Обременение права собственности

Ст. 209 ГК РФ: право собственности. П. 2 этой ст. 209 ГК РФ дает классическое понимание права собственности как право наиболее полного господства над вещью. Это такое господство, которое позволяет лицу совершать с вещью любые действия, не противоречащие ФЗ и иным НПА и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

Из п. 2 ст. 209 ГК РФ следует, что содержание права собственности может быть ограничено НПА. Субъективное право собственности может быть ограничено не только НПА, но и волеизъявлением собственника или иного лица. Волеизъявление это может быть как договором, так и односторонним волеизъявлением.

Право собственности предполагается неограниченным. Но в ФЗ иногда встречаются обратные подходы. Ч. 1 ст. 40 ЗК РФ: право собственника земельного участка (перечень действий, который собственник может совершать с земельным участком). То есть, иногда законодатель отходит от подхода ст. 209 ГК.

Общие положения об обременении и ограничении права собственности

Обременение права собственности. Обременение вещи – некорректный термин. Иногда встречается термин «ограничение» права собственности, реже используется оборот «границы права собственности». Легального определения каждому из этих терминов не дано. Даже ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» употребляет оба термина: обременение и ограничение. На практике и в науке возникают разночтения.

Условно разделим ряд явлений на 3 категории:

1) обременение права собственности. Обременение в классическом понимании – ограниченные вещные права или права на чужие вещи. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» называет такое обременение как сервитут. Ст. 216 ГК: дает примерный перечень ограниченных вещных прав (в частности). На этом моменте начинаются споры, так как некоторые считают, что перечень закрытый, другие полагают, что он открытый.

Ст. 216 ГК содержит еще 2 критерия, которые считают признаками ограниченного вещного права: свойство следования и защита абсолютными исками (вещными исками) – при помощи вендикационного и негаторного исков. Если будет установлено, что право соответствует этим критериям, то мы придем к выводу, что это право вещное. Но лектор так не считает.

Пример: арендодатель решил, что арендатор задержал арендную плату и перекрыл ему проход в помещение. Арендатор воспользовался негаторным иском, а арендодатель возражая на иск, основывался на неисполнении встречного обязательства.

Пример: п. 2 Информационного письма Президиума ВАС № 66 от 2002 года: договор, согласно которому на крыше здания, на котором размещается рекламная конструкция, не есть договор аренды, что это непоименованный договор. Если изменится собственник здания? Нужно понять, является ли это право вещным.

Поэтому, свойство следования и защита абсолютными исками не являются признаками вещного права, а являются последствиями признания права вещным. Нужны другие признаки. Набор признаков в литературе широко представлен. Признаком вещного права не является его бессрочность (сервитут может быть установлен на срок). Невозможность определить содержание права договором или частным волеизъявлением (право пользование жилым помещением по завещательному отказу может быть определено частным волеизъявлением). Все остальные признаки могут быть обсуждаемы и использованы.

Ограниченные вещные права являются правами абсолютными или абсолютными правоотношениями, которые представляют собой взаимосвязь возможности поведения управомоченного лица, которому соответствует обязанность всех обязанных лиц не препятствовать осуществлению вещного права. Относительное право существует постольку, поскольку существует обязанность на обязанной стороне.

Гамбаров пришел к простому и изящному выводу: вещное право – это право на обладание вещью, а обязательственное право – это право на получение вещи. Более широко: право как традиционно его понимают есть обеспеченная законом возможность реализации интересов. Есть интересы, которые могут быть обеспечены поведением самого лица и все, что нужно, это невоспрепятствование других лиц. Такие интересы оформляются по модели абсолютных прав. Если же интерес лица может быть реализован только при помощи определенного поведения или воздержания определенного лица, то это относительное право или правоотношение.

Вышесказанное – базис для представления того, что является вещным правом.

А.Б. Бабаев «Система вещных прав» 2007 год.

Ст. 131 ГК РФ: обременение подлежит регистрации. Ст. 4 ФЗ «О регистрации недвижимого имущества» - обременения подлежит государственной регистрации. Систематическое толкование приводит к тому, что ограничения подлежат регистрации только в случаях, указанных в законе.

ФЗ «О регистрации недвижимого имущества» говорит о регистрации договора аренды, но в то же время это регистрация обременения права собственности на недвижимое имущество.

Право собственности понимается как спектр правомочий. Установление обременений понимается как «выделение» из этого спектра и передача набора полномочий другому лицу. «Выделение»: это отделение части полномочий и умаление права собственности как бы компенсируется тем, что эти полномочия не исчезают, а передаются другому лицу.

В Своде законов Российской Империи было понятие неполного права собственности. Такой терминологический подход («выделение» права собственности) традиционный. Узуфрукт из права собственности даже в Римском праве выделялся.

Сам этот подход стал объектом сильной критики. Е.А. Крашенинников говорит, что нельзя говорить об обособлении, выделении права собственности. Правильнее говорить о том, что собственник ограничивается в возможности реализации своих прав. Этот подход, возможно, формально и правильный. Но как бы то ни было, важно понимать, что собственник на время существования ограниченного вещного права, ограничен в объеме прав на свое вещное право. Ограниченное вещное право имеет тот же объект, что и право собственности, из которого оно производно. Нужно иметь в виду, что объект един.

Ограниченное вещное право всегда обременяет право собственности, сжимает его и так далее. Всеми признается, что ограниченное вещное право всегда связано с правом собственности.

Существование ограниченных вещных прав является ограничением возможности собственника в реализации его полномочий. Из этого вытекает принцип эластичности собственности: если обременения прав собственности прекращаются, то право собственности восстанавливается в своем первоначальном виде. Это упругость права собственности, самодовлеющее стремление к первоначальному объему.

