67. Виды износа и методы их определения.

Износ хар-ся уменьш полезности объекта и выраж в сниж ст-ти под возд разных факторов. Его изм в %.Сущ 3 вида износа:1физ- имеет место в процессе старения, а т/ж под влиянием прир усл и жизнедеят ч-ка. В процессе физ износа объекты утрач свои первонач кач-ва.Срок службы зд зав от долговечности его конструкт эл-в. Сущ вз-связь м/у физ износом и фактором t. Временной ф-р-фактич возраст зд и его долгов-ть, т.е.-предел срок службы. Методы расчета: нормативный (прим инстр); стоимостной (опр затрат на ремонт зд); метод срока жизни.2функц износ. Признак-несоотв-е конструкт-го решения совр-м ст-ам, вкл разл обор-е, необхдля норм экспл-ии зд. Функц износ т\ж как и физ м/б устранимый-затраты на реконстр и неустран-затраты на восст-е быстро изнаш-ся эл-в.

Методы расчета: потери в ар плате и издержки затрат необх-х для содерж зд. 3внешний (экон) износ-обесцен-е объекта, обусл влиянием рын усл, закон-ва и др.В осн он явл неустран, т.к. местоп не изм. Методы расчета: кап-ции потерь в ар плате; сравнит продаж (осн на анализе им-ся инф о цене по посл продажам анал объектов) и срок экон жизни

68.Механизм расчета ар. платы. Ар плата – потенц вал доход, кот м/о получ при 100-% её исп-ии без учета всех потерь и расходов. ПВД зав от S оценив объекта и ар ставки: ПВД=S*Ст. Договор аренды – осн. источник инф о приносящей доход недв. Аренда – предост-ие аренд-ру им-ва за плату по врем польз-ие и влад. Право сдачи им-ва в аренду принадл соб-ку. 1-м из осн норм док-в, регл-их аренд отн, явл ГК. Величина ар ставки зав от местопол объекта, его физ сост, налич. коммун, срока ар. Ар. ставки быв контрактными (опр договором об ар) и рыноч ( тип для дан сегм рынка в дан регионе). Рын ар ставка предст собой ставку, преобл на рынке анал объектов, т. е. явл наиб вероятн велич ар платы, за кот аренд-ль согл бы сдать, а ар-р согл бы взять им-во в ар. Эта ставка исп для опр потока доходов, если бы недв была бы сдана в аренду. Контр. ставка исп для оц. частич имущ прав аренд-ля. Все ар договора дел на 3 гр:1)с фикс ар став ( исп с усл экон стаб-ти). 2)с перем ар ст (пересмотр ставок в теч срока договора), 3)с %-ой ст (к фикс величине ар платежей добав % от дохода, получ-го ар-ом в рез-те исп аренд-го им-ва). Метод кап-ции доходв целесообр исп в сл закл договора с фикс ар ст, в ост сл- метод диск-ия ден потоков. Ар. договора быв краткоср (до 1 г), среднеср (1-3 г), долгоср (св 3л)

69.Из каких основных этапов состоит метод изъятия. Метод изъятия. Затрат подход включает в себя 3 метода оц:1) метод изъятия; 2)оц. з/у путем опр. затрат на освоение;3)оц. гор. земель по затратам на инфр-ру и условия типовых инвестиц-х договоров. Метод изъятия опр. рын.ст-ть з.как разницу между рын. ст-тью улучшения с учетом износа. Этапы оц. данного метода: 1)опр рын ст-ть з.уч на основе изуч рынка и сравнит продаж.2)произв расчет восстановит-й ст-ти улучшения, аналог-х цен, что распол на оценочном з.уч. Для расчета восстанов-й ст-ти м/о исп.ст-ть воспр-ва или ст-ть замещ. Ст-ть воспр-ва – затраты на стр-во точной копии оцен. объекта, исп-я такие же стр. мат-лы, станд. Ст-ть замещения-ст-ть стр-ва объекта одинак. полезности с исп-ем соврем. мат-в, станд проекта, но и др. строит. архитек. решений. Ст-ть воспр-ва или замещ. сост. из 3 частей:1прямые затраты связаны со стр-вом; 2косв. затр, необх д/орг-ии и сопро-вожд. процессов стр-ва; 3прибыль предпр-ля –вознагр-е, кот. ожидает получ. предпр-ль в виде премии за исп-ие своего капитала. 3) опр.величина физ, функц и внеш износа зд и соор, распол на оцен-ом з.уч. Физ.износ- умен-е ст-ти зд и соор в рез-те физ. разруш, кот возн под возд ест старения. Функц износ-несоотв. планиров. хар-к совр. треб. рынка. 4)Надо вычесть из восстановленной ст-ти зд или соор величину накопленного износа. 5)Опр рын ст-ть з/у путем вычитания из рын ст-ти объектов недв остаточной ст-ти зд или соор.

