Органы управления:

-общее собрание

-если участников более 50, и предусмотрено уставом – можно созвать конференцию

-правление и его председатель.

По ст.120 м.б. создана ревизионная комиссия (лектор – д.б.) – отслеживает, как используются денежные средства. М.б. плановые ревизии не менее 1 раза в год, заключения о деятельности ЖСК, м. в любое время провести проверки.

Вопросы использования денежных средств – текущая деятельность . на правлении и председателе – контроля за ними в ЖК РФ нет. В итоге деньги выводятся, нужны меры по контролю деятельности председателя.

Нет ответственности председателя и самого кооператива за нецелевое использование денежных средств.

В данном случае отношения не являются договорными. Являются членскими – т.к. возникают на основании членства, но являются обязательственными.

Правовой статус членов кооператива.

Обязанности:

-внести вступительный взнос

-внести паевой взнос – предусмотрен ст.125 ЖК РФ, порядок и условия внесения определяются уставом. Здесь возникает неопределенность – какой будет взнос, обязаны покрывать любые убытки кооператива, здесь цену определить сразу нельзя, но она по сути будет = размеру паевого взноса полного. Если здесь не выплачен полный пай – исключение из кооператива – ст.133 ЖК РФ – рассчитана на гипотетическую ситуацию, которой не м.б., м.б. в СССР – заплатил маленькую часть, собственник – ЖСК, пайщик пользуется, пока все не выплатит – часто выплатили все, но не зарегистрировали – но ПС с момента регистрации, но ПС возникло с момента полной выплаты – огромный пробел. Ст. 133 – если гражданин живет в квартире и внос не платит – д.б. выселен в течение 2 месяцев без предоставления ЖП. По идее, должны вернуть уплаченное – но с процентами ли – они пользовались деньгами, а ты квартирой.

У кооператива, если уценка – убытки, обязанность всех членов ЖСК их покрыть.

П.4 ст.116 ГК – члены потребительского кооператива (любого) – в течение 3 месяцев должны покрывать убытки кооператива за счет дополнительных взносов, иначе кооператив ликвидируется. А если просрочил сдачу жилья – то сами будете себе платить. ФЗ «О ЗПП» - только на договорные отношения, ЖСК не сюда.

Права членов ЖСК:

-требовать предоставления ЖП ( в какой срок и какого качества? - нет норм в ЖК, по которым квартиры д.б. предоставлены в срок – ст.1245 ЖК РФ). Если кооператив не своими средствами осуществляется строительство – а через подряд – то в договоре подряда указан срок, но можно ли косвенный иск подрядчику при просрочке – нигде не прописано и не урегулировано – гипотетически возможно. В отношение качества – меры ответственности ЖСК при передаче некачественного вообще не предусмотрены

-выйти из кооператива. Должны все вернуть – с процентами ли? – убытки кооператива – стоимость пая рыночная или уплаченная? В ЖК вообще никаких норм нет.

-уступить свой пай. Пай-паевой взнос-паевое накопление – смешиваются понятия в ЖК РФ – то как синонимы, то разделяют. Сам пай – ценная бумага, дает право на паенакопление, дает право на участие в голосовании – как акция – имущественные и организационные права – в ЖК не закреплено. Уступка осуществляется с одновременным выходом предыдущего члена ЖСК с одновременным приемом нового. Кооператив не дал согласия на вступление – сделка по передаче будет действительной, нет неосновательного обогащения – отказ будет без оснований. Уступка пая – не только уступка прав – делегация – переходит долг – надо согласие кредитора.

-получение доходов от предпринимательской деятельности кооператива – п.5 ст.116 ГК. Но это НКО – должна реинвестироваться, а не делиться как в коммерческой организации.

Исключение из кооперативов – ст.132 – за грубое нарушение обязанностей без уважительных причин. Т.е. если у кооператива образовались убытки (в т.ч. необоснованно), то могут исключить + выплата пая. На основании решения общего собрания исключается, должен выехать в течение 2 месяцев.

Наследование пая – ст.131 ЖК.

ПиО кооператива должны корреспондировать ПиО пайщика – но по сути обязательств у ЖСК нет – нет сроков, качества передачи и т.д.

Права кооператива:

-требовать уплаты взносов всех видов

Обязанности:

-предоставить ЖП по окончании строительства

Лектор – нет гарантий, способов охраны и защиты прав граждан.

Практики очень мало

Жилищные кооперативы – другой вид: предусмотрены ЖК, ст.100 – они вообще ничего не строят, приобретают готовое жилье и потом его реконструируют и в последующем могут его содержать, в остальном на них распространяются правила ЖСК.

Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК).

ЖК РФ не распространяется, ФЗ «О ЖНК» №213, 30.12.2004.