Ограниченное вещное право понимается как изъятие. Пример из Южно — африканского права. Там используется право Римское. Есть требование о регистрации ограниченных вещных прав, но легального понятия нет. Вопрос был разрешен судебной практикой в ЮАР. Тест на выдел из права собственности.

Вывод: при отчуждении права собственности ограниченные вещные права сохраняются в прежнем объеме. Принцип: никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам. В зарубежной литературе он называется nemo dat. Свойство следования может быть описано и через конструкцию абсолютного отношения: масса обязанных лиц противостоящих управомоченному лицу, для него совершенно безлика. Изменения, которые происходят в массе, для него правового значения не имеют.

Есть исключения, установленные ст. 11.8 ЗК РФ: в случае юридической гибели земельного участка (выдел, разделение и так далее), первоначальный объект права собственности и ограниченных прав в юридическом смысле погибает. Сервитут должен был бы прекратиться. Но есть и противоположные ситуации. При переходе из нежилых помещений в жилые и наоборот – ЖК РФ запрещает в ст. 22 это делать.

Право собственности может возникать первоначально и производно (на основе правопреемства). Свойство следования действует при производном способе, пр первоначальном свойства следования нет.

Установление ограниченного вещного права всегда является конститутивным правопреемством – не происходит отчуждения права. При наличии материнского права создается право конститутивное или производное. Конститутивное правопреемство есть форма распоряжения правом. Объект конститутивного и производного един.

И этим можно отличать ограниченные вещные права от других категорий (публичных сервитутов) и от обязательств (propter rem). Речь идет об обязательственных правах на некоторое предоставление.

Ограниченные вещные права надо отличать от обязательств с негативным содержание (обязанное лицо обязывается воздерживаться).

Залог

Обременение права собственности (ст. 209 ГК. ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О регистрации»). Природа залога не ясна до сих пор. Никто не спорит, что это обременение.

Залог представляет собой право распорядиться правом на чужую вещь (если речь идет о залоге вещи).

Есть точка зрения, что залог – это самостоятельная категория, потому что это возможность распоряжения правом, в то время, как ограниченные вещные права есть возможность владеть и пользоваться вещью. Залог всегда является обременением права собственности, сохраняется при правопреемстве и не сохраняется если право собственности приобретается по первоначальному состоянию. Много споров, которые связаны с приобретением имущества, когда приобретатель не мог знать, что имущество заложено.

2) ограничение права собственности. Ограничения существуют в силу самого закона. Либо в пользу общества, либо определенных лиц и не порождают самостоятельных производных прав на стороне какого-то другого лица. В дореволюционном праве это называлось правом участия общего (в общественном интересе) и правом участия частного (в пользу соседней недвижимости). Такого рода ограничения права собственности, устанавливая ограничение, никому не предоставляют самостоятельных производных прав. Дореволюционные ученые считали, что если установлены ограничения, то право не считается неполным, потому что оно изначально таким устанавливается законом.

Право участия общего. Это возможность пользоваться чужим имуществом, установленное в отношении всех без изъятий. Пример: возможность пользоваться дорогой, расположенной на земельном участке. В настоящее время это называется публичным сервитутом, но сервитутом это не является. Публичный сервитут (ст. 23 ЗК РФ, ВК, ЛК). Несмотря на схожесть наименований, публичный сервитут не является сервитутом, так как сервитут – это субъективное право на чужую вещь. Есть ограничение права собственности, но субъективное право на чужой земельный участок не появляется. В Римском праве пользование публичными водоемами было установлено в пользу любых лиц, но это не являлось субъективным правом. Не важно, каким способом приобретено право собственности, публичные сервитуты сохраняются в прежнем виде – это ограничение права собственности, которое не предоставляет никому самостоятельного субъективного права.

Право участия частного (соседское право). Устанавливается в пользу специальных субъектов – собственников соседней недвижимости. Наше современное право таких ограничений права собственности не содержит. В литературе есть примеры, которые были установлены дореволюционным законодательством (запрет пристраивать печь к стене соседнего здания). Иногда подобного рода ограничения называют отрицательными сервитутами и относят их к правам на чужие вещи (точка зрения не большинства). Статья Косарева 1996 год Правоведение № 3: установление ограничений не связана с установлением права на чужую вещь. Равно как публичные сервитуты, такие ограничения субъективными правами не являются, не являются обременениями и сохраняются при переходе права собственности к другому лицу.

3) обязательства propter rem. Возложение на собственника определенной вещи обязанности совершить действия в пользу конкретного лица. Личность должника определяется принадлежностью ему конкретной вещи. Такого рода «обременения» умалением содержания права собственности назвать нельзя. Речь идет, скорее, о возложении на собственника дополнительных обязанностей, нагрузки права собственности. Должник определяется как собственник определенной вещи и переход права собственности влечет переход долга. Часто встречаются утверждения, что подобного рода права являются вещными (Суханов). Суханов строит свои рассуждения на основании вещных выдач (аналогичны рентным платежам). Речь идет об отношениях явно не абсолютного характера, а относительного. В нашем случае это только рента. ФЗ «Об объектах культурного наследия»: можно устанавливать обязательства по сохранению культурного наследия, либо выявленного объекта культурного наследия, которые возлагаются на собственника имущества. Вещный характер этого права выводится из свойства следования. С этим согласиться нельзя, так как свойство следования приписывается к обязательственным правам. Таким обязательства следует отличать от обязательств, которые возлагаются в силу публично-правовых отношений. В случае перехода права собственности на вещь, обязательство переходит если есть правопреемство, если его нет, что право собственности возникает без какого-либо обременения.