Крупные сделки и сделки с заинтересованностью.

После изменений в ФЗ «Об ООО» расширен перечень сделок, в отношение которых может иметься заинтересованность. К таким сделкам относятся заем, кредит, залог, поручительство.

Сделки с заинтересованностью требуют одобрения общим собранием. Принимается не решение о совершении сделки с заинтересованностью, а о ее одобрении. В таком решении д.б. указаны: 1) стороны сделки, 2) цена, 3) предмет, 4) иные существенные условия сделки.

Что касается крупных сделок, новые положения ФЗ «Об ООО» почти аналогичны нормам ФЗ «Об АО». Крупной является сделка, стоимость которой составляет 25% и более от стоимости имущества общества. Общее собрание принимает решение об одобрении такой сделки.

При нарушении порядка совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью они м.б. признаны недействительными как по иску самого общества, так и его участника.

Данные положения не применяются, когда общество состоит из 1 учредителя.

Уставом м.б. предусмотрено, что совершение крупных сделок не требует решения общего собрания. По сделкам с заинтересованностью- посмотреть в законе.

Устав может содержать требования, что для совершения определенных сделок требуется согласие общества – можно прописать все, что хотят учредители, - н-р, сделки от 500 000 рублей.

Крупными не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества.

Подрабинок

24.10.2011

Т: Привлечение денежных средств граждан для получения ими жилья в собственность.

В период плановой экономики – задача обеспечения всех граждан жильем. Государство за свой счет строило жилые дома, предоставляло квартиры в пользование в рамках договора найма. Горбачев – к 2000г. обеспечить каждую советскую семью ЖП.

Потом государство полностью отказалось от этой функции, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Первая программа – целевая программа «Жилище» 1992 г. – основные источники жилищного строительства – привлекаемые от граждан средства. Затем еще одна «Жилище» от 2001 (с 2002 по 2010) - основные индивидуальное строительство малоэтажных жилых домов, участие в ЖСК, ЖК, накопительных кооперативах, долевом строительстве.

В настоящее время – способы, при которых привлекаются денежные средства граждан для строительства жилья:

-участие в жилищно-строительных, жилищных и в жилищных накопительных кооперативах

-выпуск эмитентом облигаций особого рода (жилищные сертификаты)

-участие в долевом строительстве

Иными способами привлечение денежных средств граждан ЗАПРЕЩАЕТСЯ!

Гражданско-правовые договоры, предусмотренные ФЗ, но не ГК: концессионные соглашения (договор о приватизации), договоры жилищного строительства.

Правовое регулирование отношений пожилищного строительства – ФЗ 2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 30.12.2004 №214-ФЗ. Изменения 2006, 2009, 2010 гг. Был реакцией государства на практику, которая была в обществе, началась со времен перестройки. Вопрос: споры в таких отношениях – как их разрешать, практика была очень разнообразной – ВАС – как договор о совместной деятельности (простое товарищество), ВС – как договоры строительного подряда. Основная идея ФЗ – защитить права граждан.

Долевое строительство, где-то так, где-то долевое участие в строительстве. С экономической т.з. – лицо не имеет возможности за свой счет построить объект недвижимости, привлекает желающих стать собственниками помещений этого объекта – они платят стоимость своей части. Особенно большая проблема – по ЖП.

В мире долевое строительство. Очень интересен опыт Германии – большую роль играли сберегательные/ссудосберегательные кассы – деньги копились, хранились на льготных условиях, когда 1/3 накопилась, мог за счет средств иных граждан приобрести жилье себе + покрытие процента Правительством при рождении детей, процентная ставка 5% годовых, такая ставка сохранилась и сейчас + такая же во Франции + большинство живет не в многоквартирных домах.

В России – с советского времени – завод не мог сам финансировать строительство жилья – объединялся с иным заводом, потом пропорционально делили квартиры. Особая форма – коллективы индивидуальны застройщиков – граждане минуя работодателей объединялись в коллективы по месту работы/жительства, строили жилье своими силами, рабочее место сохранялось и з/п, обучали рабочим профессиям + могли привлекать кого угодно, метраж квартир предоставлялся отработанным трудодням. Многие в СССР считали. Что это надо квалифицировать как договоры простого товарищества.

В 1990х гг. – много т.з. в литературе о правовой природе данного договора. Как договоры простого товарищества, как инвестиционные договоры (тут специальные законы – но в них ничего не прописано, все принадлежит инвесторам на праве долевой собственности, см. монография «Инвестиционное право» - разница инвестируемого и полученного – инвестиционный риск, инвесторы несут риск убытков, договоры часто так обзывались – но на самом деле не соответствуют), как возмездное оказание услуг (услуга потребляется в процессе оказания, а тут появляется готовый результат), как смешанный договор (а каких?), как коммандитное товарищество (вообще не нашла поддержки), как договоры особого рода, которые составляют собой особый договорный вид (а какого типа – подряд, выполнение работ и т.д.?). + см. выше т.з. ВС и ВАС.

