19. Метод дисконтирования

Дисконт-ие-процесс приведения ден поступлений от инвестиций к их текущей ст-ти. Ценность, кот. обладает капит. плата на наст момент > чем та, кот. они будут иметь через год на величину год. ставки %-та. Этот метод более сложен, но он позв. оценить объект, в случае получения от него нестабильных ден. потоков и прим.в случае когда: 1)предп., что буд. ден. потоки будут существенно отл от текущих; 2)к/а им. данные, кот. позв. обосн. размер буд. потоков ден. ср-в от недв, 3)потоки доходов и расходов носят сезон. хар-р. 4)к/а объект недв стр-ся или построен и ввод. в экспл-ию. При расчете этим методом нужны след. данные: 1длит-ть прогнозного периода; 2прогнозные величины ден. потоков; 3ставка диск-ия. Алгоритм расчета: 1)опр. прогн. периода(ср 3-5 лет);2) прогнозир-ие величин ден. потоков. Для этого нужен:а) анализ рез-в фин. отчетности о доходах и расходах объ-в недв; б) анализ рынка аналог недв; в) опр доходы и расходы на основе нов проекта исп-ия объ-та недв.

При опр ст-ти объ-та недв исп след виды дохода от объ-та недв: 1) потенц. вал. доход; 2)действит. вал. дох; 3)чист. опреацион. дох; 4) ден поток до уплаты налога; 5) ден поток после уплаты подоход налога.

Ставка дисконтирования- коэф-т, исп-ый для расчета текущ. ст-ти денег, кот-е будут получены в будущем. Ден потоки и ст. диск-ия должны соотв. др. др. и одинак. исчисл. Ст. диск-я опр методами: 1) кумулятивного (суммарного) построения (его чаще всего исп росс оценщики);2) выделения;3) сравн. альтерн-х инвестиций; 4) мониторинга. При кум-м постр исп 2 составляющие ст-ки диск-я: а) безрисковая ставка; б) премия за риск. При методе выделения ст-ка диск-я, как ставка слож.%-та,кот рассч. на основе данных о соверш-х сделках с аналог. объектами недв. Метод трудоемок. Наил. вариант расчета ст. диск.в дан. случае- опрос пок-ля и выясн-ие, какая ставка была исп-на при опр-ии цены продажи, как строился прогноз буд. ден. потоков.

Метод мониторинга осн на регул. монит. рынеа, отслежив-ии по данным сделок осн. экон. пок-лей инвестиций в недв. Такую инф необх обобщ по разл сегментам рынка и регул публик. Если необж учесть влияние риска на величину дохода, в ст. диск. при оценке единичн. объектов внос поправки.

20 Единый с/х налог ФЗ от2001г. №187 «О внесении изм и доп в часть II НКРФ» и в некот др актах зак-ва РФ по налогу и сбору устан единый с/х налог. Его цель- создание льготного на рег уровне упрощ-го налогообл-ия. Этот налог предст собой всю сов-ть налогов и сборов в т ч на им-во орг-ции, налог на им-во физ.лиц, части нежилых строений и помещ. Объектом ЕСХН явл с/х угодия. НБ -S с/х угодий, сопост-ая по кад ст-ти. Все, что наход над пов-тью зем. уч.- леса, мн.нас, водн объекты - отдельно облаг налогом. Все, что нах под поверх земли для них предусм отд режим налогообл-ия. Налог на им-во не зав от происх-ия доходов налогоплат-ков. Единственным случаем, когда налог зав от до-ходов явл налогообл-ие прир ресурсов. Зд происх полное изъятие ренты и сверхприбыли налогоплат-ов. С/ма налогооблож для с\х товаропроизв-ей –ЕСХН- отн к спец налог режимам

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом

21 Методы, исп-ся при опр ставки кап-ции дохода: 1.с учетом возмещения кап затрат, 2м-д связанных инвестиций, или техника инв-ой группы, 3 м-д прямой кап-ции, 4рыноч выжимки,5кумулятив построения. М-д рын выжимки сам прост, быстр д/опр ст-ти к-л недв с пом собранных на конкур рынке данных по сопост продажам анал-х по своим хар-м и полезности объектов (Став=ЧОД/С). Такая ст. наз общей. Для более точ вычисл ст необх исп данные по неск сопост объектам, для кот данные оц и продажи близки. М-д кумул постр делит ст. на сост части: %ная ст и ст возмещ. Капитала