Может привлекать деньги от граждан на строительство следующими способами:

-как жилищный кооператив приобретать готовые помещения

-сам м.б. дольщиком по договору долевого строительства

-м.б. застройщиком

-м. вкладывать деньги в строительство (быть заказчиком по договору строительного подряда?)

Ст. 2 – ЖНК – это … добровольное объединение граждан на основе членства и создается в целях удовлетворения граждан в жилье. Название должно содержать «ЖНК».

Ст.12 – инициаторами создания м.б. не менее 50 и не более 5 000 человек. При превышении количества - принудительная реорганизация в форме разделения/выделения.

Контроль за их деятельностью осуществляет ФСФР – когда необходима реорганизация – приостанавливается прием новых членов и приостанавливается использование привлеченных средств – строительство замораживается.

По сути, пирамида финансовая.

Нет запрета привлекать больше членов, чем будет квартир – узнать заранее нельзя

Субъектный состав.

Ю.л. учредителями не м.б., только граждане с 16 лет

Членство - на основании состава –

-подача заявления

-внесение сведений о граждане в ЕГРЮЛ

-внесение вступительного (членского) взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

При невнесении оплаты в течение 3 месяцев после внесения в ЕГРЮЛ – ЖНК направляет в ФНС заявление об аннулировании сведений о гражданине.

Ст.15 ЖНК обязан вести реестр членов кооператива. Реестр самих кооперативов – ФНС, ФСФР.

Вопрос о правовой природе отношений ЖНК – член ЖНК.

Это отношения членские, обязательственные, но п.3 ст.16 ФЗ – не связанные с членством отношения, на основании договора ЖНК-его члена – на них распространяется ФЗ О «Защите Прав Потребителей» - н-р, ремонт он делает, его убытки сами члены ЖНК и компенсируют

Кооперативне может состоять в договорных отношениях с членами ЖНК меняющих членские.

Учредительные документы

-устав – ст.11 – его содержание. Д.б. нормы об ответственности членов ЖНК об ответственности за просрочку внесения взносов (неустойка?).порядок выплаты пая, источники формирования и порядок использования имущества, порядок покрытия членами кооператива убытков (в ГК все предусмотрено – зачем это надо?)

Реорганизация: м.б. реорганизован, преобразован в:

-жилищный кооператив

-ЖСК

-ТСЖ

В иные формы м.б. преобразован, если это предусмотрено ФЗ

Управление ЖНК – ст.33 – органы:

-общее собрание – высший

-правление

-ревизионная комиссия/ревизор

-исполнительны органы

-устав может еще любые предусмотреть.

Члены правления не предусматривают з/п за свою деятельность в этих органах, по общему правилу.

Статус членов кооператива.

Ст.8 ФЗ члены ЖНК должны:

-соблюдать устав и выполнять решения органов ЖНК

-внести следующие виды взносов: вступительный членский (ст.2) – единоразовый на покрытие расходов ЖНК на принятие новых членов, членские взносы – периодически вносимые на осуществление ЖНК уставной деятельности (за исключением привлечения и использование средств граждан на приобретение и строительство жилья), паевые взносы – ст.24 – компенсация затрат кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денег на строительство и приобретение жилья.

Примерная стоимость квартиры – ПОЛНЫЙ БРЕД – определяется с учетом средней рыночной стоимости аналогичного жилья. Указывается в заявлении гражданина и в решении уполномоченного уставом органа. После приобретения/строительства примерная стоимость уточняется на основании фактической стоимости – простор для ведомственного правотворчества и злоупотреблений.

Паевой взнос должен покрывать следующие расходы:

-на страхование жилья

-на повышение потребительских качеств жилья до уровня указанного в заявлении

-расходы на содержание и коммунальные услуги до момента передачи жилья

-на обслуживание и погашение кредитов и займов на строительство/ремонт жилья

-уплата обязательных платежей

Пирамида, полный бред.

Порядок внесения паевого взноса определяется выбранной гражданином формой участия. Форма участия – порядок оплаты паенакопления, формы – ст.27 ФЗ, предусматривают минимальный и максимальный периоды внесения – от 1 до 3 лет, а также минимальный размер части паевого взноса, после внесения которой у гражданина возникает право на приобретение для него кооперативом жилья – не м.б. меньше 30% от всего паевого взноса, который является примерным. Формы участия м.б. с индексацией (бред), на платежи могут начисляться проценты (полнейший бред). Формы участия утверждает правление, потом общее собрание, решение общего собрания должно содержать заключение о влиянии форм участия на финансовое положение кооператива. Форма участия не может устанавливаться для 1 члена кооператива.

*на практике – деньги выводятся, у кооперативов прибыль – ее выводят, через договоры с дружественными подрядчиками. Т.о. в законе д.б. в законе обязанность заключать договоры подряда на основании конкурса.

14.11.2011