43.Нормативно-правовая база оценочной деятельности.

К НП базе оцен деят-ти отн: 1. Пост-ие прав-ва РФ от 25.08.1999г. №945, «о гос кад оц земли»; 2. «Об утв-и правил пров гос кадаст оценки земли» от 08.04.2000г. №316. 3.ФЗ «о гос рег прав на недв им-во и сделок с ним». 5. Правовой основой для установления и взимания платежей за землю служат НК РФ.; ГК РФ; ЗК РФ «о плате за землю», а так же нормативно правовые акты субъектов Р.Ф.

44. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости. Оц недв необх при: опциях купли-продажи или сдаче в ар; акционир-ии предпр и перепаспр имущ долей;*кад оц для целей налогообл объектов недв: зд и з-уч; *страх-ии об. недв, кредит-ии под залог об. недв, внесении об. недв. в кач вклада в устав капитал предпр, разработке инвестиц. проектов и привлеч инвесторов; ликвидации об. недв, исполнении прав наследства, суд. приговора, разреш-е имущ споров.

45. Какие факторы обуславливают сложность оценки земельных участков

Оценка земельных участков – является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки среди прочих объектов недвижимости. Это обусловлено следующими наиболее значимыми  причинами:1  недостаточная развитость земельного рынка в России, 2 слабая нормативно-правовая база, 3 специфика объекта оценки.Теперь рассмотрим причины более подробно: 1объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения; 2предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоноложения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца; 3 предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможностп приведения их в равновесие посредством цен ограничены; 4 на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию; 5 информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов; 6 сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, 7 рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий.

46 Рынок недвижимости и его характеристика "Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Особенности рынка недвижимости:1) локальность; 2) невысокая взаимозаменяемость объектов;3) сезонные колебания цен;4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;5) вложение капитала в недвижимость

47. Чем отличаются стоимость, цена и затраты. Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является не историческим фактором, а оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу.

Стоимость в повседневной речи — цена товара, затраты на приобретение.

Цена – это мера значения определенного предмета или явления. Исходя из этого, мы понимаем, что цена не всегда связана с деньгами, хотя в современной жизни цена и деньги имеют самую непосредственную связь. В рамках практической жизни в нашем материальном мире цена есть значение предмета или явления, выраженная в денежном эквиваленте. Цена – это стоимость товара или услуги, которые мы приобретаем в целях употребления. Основная ее задача проинформировать нас о том, сколько денег требуется выложить за определенный товар или услугу.

Затраты — это денежная оценка стоимости материальных, трудовых, финансовых, природных, информационных и других видов ресурсов на производство и реализацию продукции за определенный период времени.

Цена в любой предполагаемой или реальной сделке определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон - стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме - с соотношением спроса и предложения.

Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимость безусловно связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода к оценке.