37. Дайте характеристику договору найму житла.

За договором найму житла одна сторона – власник житла ( наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні ( наймачеві0 житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК).

Сторонами договору є наймодавець і наймач, якими можуть бути юридичні і фізичні особи, однак, якщо наймачем є юридична особа, то вона може використовувати житло тільки для проживання у ньому фізичних осіб і не може використовувати для здійснення підприємницької діяльності.

Форма договору письмова, договір є двостороннім, відплатним і консенсуальним. Істотними умовами договору є предмет договору, дані про осіб, що проживають разом з наймачем, строк договору , плата за житло ,а також інші умови, щодо яких досягнуто згоди сторонами.

Предметом договору можуть бути квартира, будинок або його частина, призначені і придатні для проживання. Строк договору також встановлюється договором, а якщо строк не вказаний, то договір вважається укладеним на 5 років. Наймач має переважне право на укладення нового договору, якщо строк дії договору закінчився, а також переважне право на купівлю житла у разі його продажу.

Наймач має право укласти договір піднайму, але за згодою наймодавця. При припиненні договору найму, припиняється і договір піднайму житла.

Обов’язки наймача житла:

1. використання помешкання за його цільовим призначенням;

2. забезпечення збереження житла та підтримання його у належному стані;

3. своєчасне внесення плати за житло;

4. при реконструкції житла – отримати дозвіл на це наймодавця;

5. проводити поточній ремонт житла.

Обов’язки наймодавця:

1. надання приміщення наймачу;

2. проводити капітальній ремонт житла.

Наймач та особи, які разом з ним проживають, мають право вселити в приміщення інших осіб для постійного проживання за згодою наймодавця. Таки особи набувають рівні з наймачем права на користування житлом. Таких осіб необхідно відрізняти від тимчасових мешканців, як не мають самостійного права на користування житлом. Тимчасові мешканці повинні звільнити приміщення після закінчення строку проживання або не пізніше семі днів від дня попередження про звільнення приміщення.

Плата за користування житлом встановлюється у договорі, але не може перевищувати плати, яка встановлена законом. Строки внесення плати встановлюються в договорі, а якщо строк не встановлений, то плата вноситься щомісячно.

Особа, яка є наймачем, може бути замінена на іншу особу:

- на повнолітню особу, члена сім”і, за згодою інших осіб, що проживають разом з наймодавцем;

- на повнолітню особу, члена сім”і, в разі смерті наймача.

Розірвання договору найму житла можливе у таких випадках:

- в разі відмови наймача від договору ( при цьому наймач повинен попередити наймодавця за 3 місяця письмово);

- в разі, якщо житло стало непридатним для проживання;

Договір може бути розірваний і за рішенням суду на вимогу наймодавця:

- в разі невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців;

- руйнування або псування житла.

В цих випадках наймач і особи, що разом з ним проживають підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення.

Якщо наймодавцем є фізична особа, якої житло належить на праві приватної власності, то вона має право вимагати розірвати договір, якщо житло необхідно для проживання самого наймодавця та членів його сім”і. Обов’язок доведення необхідності використання житла для самого наймодавця лежить на наймодавцеві. В цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяця.

Ст.826 ЦК передбачає також таку підставу припинення договору, як використання житла не за призначенням, систематичного порушення прав та інтересів сусідів.

Окремо необхідно відмітити договір оренди житла з викупом (ст. 810-1 ЦК). Це особливий вид договору, за яким може передбачатися відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачеві.