- •3 Из каких основных этапов состоит метод изъятия
- •19. Метод дисконтирования
- •24.Какие показ-ли учит-ся при расчете кад-й ст-ти сху на втором внутри суб.Рф.
- •29. Механизм налогообл недв
- •30. В какой последовательности проводится кадастровая оценка с/х угодий в рф. Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов рф
- •38. Механизм налогообл недв
- •40. Принц оц. Недв.
- •41. Состав платежа за прир рес.
- •43.Нормативно-правовая база оценочной деятельности.
- •45. Какие факторы обуславливают сложность оценки земельных участков
- •48. Категории земель
- •49. Виды стоимости недвижимости. Стоимость и цена
- •51. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка
- •52. В чем суть деления вещей на «недвижимые» и «движимые»
- •53. Состав платежа за прир рес.
- •54. Для каких целей могут быть использованы результаты кадастровой оценки городских земель.
- •57. Какие работы проводятся оценщиком при определении кадастровой стоимости земель поселений
- •61. Затрат подход: метод разбивки по компонентам.
- •67. Виды износа и методы их определения.
- •78Дайте определение категории «экологический фактор», и его структуры в контексте оценки стоимости земли
- •80. Механизм налогообл недв
- •83. Состав платежа за прир рес.
- •89Воспроизводственная сост-щая.
51. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается при следующих условиях:
- продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;
- обе стороны хорошо информированы и действуют наилучшим образом в своих интересах;
- имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на имеющиеся предложения;
- платеж осуществляется наличным или другим сравнимым способом;
- цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон сделки;
- объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен и может передаваться из рук в руки.Методы оценки рыночной стоимости земли базируются на трех основных методах определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: доходном, дисконтирования и капитализации, сравнения рыночных продаж и затратном. Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Доходный метод оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.
Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
На практике применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков : метод сравнимых продаж; метод соотнесения (переноса, распределения); метод капитализации дохода; метод остатка для земли; метод разбиения на участки; метод оценки на основе затрат; метод базового участка.Метод сравнения рыночных продаж и метод капитализации могут быть прямо применены к оценке стоимости земли. Метод соотнесения (переноса, распределения) основан на затратном методе и методе сравнения рыночных продаж. Метод остатка для земли основан на затратном методе и методе капитализации дохода. Метод разбиения на участки базируется на всех трех подходах. Обычно данные методы применяют при оценке участков, предназначаемых под жилищное строительство; с некоторыми оговорками эти методы могут применены и для оценки участков под промышленное строительство.При реализации доходного подхода возникает необходимость оценить доход непосредственно от земли. Однако, доход может быть получен лишь от всего имущественного комплекса (ИК) , в состав которого, кроме земельного участка, как минимум, войдут еще здания и сооружения. Кроме того, доход зависит от того, насколько эффективно и правильно используется его застройка и нет ли пустующих площадей, насколько удачно согласуется характер бизнеса с топологией участка и его местоположением.