70 Затратный подход к оценке земельных участков. Затратн. подход к оц з-уч осн на том, что инвестор не запл за уч. большую сумму, чем та, в кот. обойдутся приобр-е соотв-го уч и возведение на нем анал. по назн и полез-ти здания. Вкл 3 метода: 1)метод изъятия; 2) опр. затрат на освоение;3)оц. гор. земель по затратам на инфр-ру и условия типовых инвестиц-х договоров. М-д изъятия опр. рын.ст-ть з.как разницу между рын. ст-тью улучшения с учетом износа. условия исп м-да: при опр-ии лучш и наиб эфф исп з-уч как своб-го; ес. на рынке отсутст данные о соверш. сделках с незастр з-уч. Недостатки метода: дает необъект оц. ст-ти зд, возраст кор превыш 10 лет, т.к. с теч врем вероят-ть воспр-ва устар-го объекта недв уменьш, а сложность расчета накопл-го износа возр; в усл выс инфл сложно точно рассч ст-ть затрат на воспр-во зд. М-д опр затрат на осв прим при оц незастр массивов з. и позв. опр. общ. ст-ть з., при усл. ее раздел. на з/у, кот. затем будут проданы. Из ден. выручки от продажи уч-ов вычит. все издержки на их освоение, предпр-ая прибыль и т. о. опр. ст-ть неосвоенной з. Метод прим., если наиб эфф-м исп-ем явл. раздел. зем. массива на отд. зем. уч. Процесс раздел. з. вкл. произв. и торг.опции. При застройке жил. домами огр влияние оказ окр. среда. На основе м-да оц. гор. земель на основе затрат на замещение инфр-ры рассч величину затрат на воспр-во улучш-й гор з. Отн расходы на магистр. сети и головные соор. систем водоснабж, канал, теплоснаб. газоснаб, ул-дор сеть и др. В усл выс инфл сложно рассч ст-ть затрат на создание и воспр-во инфр-ры, проще опр ст-ть замещения сущ-ей инфр-ры города по укрупн пок-лям. Ст-ть замещ рассм как ст-ть созд аналог. системы улучш гор земель исходя из совр стандартов, рассч на основе тек цен мат-в, оборуд и трудозатрат по землям многоэт. жилой застройки.

71.Что такое «вещное право», и какие виды вещных прав существуют в законодательстве РФ? Вещное право— субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.Признак вещного права: носит бессрочный характер; объектом является вещь; присуще право следования; пользуется абсолютной защитой.Виды: право владения –это фактическое обладание вещью. Право пользования- извлечение из вещи ее полезных свойств в целях удовлетворения потребностей обладателя вещи. Право распоряжения –возможность определить судьбу вещи посредством различных гражданско-правовых возмездных и безвозмездных сделок. 1ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ- основа вещных прав. От него исходят все др вещные права. Для вещных прав в их гражданско – правовом понимании характерно то, что они относятся к категории абсолютных прав. 2. СЕРВИТУТЫ дают своим обладателям возможность пользоваться чужою вещью или устранять других лиц и даже собственника от пользования ею. 3. ЗАЛОГ является правом на имущественную ценность вещи.4БЕССРОЧНОЕ и наследственное пользование чужой землей. Сущность его состоит в том, что собственник предоставляет на тех или иных условиях другому лицу свое имущество в бессрочное пользование с правом отчуждения и передачи по наследству.

