою часть. Реестры собственности в основном компьютеризированы (или находятся в процессе компьютеризации) и базируются на цифровых крупномасштабных картах.

128

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Кадастровые службы также обеспечивают города и муниципалитеты данными и документами для муниципального планирования и проектирования. В ближайшем будущем основным направлением будет разработка и внедрение официальной геоинформационной системы.

3.Особенностью скандинавских стран является централизация реестра собственности, а также значительное влияние западноевропейских (немецких) традиций регистрации. Эти страны имеют точные крупнокомасштабные карты объектов недвижимости, созданные в единой системе координат, которые покрывают всю страну и на которых базируется система регистрации прав собственности. Реестры собственности, в основном компьютеризированные, содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Наибольших успехов в создании реестра собственности достигла Швеция, в которой создан единый банк данных о недвижимости.

Вся земля в Швеции разделена на объекты недвижимости. В стране сейчас существует приблизительно 4,5 млн. таких объектов. Все они зарегистрированы в нескольких базовых реестрах недвижимого имущества (реестр недвижимого имущества, земельный реестр, реестр зданий, реестр координат, адресный реестр и прочие). Кроме того, он содержит копию реестра налоговых органов относительно недвижимости.

Реестр недвижимого имущества формирует базис для многих элементов деятельности общества, таких как регистрация земли, кредитование под залог недвижимости, обложение недвижимости налогами, сельскохозяйственная статистика, земельные съемки, регистрация населения, планирование территорий населенных пунктов и региональное планирование.

Реестр ведется большим количеством органов по всей стране. Ведение реестра в основном является задачей центральных правительственных органов, но есть также большое количество местных правительственных структур, на которые положена ответственность за ведение реестра в границах их юрисдикции. Руководящую роль выполняет Национальная Геодезическая Служба.

Пользователи имеют прямой доступ к системе для регистрационных целей и получения информации. По всей стране имеется около 4000 офисов, присоединенных к системе, с общим количеством терминалов и персональных компьютеров более 25000. Только незначительное их количество принадлежит органам регистрации, тогда как основной частью владеют банки, кредитные учреждения, страховые компании, муниципалитеты, агенты по продаже недвижимости и другие организации, которым часто требуется информация о недвижимом имуществе.

В Норвегии ответственность за кадастровые карты возложена на Норвежскую картографическую службу и местные службы. Причем существует довольно четкое распределение обязанностей между этими органами. В частности Норвежская картографическая служба создает кадастровые карты в масштабах 1:5 000 и 1:10 000, которые охватывают всю страну, включая северные и малонаселенные регионы. Местные службы отвечают за кадастровые карты в густонаселенных областях.

Правительство несет ответственность за общее построение кадастрового реестра. В Норвегии созданы два типа таких реестров. Национальный реестр недвижимой собственности, адресов и сооружений, который содержит информацию относительно физического статуса недвижимости. Этот реестр поддерживается Норвежской картографической службой и охватывает всю страну. Основная электронная база данных содержит информацию об экономическом и правовом статусе недвижимости. Этот реестр также поддерживается Министерством Юстиции и местными судами.

4.Кадастровая система англоязычных стран. Среди европейских стран особо выделяется Великобритания, где, в понимании французской системы, кадастра не существует

129

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

вообще. Это связано с особенностями «общего права». Основой системы управления земельными ресурсами является так называемый «Земельный реестр ее Величества», который по сути является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Реестр был основан в 1862 г. Современная система базируется на законе 1925 г. Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса. В реестр занесены более 15 миллионов собственников. Реестр открыт и доступен для всех. В режиме on-line можно получить информацию из компьютеризированного реестра по всей территории Англии и Уэльса, через запросы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи обо всех продажах недвижимости и договоры аренды более чем за 25 предшествующих лет. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности.

Главную роль в этой системе играют Геодезическая служба Великобритании и Земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на «официальных» крупномасштабных планах масштаба 1:1 250, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии. Крупномасштабное картирование территории Великобритании было завершено к концу 1980 г. При этом составлено 200 тыс. крупномасштабных планов. Топографические карты постоянно пересматриваются и обновляются.

Королевский реестр подчинен министру юстиции. Региональные офисы реестра действуют самостоятельно на основе закона, но юридически они подчинены главному регистратору и не зависят от местных администраций. Система состоит из трех официальных реестров – Реестра недвижимости, Реестра собственников, Реестра ограничений.

Главная функция реестра – обеспечение простой и надежной процедуры подтверждения прав собственности, фискальная функция выражена в меньшей мере. Теория английского права предусматривает, что вся земля является собственностью короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, при этом рассматриваются право «полного владения» и право аренды на период до 999 лет.

Встране реализуется долгосрочная программа компьютеризации реестра и по состоянию на 1994 г. в компьютеризированный реестр внесено около 13,5 млн. зарегистрированных объектов собственности.

Нужно принять во внимание, что основным налогом, связанным с собственностью, является так называемый «бизнес-налог», который платит лицо, реально использующее собственность, а не то, которое ею владеет. Регистрация гарантирует права собственности, но не гарантирует границ этой собственности (так называемые «общие границы»), что является, в определенной мере, уникальным явлением с точки зрения континентальной Европы.

ВШотландии существует одна из наиболее полных и эффективных систем регистрации земельной собственности в мире – так называемый реестр Сэссинса, существующий

с1617 г. По истечении 20 лет после внесения в реестр любого объекта земельной собственности составляется полный и точный документ, фиксирующий все изменения его юридического положения. Реестр Шотландии широко использует крупномасштабные карты Топографической Службы. Недвижимость в городах регистрируется на картах масштаба 1:250, в сельских районах – на картах масштаба 1:2 500, в горных районах и на других нетронутых землях – в масштабе 1:10 000. Базы данных для реестров создаются на полностью компьютеризированных технологиях, в том числе предполагается работа с цифровыми картами.

Канада тоже отличается отсутствием единой системы регистрации в масштабах страны, что связано с процессами колонизации земель европейцами.

Регистрация прав собственности на недвижимость в Канаде является компетенцией провинции. Каждая провинция имеет на базе местных органов власти свою систему, которая

130