61. Затрат подход: метод разбивки по компонентам.

Ст-ть всего зд. рассч. как сумма ст-тей его отд. строит. компонентов фундаментов, стен и др. Ст-ть кажд. комп. получ исходя из суммы прям и косв. затрат, необх для устройства ед. объема. Прим. неск вар-ов исп-ия метода разбивки по комп:1м-д субподряда-стр-ль-генподрядчик наним. субподр-в для кач и быстр выполн. части строит работ. Затем рассч сумм затраты по всем субподр-м,2разбивка по профилю работ–аналог 1-му. Зд. рассч затраты на найм отд. специал-в, 3выделения затрат-исп-ие разн единиц сравнения д/оц.разл. компонентов зд, после чего эти оценки суммир.4.м-д колич. обследов-я:детальн колич и стимостной расчет затрат на монтаж отд-х комп-в, оборуд, стр-ва зд в целом. Кроме расчета прям затрат учит накладн. расходы и др

62.Ипотека земли и недвижимость. Виды кредитов.ИПОТЕКА (от греч. hypothēke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также  закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.ВидыипотекиСуществуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:1.кредит на недвижимость;2.ипотека на дом; 3.ипотека на жилье;4.ипотека на загородный дом;5. ипотека на квартиру;6.ипотека на квартиру в новостройке;7 ипотека на комнату;8.;ипотека на коттедж9. ипотека на новостройки;10. ипотека на покупку квартиры в новостройке;11.  кредит на покупку жилья;12. кредит на покупку квартиры;классификацию видов кредита:1) по срокам: а)краткосрочный (до 1 года), б)среднесрочный (от 1года до 3-5 лет), в)долгосрочный (свыше 3-5 лет);2) по объектам кредитования: а) кредит в основные фонды, б) кредит в оборотные фонды;3) по методам кредитования: а) кредит по остатку, б) кредит по обороту.  По обороту кредитуются торговля и снабженческо - сбытовые организации, а остальные имеют элементы кредитования и по остатку, и по обороту. 63.Какие этапы расчета рыночной стоимости земли включает метод определения затрат на освоение.Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.³⁵Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.Этапы определения затрат на освоение.1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:•  расходы на приобретение земельного массива и документов;•  инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;•  расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;•  оплата налогов, страхования,•  прибыль и накладные расходы подрядчика;•  расходы на продажу и рекламу.4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала.

64.В каких случаях принудительного изъятия частной собственности требуется ее оценкаИзъятие земельных участков, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности, является одним из правовых инструментов, дающих возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах.Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд производится по решению исполнительных органов власти. Такие решения принимаются либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами исполнительной власти субъектов Федерации. Отсюда вытекает, что если земельный участок необходим для федеральных нужд, то решение о его изъятии (выкупе) принимается федеральным органом исполнительной власти. Оно допускается:при отчуждении имущества, которое не может принадлежать данному лицу в силу запрета, имеющегося в законе (вещи, изъятые из оборота или ограниченные в обороте);при отчуждении недвижимости (зданий, строений и т.п.) в связи с изъятием земельного участка;при выкупе бесхозяйственно содержимых культурных ценностей;при выкупе домашних животных в случаях ненадлежащего обращения с ними;при реквизиции имущества;при выплате компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле;при приобретении права собственности на недвижимость по решению суда в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке;при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением суда;при изъятии у собственника земельного участка, используемого им с грубым нарушением предписаний законодательства;при продаже с публичных торгов по решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения;при национализации имущества собственников в силу принятия специального закона.

65.Основные механизмы расчета земельного налога.ЗН устан НК-ом и законодактами. Вводится в дейст и прекр. действ на терр МО. Ставки устан. в пределах, устан-х НК. Т/ж устан порядок и сроки уплаты, льготы д/отд категорий плательщиков. В кажд районе устан свои ставки. Плательщики- орг. и ф/л, обладающие з/уч-ом на праве соб-ти, пост польз, пожизн насл владения. Объект з/налога- з/у, распол-ый в пределах МО, на терр. кот. введен налог. НБ- S з/уч. Нал. период – календ. год. Нал. ставки устан в зав-ти от назн. з.- з с/х назн и нес\х назн. Порядок исчисл:Н= НБ * Нст*К.Порядок уплаты: ю/л рассчит з/н самост и предст налог. декларации не позднее 1июля. Д/ф/л сумма з/н исчисл. налог. органами и предст уведомление на оплату налога не позднее 1.08. З/н уплачив в 2 срока, =ми долями: 1. не позднее 15.09 и 15.11. Если своевр. не уплач, то начисл. пени на неуплач сумму налога- недоимка. Льготы:ю/л освоб от уплаты налога на з. ООТ, науч и уч. завед, учр культ и образ, здравоох и спорта, предпр обороны, з. общ польз. Освоб: уч-ки ВОВ, инв 1,2гр, военнослуж, герои, гр-не в местах прожив малочисл народов, гр и орг, получившие наруш. з. освобожд на 10лет, гр-не, организ-ие КФХ на 5лет. Налог за з с/х назн взим не со всей S, а т/о с той, кот по ГЗК числ. как СХУ, лес, бол, куст не облаг. Закон РФ устан фиксир. значения вр. ставок по региону в разрезе суб. Рф. Субъекты РФ дифф-ют ставки и устан ср. ставки по району. В РБ ставки устан. Курултаем в 2002г. Налог на з НП опр в зав-ти от числ-ти насел.В курорт зонах ставка увелич, ввод. коэфф. З/н на др. катег з опр в размере 20% от ставки за з городов до 20т.чел.

66. Метод опр-ия затрат на освоение прим. при оц. незастроенных массивов з. и позв. опр. общ. ст-ть з., при усл. ее раздел. на з/у, кот. затем будут проданы. Из ден. выручки от продажи уч-ов вычит. все издержки на их освоение, предпр-ая прибыль и т. о. опр. ст-ть неосвоенной з. Метод прим., если наиб эфф-м исп-ем явл. раздел. зем. массива на отд. зем. уч. Процесс раздел. з. вкл. произв. и торг.опции. При застройке жил. домами огр влияние оказ окр. среда. Этапы расчета:1опр.размер инд-го уч-ков и степень их благоус-ва; 2расчет цены продажи освоеных уч-ков осущ. путем анализа сопост.уч-в, кот. были анаог образом освоены; 3расчет всех затрат на освоение (расходы на преобр. зем. массива, оформл. док-в, инж расходы, на устр дорог, оплата налогов, страх-ия); 4расчет ст-ти неосв-х земель путем вычета затрат на осв. и предпр-ой прибыли из предполаг-й ден. выручки от продажи уч; 5 опр. периода t, необх-го на освоение и продажу. Выбор ставки дисконт-ия, кот отраж риск, связ-й с периодом прдполаг-го освоения и продажи, а т/ж величину авансир-го капитала