72Что такое сервитут? Сервитут (от лат.обязанность, подчиненность) - право ограниченного пользования чужими земельными участками. Согласно ст. 23 Земельного кодекса РФ различаются два вида ограничения: частное и публичное.Частное устанавливается, когда приходится пользоваться в определенных пределах соседним имуществом (например, разрешение прохода, проезда, проведения дренажных канав, обеспечения водоснабжения и т.п.). Собственник земельной собственности вправе требовать от владельца соседнего имущества предоставления разрешения ограниченного пользования имуществом.. Сервитут может быть также определен и в интересах и по требованию лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Публичный сервитут указывается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, субъекта РФ, нормативными правовыми актами органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, самоуправления или населения без изъятия собственности.Публичные сервитута могут определяться при необходимости:

1. прохода или проезда через земельные участки;2. использования в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;3. размещения на нем межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;4По требованию владельца, обремененного сервитутом. В случаях если установление сервитута приводит к невозможности использования недвижимости. В случаях если сервитут приводит к существенным затруднениям, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, соразмерной платы.Сервитута подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Лица, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

73.Метод сравнит анализа продаж: отбор, виды поправок к ст-ти объекта и способы их внесения. Сравнит подход к оц недв осн на инф о недавних сделках с аналог. объектом и сравнении оцен-го объекта с аналогами. Сравнит подход базир.на 3-х принц: 1)спрос и предл; 2) замещение; 3) вклад.Этапы оценки: 1) изуч сост-е и тенденции разв рынка недв, выявл объекты недв наиб сопост-е с оценив-ым, прод или сданные в ар; 2) собир и провер вся инф по объектам аналога. Затем кажд объект аналог сравн с оцен-ым объектом; 3) на различие ценообраз-х хар-ик сравн-ых объектов внос. поправки цены продаж аналогов; 4)соглас скорректир-ые цены объектов аналогов и вывод. итог. величина рын. ст-ти оцен-го объекта недв.Разл след виды поправок к ст-ти объекта:1) %-ные поправки- внос путем умнож цены продажи объекта недв- аналога на коэф, отраж-ий степень различий в хар-ках аналога и оцен-о объекта. Если оценив-й объект лучше сопост-го, то к цене аналога вносят повыш. коэф-нт, если хуже- пониж. коэф. К %-м попр. м/о отнести: а)на местопол-е; б) износ; в) t продаж. 2) стоимостные попр-а)денеж попр, вносимые в ед. срав-я(1 га, сотка), изм цену проданного аналога объекта на опр-ую сумму, в кот оцен различия в хар-ах объекта аналога и оцен-го объекта. Попр внос полож, если оцен объект лучше сопост-го аналога.К ден попр, вносимым к ед-цам сравн м/о отнести попр.на кач.хар-к, и попр, рассчит-е стат.мет-м. б0ден поправки, вносимые к цене проданного объекта-анал в целом, изм. ее на опр сумму, в ком. оценив различие в хар-ах объекта-ан и оценив объекта (попр на налич или отсут доп улучшений). Для расчета и внес-я попр-к исп методы: 1) парных продаж - продажа 2-х объектов, явл-ся точной копией др др за искл 1го параметра,наличием кот и объясн разница в цене продаж; 2) экспертные м-ды расчета- субъект. мнение эксперта оценщика о том, на ск-ко оцен-ый объект хуже или лучше сопост-го аналога (эти поправки явл-ся %-ми); 3) стат м-ды расчета (м-д корр.-регресс ан-за)- формализуется некая зав-ть м/у изм-ми цен объ-в недв и изм-ми к-л. его хар-к.Этот м-д сложен,т.к. необх вып-ие условия развитости рынка.