По сей день вопрос о правовой природе этого договора является дискуссионным. Многие считают, что это договор о выполнении работ.

Определение – 4 ст. ФЗ – по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Закон распространяется на те отношения, которые возникают при получении разрешения на строительство после 01.04.2005г.

Характеристика:

-консенсуальный

-возмездный

-двустроннеобязывающий

-выполнение работ с передачей результата заказчику (но подряд ли?)

Субъектный состав – ст.2:

-застройщик – ю.л. независимо от правовой формы (ранее могли быть ИП). Д.б. разрешение на строительство + д.б. титульным владельцем ЗУ (собственность, аренда, суаренда)

-«дольщик» - ф.л., ю.л., публично-правовые образования

Форма договора – письменная, подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента ГР (ст.4), несоблюдение формы – недействительность. Срок регистрации с июня 2010г. – 5 дней. Каковы правовые последствия, если не зарегистрирован? Формально не заключен. А эффективно ли это? Последствия недействительности применить, договор ничтожный, проценты по ст.395 ГК взыскать нельзя, убытки тоже, требовать предоставления квартиры тоже нельзя. По идее, разумнее такой договор квалифицировать как договор строительного подряда – и деньги с процентами, и убытками – хоть какая-то защита «дольщиков».

Предмет договора. Объект правоотношения, предмет договора. В законе – путаница, то синонимы, то разводятся. Предмет – действия/дом? Что м.б. объектом? Кто-то как предмет – действия застройщика по передаче объекта долевого строительства, кто-то – сам объект долевого строительства.

Существенные условия – ст.4:

-определение объекта долевого строительства (объект недвижимости дом, объект долевого строительства – квартира). Ст.2 – закон различает объект недвижимости – объект в целом, а в нем – объекты индивидуального строительства. Дом и квартира – по строительному адресу, но тут сложности – надо указать любые сведения, Которые идентифицируют объект, надо прилагать чертеж этажа и выделить квартиру по периметру;

-условие о сроке передачи объекта долевого строительства дольщику. Ст.6 – д.б. единым для всех дольщиков, дополнено: в отношение таких объектов долевого строительства, которые входят в состав объекта недвижимости, имеют отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

-условие о цене + срок и порядок ее уплаты. Ст.5 – цена – размер денежных средств, которые уплачиваются для создания объекта долевого строительства (т.е. все помещения строятся за счет застройщика??), цена м.б. определена как сумма возмещения затрат застройщика и плюс сумма на оплату его услуг. По общему правилу, изменение цены не допускается, такая возможность м.б. предусмотрена договором (а может ли застройщик в одностороннем порядке увеличивать цену? По аналогии с банковскими кредитами и увеличением ставки – если заключили как предприниматель, так можно менять, а если просто как гражданин – не предпринимательское обязательство, т.е. включать нельзя). Уплата цены производится 2 способами: единовременное внесение всех денежных средств, периодические платежи (период – года, месяца, недели). От способа оплаты зависит расторжение;

-ст.7 – условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается договором, но по закону не может составлять меньше 5 лет. Начинает течь со дня передачи объекта, но договором м.б. предусмотрено иное. На техническое и инженерное оборудование дома гарантийный срок – не менее 3лет. Гарантийный срок – для выявления скрытых недостатков, которые появятся позже, которые нельзя выявить при простом приеме-передаче.

Правовой статус застройщика:

-получить разрешение на строительство.если получено до 01.04.2005 – ФЗ на них не распространяется

-ст.19 – должен разместить в СМИ/в интернет проектную декларацию, обязанность по предоставлению проектной декларации в орган, осуществляющий регистрацию права на имущество. Должен выполнить не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с 1м дольщиком. Если застройщик свой объект не рекламирует, то размещать не обязательно, а в регпалату – всегда обязательно. Проектную декларацию застройщик хранит у себя и предоставляет без промедления любому долевщику.1й блок – 20ст. – информация о застройщике - ПЕРЕПИСАТЬ, 2й - ст.21 – информация о проекте строительства – должна соответствовать проектной документации – цели, этапы, сроки, государственная экспертиза проектной документации, разрешение на строительство, права на ЗУ, количество строящихся частей дома, объектов, квартир, назначение помещений дома. *строят паркинг под домом, оформляют отдельным объектом, продают по долям собственникам квартир – а построили-то за их счет *практика по подключению к сетям – повсеместно (за счет дольщи– при нарушении требований к проектной декларации со стороны застройщика дольщик может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной – оспаривать как совершенную под влиянием заблуждения. Застройщик должен вернуть деньги + 1/300 и 1/150 (для граждан) ставки рефинансирования.

31.10.2011

-зарегистрировать права на ЗУ для строительства.

П.1 ст.3 – только при выполнении этих обязанностей вправе принимать денежные средства от граждан.если принимает деньги вне исполнения этих обязанностей – гражданин может потребовать возврата денег и процентов по ст.395 ГК в двойном размере и возмещения убытков (м.б. разница в цене между стоимостью квартиры изначально и нынешней).