22. Метод кап-ции дохода исп если потоки доходов стабильны длит период врем и возр устойч темпами. Под капит-ей дохода поним получение текущей ст-ти будущих выгод от владения недв им-вом. Рез-т сост из ст-ти зд и соор и из ст-ти з-ус, т.е. явл ст-тью всего объекта. Формула: С=ЧОД/Коэф кап-ции. Т.о. метод предст собой опр-ие ст-ти недв ч/з перевод годового ЧОД в тек ст-ть. Данный метод не рекомя испь, когда О.Н: 1 треб значит реконстрили нах-ся в стадии незаверш-го стр-ва;2 к/а отсут инф по реал сделкам. Этапы:-опр ожид-го дохода при его наил и эфф исп-ии (оцен-щик исп виды дохода: ПВД, ДВД, ЧОД, ДП до уплаты нало-гов); -расчет ставки кап-ции; -опр ст-ти О.Н. по ф-ле.Преим-ва: метод отраж рыноч конъю-нктуру,т.к. анализ больш кол-во сделок с недв.Опр-щим шагом в м-де кап-ции явл выбор соотв-щих ставок кап-ции. Ст кап-ции вкл ст дохода на капитал и нор-му возврата, учит-ую возмещ первонач влож-х средств. Как и люб ставка она отраж риски, кот подверг ср-ва, вкл-ые в дан актив. Доходы, кот приносит недв, д/ы удовл 2 гр экон инте-ресов: физ инт(земля, улучш) и финан инм(собст, заемный капитал) Кап-ция дохода предп получение в буд больше дохо-да чем расходуется. Ставка кап-ции опр-ся сбором инф в отн ставки, кот инвестор полу-чает на вмещение капитал приблизительно с той же степ риска. Ставку капит. иногда можно опр рассчитав норму прибыли получаемой инвесторами, вклад капитал в анал объект недв. Инвестор оцен, какой доход он может получить в буд и какую макс возм сумму фин ресурсов допуст вложить в данное дело.

23.Виды прав на землю и другие объекты недвижимости.1Постоянное (бессрочное) пользование-пред-ся гос и мун учр, фед казенным предприятиям, а также орг гос власти и орг мест сам-я. В соот. с ФЗN137 юр лица, за искл. мун учр, фед каз. прред-й, орг гос вл и орг МС обязаны переоформить право пост.(бессрочного) пол-я з/у на право аренды з/у или приобрести з/у в соб-ть по своему желанию.Гр-не и юр. л,имеющие в соб-ти зд-я,строения,соор-я,расп-е на з/у,нах-ся в гос или мун соб-и,приобретают права на эти з/у на основе исключительного права.Искл-м правом на обл-т гр-не и юр.л-соб-ки зд,стр,соор.2Пожизн-е наслед.влад з/у-распор-е з/у не доп-ся,за иск-м перехода прав на з/у по насл-у. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. 3Аренда земельных участков-з/у,за искл изъятых из оборота земель,нах-ся в фед соб,м.б пред-ны их собств-и в аренду.Объектом аренды з/у из земель с/х назн м.б т-ко уч-ки,прош-е ГКУ.По ист-ии срока дог.ар.з/у его ар-р имеет преим-е право на -е нового дог.ар з/у,за иск-м сл-в,когда соб-к зд и соор,нах-ся на чужом уч-ке имеет искл-е право его ар или им-ся основания для прекр-я дог.ар.Ар-р з/у вправе передать свои права и об-ти по дог-у ар.з/3лицу,в т.ч отдать ар-е права з/у в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хоз-го тов-ва или об-ва либо паевого взноса в произв-й кооп-в в пределах срока до.ар з/у без согласия соб-ка земельного участка при условии его уведомления,если дог.ар з/у не пред-но иное.В указх сл-х ответственным по до-у ар.з/у перед арен-лем становится новый ар-з/у,за искл-м передачи ар-х прав в залог.При этом заключ-е нового дог.ар з/у не требуется. При продаже з/у,нах-ся в гос или мун соб,ар-р данного з/у имеет преим-е право его покупки в порядке,устан-м граж.закон-м.В сл-е наслед-я з/у лицами,не дост-ми соверш-я,их закон.пред-ли м.перед эти з/у в ар. на срок до достиж-я наслед-ми соверш-я.4Право огран-го польз-я чужим з/у(сервитут).Част.сер-т уст-ся в соот.с граж.закон-м.Публ-й сер.уст-ся з-м или иным НПА РФ,субРФ,органа МСУ в сл-х,если это необ-мо для обесп-я интер-в гос,МСУ или мест.насел-я,без изъятия з/у.Устан-е публ.сер осущ с учетом рез-в общ-х слушаний.Могут устан-ся публ сер для:-прохода или проезда ч/з з/у;-исп-я з/у в целях ремонта комм-х,инж-х,эл-х и др.линий и сетей, об-в тран-й инфр-ры;-размещ-я на з/у меж.и геод-х зн-в и подъездов к ним;-пров-я дрен-х работ на з/у;-забора воды и водопоя;-прогона скота ч/з з/у и т.д.Сер м.б срочным или пост-м.5Безвозмездное сроч.пол-е з/у,могут пред-ся з/у:-из зем,нах-ся в гос или мун соб-ти,испол-ми орг-ми гос.вл или орг МСУ-гос и мун уч-м,фед.каз-м пред-м,гос вл и ор МСУ,на срок не более чем1год;-из земель,нах-ся в соб-ти гр-н или юр.л,иным гр-м и юр.л на основании дог;-из земель орган-й,гр-м в виде служ-го надела.