74 Виды прав на з и др об. недв. З, нах-ся в соб-ти РФ и суб, явл гос собств. В мун собств нах все з. в пределах черты поселений, за искл з, нах-ся в гос собст и передан. в част. собст. Гр-не РФ м/т иметь з-ус на пр. соб, пожиз. насл. влад, пост польз, сроч польз, аренды. Ю/л – на пр соб, пост польз, ср польз, ар. Право част соб гр и ю/л на зем уч возн в рез-те приватизации гос или мун з, наслед, купли-прод, обмена, дар, ин. сделок с з..В пост польз зем уч предост гос и мун учр, фед каз пред, а также органам гос вл и органам МСУ. Гр-м зем уч в пост польз не предост.

Иностр гр-не, лица без гр-ва могут иметь расп-ые в пределах терр РФ з. учна праве ар, за искл случаев, предусм ЗК.

75 На каких принципах оценки базируется затратный подход к определению рыночной стоимости земли? Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы.В основе затратного подхода лежит принцип смещения Оценка недвижимости затратным методом включает следующие этапы: 1расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);2 расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);3расчет накопленного износа: функциональный износ, физический и внешний износ (Ин);4расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (Су) определяется по формуле;Су = Снс – Ин; 5расчет итоговой стоимость недвижимого имущества (Сзп), определяется:Сзп = Сз + Су.При затратном подходе определение стоимости недвижимости начинается с оценки земельного участка.Далее определяется стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывается накопленный износ. На последнем (заключительном) этапе затратного подхода, для того чтобы получить итоговую стоимость объекта, суммируется стоимость земельного участка и расходы, связанные с новым строительством зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.Для оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную оценку земельного участка, затратный подход не применяется.

76. Особенности сравнит подхода при оц недв. Зд. прим-ся инф-ия о недав-них сделках с анал объектами на рын-ке и сравн оцен-ой недв с аналогами. Основой для прим данного подхода явл наличие развитого рынка недв. Если разв рынка нет прим этого подхода нецелесообр. Осн принципы:1.спроса и предл, 2 вклада,3принц замещения, кот гласит, что при наличии схожих объектов рацион-ый пок-ль не заплатит больше той суммы, в кот он может купить объект анал полез-ти. Данный подход состоит из этапов: 1) изуч состоя-ния и развитость рынка недв; выявл-ся объек-ты недвиж-ти наиб анал оцен-му объекту, проданные отн-но недавно. 2) по объектам аналогам собир инф. Инф анализир-ся, кажд объект- аналог срав с оцен-ым объектом. 3) выдел различия в стоимостном выражении. Внос поправки в цены продаж аналогов. 4) откоррект-ые цены анализ и соглас. Вывод. итоговая стоимость объекта. Осн критерии выбора объектов аналогов: права соб-ти на недв, усл фин-ия, усл и время продажи, местополож, физ хар-ки

77 Элементы налога на недвижимость Налоги являются важнейшим элементом экономической политики государства и выполняют регулирующую, перераспределительную, фискальную, контрольную и стимулирующую функции. Элементы налога, определяемые исключительно Налоговым кодексом РФ: объект налогообложения; налоговая база;

налоговый период;порядок исчисления. Элементы налога, определяемые нормативно-правовыми актами представительных органов местного самоуправления, в порядке и пределах, предусмотренных Налоговым кодексом.налоговые ставки;порядок и сроки уплаты;налоговые льготы и порядок их применения (дополнительные к федеральным).Налог на здания, сооружения и помещения рассчитывается для физических лиц от инвентаризационной стоимости, а для юридических - от балансовой. Налог же на земельные участки для всех налогоплательщиков исчисляется от кадастровой стоимости. То есть, действуют три различных базы налогообложения недвижимости. Причем кадастровая стоимость, которая массово определяется на большой территории, может незначительно отличаться от рыночной. Тогда как балансовая и инвентаризационная стоимость разнятся с ней существенно.