Правовой статус жнк.

Права:

-виды деятельности: вправе вкладывать имеющиеся у него деньги в строительство (оплата работ по подряду, строительство хозяйственным способом), участвовать в долевом строительстве в качестве застройщика/дольщика (если кооператив застройщик – члены кооператива должны его долги перед дольщиками покрывать?), ст.47 п.3 – привлекать заемные средства – дольщики его убытки будут покрывать, если не выплатил, вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь - а по каким вопросам, платно ли? -, ЖНК может оказывать и другие виды помощи, которые соответствуют видам деятельности кооператива.

-ст.23 на приобретение и строительство ЖНК может использовать только эти источники (по идее, д.б. формулировка через обязанность): паевые взносы (кроме вступительных и членских), субсидии и субвенции (откуда им взяться?!), кредиты и займы, средства от реализации/использования ЖП, находящихся в собственности ЖНК (с какого перепугу?), добровольные пожертвования (с чего бы?) и иные незапрещенные законом источники (это какие?)

-право требовать внесения всех видов взносов.

Обязанности ЖНК:

-обязан вести отдельный счет по операциям, связанным с привлечением и использованием денежных средств от членов кооператива, на этот счет зачисляются и доходы от предпринимательской деятельности.списание денег с этого счета допускается только на приобретение ЖП и выплату действительной стоимости пая выбывшему – п.5 ст.16

-ст.17 – ЖНК обязан обеспечить свободный доступ к следующей информации: информации о формах участия, которые имеются в ЖНК; о порядке определения стоимости ЖП; годовые отчеты за 3 последних финансовых года; информация о расходах кооператива на управление (з/п органам правления?); о количестве членов кооператива (лучше брать из ФНС); об общем размере паевого фонда; об общем размере задолженности членов перед кооперативом; о затратах на обслуживание кредитов; расходы по трудовым договорам; об убытках кооператива.

-обязанность предоставлять сведения – по идее, к предыдущему пункту: информация о размере паенакопления обратившегося; об очередности приобретения /строительства жилья; о сроках;

-ст.18 – обязанность обеспечить свободный доступ к документам: уставу со всеми изменениями и дополнениями; любые внутренние документы ЖНК; реестр членов кооператива; природно-расходные сметы; аудиторское заключение; правоустанавливающие документы на имущество, отражаемое в балансе; протоколы общих собраний, документы, подтверждающие итоги голосования (протокол/бюллетени) и доверенности на участие (по идее, копии); заключения ревизионной комиссии… Причем только для своих членов ее ЖНК обязан предоставлять.

* По идее, члены ЖНК могут заключать корпоративные соглашения – и члены кооператива, и бывшие и будущие.

-ст.21.2 – любому заинтересованному лицу предоставлять сведения о уставе, формах участия, порядке определения стоимости ЖП, существенных фактах деятельности кооператива. Существенные факты – см. ст.21.2 ФЗ «О ЖНК». 3 дня на опубликование на сайте/ 10 дней на размещение в печатном издании.

21.11.2011

* найти в ЖК требования к исполнительным органам кооператива.

-ЖНК обязан по ст.26 осуществлять целевое использование паевого фонда – на приобретение/строительство помещений + на то, чтобы выплатить действительную стоимость пая выходящему или на покрытие убытков ЖНК.

-ЖНК по ст.28 обязан приобрести ЖП (купить) / приобрести права на строящееся ЖП / построить ЖП в соответствии с заявкой. Это обязанность появляется после накопления не менее 30%. Кооператив должен выполнять эти обязанности в порядке очередности, которая устанавливается уставом. Учитывается размер паенакопления, минимальный паевой взнос (от 30%), при равных условиях преимущество у того, который обязан внести остатки паевого взноса в более короткий срок. Если и сроки равные – то преимущество у того, кто вступил раньше.

-ст.48 – ЖНК должен передать ЖП в пользование, а затем в собственность (модель со времен ЖСК в СССР). Передача в пользование – после того, как ПС у ЖНК, м.б. сделан ремонт. Повышение потребительских качества. А такая передача в пользование – видимо, договор найма ЖП на коммерческой основе – см. ГК, а не ЖК. НО! в ФЗ – по ЖК – как для ЖК и ЖСК – какая связь? – вроде оба коммерческие, но почему-то по ЖК – проблемы, законодательство плохо регулирует эти отношения.

-ст.48 – ЖНК обязан получить предварительное разрешение общего собрания на отчуждательные сделки – обмен ЖП в собственности ЖНК, продажа – надо ограничивать кооператив в таких действиях – не реально собирать 5 000 человек – неэффективно абсолютно.

- ЖНК не имеет право выдавать займы ф.л./ю.л. (а публично-правовым образованиям?), дарить ЖП, передавать в ссуду, выступать поручителем своих членов/3х лиц, вносить любое имущество в качестве капитала в уставный капитал/паевой фонд (кроме формирования СРО ЖНК). Может передавать ЖП в залог, если берет заем на его приобретение – тоже предполагает возможность отчуждения. Не имеет права принимать обязательства об уступке прав, об отсрочке, рассрочке, прощать долг. Т.е. не может совершать любые сделки, которые влекут ухудшение финансовой устойчивости – а кредитный договор под ипотеку – разве не сюда?

-ЖНК должен соблюдать установленные нормативы финансовой устойчивости – их великое множество – норматив текущей и общей обеспеченности обязательств кооператива, норматив текущей среднесрочной сбалансированности деятельности, норматив максимальной задолженности членов кооператива, норматив долговой нагрузки ЖНК, норматив задолженности членов кооператива… - п.4 ст.49 – если хотя бы 1 не соблюдается, ЖНК теряет право привлекать новых членов. Ежеквартально ЖНК должен посылать отчеты о соблюдении таких нормативов в ФСФР – ст.51. Но обязанности предъявлять любому обратившемуся у ЖНК нет, ФСФР не обязана вести реестр соблюдения таких требований.

-ст. 168 – если ЖНК привлекает деньги при несоблюдении хотя бы 1 норматива сделка недействительна. То есть убытки не вернут – та же проблема с долевкой, лучше бы признавали действительной и заставили платить убытки.

-п.2 ст.52 – ФСФР может вынести предписание о приостановлении деятельности кооператива по привлечению новых членов, в последующем может обратиться в суд с требованием о ликвидации.

*а если члены кооператива уступают права требования иным лицам – происходит ли смена субъектного состава, происходит ли привлечение новых членов.

*нормативы по финансовой устойчивости – как лицензия. По идее, ЖНК каждому собирающему вступать должен предоставлять нормативы по финансовой устойчивости на день вступления

-ст.10 при исключении из ЖНК – порядок судебный, основания исключения: 1) неоднократное исполнение обязанностей, 2) невозможность осуществления обязательств кооператива, ее затруднение (формулировка как в ООО – применять их практику) – почти нереально, 3) систематическое нарушение порядка внесения взносов (вносит с просрочкой) – систематическое для жилищных 2 и более, в ГП – нет и в практике судебной – здесь система – это просрочка или недоплата более 3 раз в течение года, даже если они незначительные, либо однократная просрочка более 3 месяцев, 4) если число членов ЖНК более 200, в уставе м.б. предусмотрено, что решение об исключении принимается правлением. Выплаты при исключении такие же, как при выходе.- действительная стоимость пая выплачивается, которая определяется на день окончания финансового года.