-привлеченные денежные средства использовать исключительно для строительства. П.1 ст.18 – цели: 1) строительств по проектной документации или возмещение затрат на субподрядчиков. 2) возмещение затрат на оформление прав на ЗУ, 3) затраты на подготовку проектной документации, на проведение ее экспертизы (если обязательна), 4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, плата за подключение к таким системам, 5) возмещение затрат на подготовку документов по благоустройству территории, развитию инфраструктуры (раньше отдельно выделяли и дополнительно оплачивали – незаконно). Нарушение целевого использования – право расторжения через суд

-обязан зарегистрировать договор долевого строительства – ст.25.1 – представить документы на регистрацию

-построить объект самостоятельно/с привлечением 3х лиц

-после окончания строительства получить разрешение на ввод в эксплуатацию

-ст.16 – не позднее, чем через 10 дней после получения – предать в регистрационную службу, чтобы потом дольщик мог ПС оформить

-сообщить дольщикам о готовности объекта – п.4 ст.8 – направить дольщикам сообщение не менее, чем за 1 месяц до наступления договорного срока – если указан конкретный (если в договоре закреплен срок начала передачи – не менее, чем за 14 дней до его наступления). Извещение – письменная форма, заказное письмо с уведомлением о вручении / лично под расписку.

-передать объект долевого строительства. Ст.6 просрочка в передаче: 1) дольщику уплачивают 1/300 ставки рефинансирования, которая действует на день исполнения + 1/300 за каждый день просрочки, если дольщик – гражданин, то 1/150. Если строительство не м.б. завершено в договорный срок, застройщик не позднее, чем за 2 месяца обязан направить предложение об изменении договора. П.1 ст.9 - при просрочке более 2 месяцев участник может отказаться от договора в одностороннем порядке. По ст.8 передача осуществляется по передаточному акту.

По п.5 ст.15 застройщик должен зарегистрировать ПС на объект незавершенного строительства при появлении оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. По договору его обязанности обеспечиваются залогом и поручительством. Но строительство и передача квартир никак не обеспечиваются – через такое можно только денежные средства вернуть.

Ст.13 – в залоге находится не только недостроенный объект недвижимости, ЗУ (если собственность)//П аренды/субаренды

Указанные объекты считаются находящимися в залоге у дольщиков с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию до передачи дольщикам (те, которые уже построены).

Залогом и поручительством по ст.12 обеспечивается возврат денежных средств, возмещение убытков и уплата неустойки. Допускается поручительство банка (стараются на это не идти).

-ст.7 – передать объект, качество которого является надлежащим. Качество должно соответствовать договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, и иным обязательным требованиям. При передаче ненадлежащего качества – требовать уценки/ремонта/возмещения своих расходов на ремонт, при существенном нарушении – отказаться от договора + возврат денежных средств с процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования /1/150. Если застройщик обязан вернуть, дольщик не приходит – застройщик обязан зачислить денежные средства и проценты по ним на депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить об этом дольщику.

Очень часто застройщики пытаются отказаться от ответственности за ненадлежащее качество, т.к. дом принят и введен в эксплуатацию – невозможно все увидеть, суды застройщикам отказывают.

Права застройщика:

-ст.8 – вправе требовать принятия объекта – если долго не принимает, надо сначала расторгнуть договор, а потом другим продавать. *ПС первоначально у дольщиков, чтобы не было ПС у застройщика - тогда бы он не был обязан все передать, хотя по логике ПС д.б. у застройщика. При уклонении/отказе может составить односторонний акт по истечении 2 месяцев со дня договорного срока передачи. Для подтверждения этого – расписка в получении//выписка об отказе в вручении заказного письма/о том, что дома нет.

Правовые последствия составления одностороннего акта: 1) обязанности застройщика в момент составления акта считаются исполненными (пени, неустойки перестают начисляться), 2) с момента составления акта начинает течь гарантийный срок на объект долевого строительства, 3) в день составления одностороннего акта признается перешедшим на дольщика риск случайной гибели (случай – отсутствие вины/ее недоказанность).

-право требовать оплаты дольщиком

Обязанности дольщиков:

-обязанность заплатить – ст.5 – при просрочке – 1/300 ставки рефинансирования. При просрочке у застройщика есть право в одностороннем порядке отказаться от договора.

-приступить к приемке объекта по ст.8 – это д.б. сделано в договорный срок/в 7дневный срок со дня получения извещения о готовности.

*обязанности считаются исполненными с момента уплаты денежных средств и с момента подписания акта приемки

Права:

-составление акта о недостатках – явные недостатки. Можно требовать его составления до подписания передаточного акта. Можно все прописать в акте приема-передачи

-уступить свое право требования по договору с момента регистрации договора и до подписания передаточного акта. Уступка допускается после полной уплаты/одновременно с переводом долга, порядок устанавливается ГК. Ст.17 – уступка тоже подлежит регистрации.