36. Дайте характеристику договору найму.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк ( ст. 759 ЦК). Договір найму відрізняється від інших суміжних договорів наступними ознаками:

1. наймач отримує майно не у власність , а лише у тимчасове користування;

2. оскільки майно підлягає поверненню, предметом договору може бути:

- річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ;

- майнові права, наприклад земельні паї; -підприємство, як єдиний майновий комплекс.

Особливості оренди окремих видів майна можуть встановлюватися законами, наприклад ЗУ “ Про оренду державного та комунального майна”, Водним Кодексом , ЗУ “ Про оренду землі” , “ Про господарську діяльність у Збройних Силах України” тощо.

Договір є двостороннім , консенсуальним, оплатним. Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар), якими можуть бути фізичні та юридичні особи. Щодо оренди державного майна, то відповідно до ЗУ “ Про оренду державного і комунального майна” орендодавцем може бути :

- Фонд державного майна України та його регіональні відділення та представництва – щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна , що не ввійшло до статутних фондів господарських товариств , створених у процесі приватизації ( корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України;

- органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном , - щодо майна , яке належить АР Крим або перебуває у комунальної власності;

• державні та комунальні підприємства – щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200кв. м., а з дозволу органів, зазначених вище – також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.

Істотними умовами договору оренди є предмет договору, строк оренди, плата за оренду та інші умови, визначені сторонами в договорі. Плата за оренду встановлюється сторонами в договорі, якщо це не визначено, то вона визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення. Форма плати – грошова або натуральна. Плата за оренду державного майна встановлюється відповідно до постанови КМ України від 4.10.95 №786, якою затверджена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна. Плата за оренду вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати, якщо майно не використовувалося ним за обставинами. За які він не відповідає.

Договір оренди – строковий договір, навіть якщо він укладений без зазначення строку. Якщо строк не вказаний, договір вважається укладеним на невизначений строк. Договір оренди державного майна не може укладатися на невизначений строк. При укладенні договору на невизначений строк, кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередивши іншу сторону про це письмово за 1 місяць, у разі найму нерухомого майна за 3 місяця, якщо інше не встановлено договором. якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору, то за відсутності заперечень орендодавця, договір вважається продовженим на строк, який раніше був встановлений договором.

Наймодавець зобов’язаний:

- надати наймачеві майно у стані, що відповідає умовам договору, у комплектності;

- попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача та інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Права наймодавця:

- перевіряти, як використовується майно

- вимагати від наймача своєчасної плати за оренду.

Наймач зобов’язаний :

- в присутності наймодавця перевірити справність речі;

- повернути річ в належному стані після закінчення строку договору;

- своєчасно сплачувати орендну плату;

- використовувати річ за призначенням ( якщо річ використовується не за призначенням – наймодавець має право вимагати розірвання договору).

Наймач має право:

- вимагати надання йому майна , як зазначено в договорі, а якщо наймодавець не передає майно, то вимагати за своїм вибором:

а) передання речі з відшкодуванням збитків, завданих затримкою;

б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;

- передати річ в піднайм за договором піднайму, якщо це передбачено договором ( строк піднайму не може перевищувати строку найму).

Наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього періоду найму ( ст. 768ЦК). В цьому разі, якщо виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню, наймач за своїм вибором має право вимагати:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2)відповідного зменшення плати за користування річчю;

3) розірвання договору і відшкодування збитків. які йому були завдані.

Ст 769 ЦК України вказує, що передання речі в найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При передачі речі в найм, наймодавець повинен попередити наймача про права третіх осіб на річ, якщо він цього не зробить, то наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків. У разі зміни власника - до нового власника речі, зданої в найом переходять права та обов’язки наймодавця.

Річ, передана в найом, може бути застрахована (ст.771ЦК). Ризик випадкового знищення або пошкодження майна несе наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві ( ст.772 ЦК).

Право власності на плоди, продукцію та доходи, одержані наймачем внаслідок користування річчю, належать наймачу (ст.775ЦК).

Капітальний ремонт речі повинен проводиться за рахунок наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.776 ЦК). Якщо наймодавець не проводить капітальний ремонт, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має переважне право на укладення договору на новий строк перед іншими особами. Наймач може поліпшити річ лише за згодою наймодавця (ст.778 ЦК). В цьому разі після закінчення строку договору наймач має право вилучити поліпшення, якщо це можливо без пошкодження речі, або вимагати відшкодування вартості робіт, якщо поліпшення неможливо відокремити. Якщо внаслідок поліпшення створена нова річ, то наймач стає її співвласником, його частка відповідає вартості його витрат на поліпшення.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, то він може вилучити їх, якщо це можливо без пошкодження речі, а якщо неможливо, то він не має право на відшкодування витрат на поліпшення речі. Наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Шкода, завдана третім особам у зв’язку з користуванням річчю, відшкодовується наймачем.