1. Кад оц. земель с.х. назн. КО с.х. земель необх для устан зем налога, ар платы и ин целей. Объект оц.- с.х. угодья в границах суб РФ, адм районов, з-вл-ий(з-пол-ий)юр.и физ.лиц. С.х. угодье терр, кот исп для опр-ых целей и облад. конкр естес-ист св-ми. В состав с.х. угодий вх. пашня, мн нас, сен,паст и залежь. Этапы КО с.х. земель: 1)На 1 межрегион этапе террит органам суб РФ представл-ся кад ст-ти 1га земель с.х. назн и базовые нормативы (оценоч. прод-ть и затраты) для провед оц внутри суб. 2)2 этап КО с.х.уг в суб РФ по адм районам и з-влад-ям. Необх усл провед. 2 эт явл соотв-е средневзв кад. ст-ти всех земель с-х назн суб РФ величине, получ-й в рез-те пров-я 1этапа. На 1 эт опр-ны баз показ-ли:оценоч прод-ть, оценч-е затраты, цена пр-ва вал продукции, рентный доход и кад ст-ть. Для опр кад ст-ти с.х.у и расчет-го рентного дохода кад-ая оц. с.х. у предполагает расчет показат-ей по плодор почв,технолог св-ам и местоп. Кад ст-ть 1 га сху в ср по суб РФ опр умножением расчетного рентного дохода на срок капит-ции, =й33 г.На сх землях, где нет дифф рент дохода, кад ст-ть устан на основе т/о абс. рент дохода в размере 400 р за1 га. 2эт пров на основе баз оценоч пок-лей прод-ти и затрат, устан-х на 1 этапе. Если есть прир-экон зональность терр суб, то баз оцен. пок-ли дифф-ют по зем-оцен районам.

2 Ипотека земли и недвижимости. Виды кредитов ИПОТЕКА (от греч. hypothēke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам, и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями. Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества: 1. кредит под залог дома2. кредит под залог имущества3. кредит под залог квартиры4. кредит под залог коттеджа 5. кредит под недвижимость

3 Из каких основных этапов состоит метод изъятия

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор ин­формации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

  Условия применения метода: наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с еди­ными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки; соответствие улучшений земельного участка варианту его наибо­лее эффективного использования В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экс­тракция) — это способ косвенного сравнения (иногда называемый аб­стракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем примене­ния анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношени­ях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа. Этап 1 Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Про­водится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравне­ния и внесение корректировок, сглаживающих их отличия. Этап 2 Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земель­ном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зда­ний и сооружений был рассмотрен в методе остатка. Этап 3 Определение рыночной стоимости собственно земель­ного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений. Достоинства метода выделения: это единственный метод (кроме метода распределения) расче­та рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками метод широко используется при определении варианта наибо­лее эффективного использования земельного участка; метод выделения особенно хорошо использовать при неболь­шом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости

4. Кад оц. земель поселений. Этапы оц:1. опр S жил застр., к кот отн терр жил кварталов за вычетом тех земель, кот нах-ся под объектами коммун-быт обслуж. 2опр себест-ти 1 кв.м. S жил домов по тип проекту.3исходя из полученной S замещения и ср себест-ти многоэт типового стр-ва опр ориент ст-ть замещ всех жил домов. 4расч интерв-ая оц ст-ти замещения гор инфр -ры по землям жил застр., на основе полученной оц. ст-ти замещ многоэт жил домов и кап затрат города на созд инфр-ры.5.опр ст-ть замещ улучшения 1 га. гор земель многоэт жил застр. на основе общей S з. и интервальной оц. ст-ти. Оц. з. посел произв на основе затрат на воспр-во или замещения инфр-ры. К затратам на воспр-тво отн расходы на магист сети и голов соор с/м водоснабж, канал, теплоснаб, газоснаб, ул-дор сеть и др. Ст-ть замещ рассм как ст-ть создания анал системы улучш гор земель исходя из совр станд, рассч-е на основе текущих цен. КО гор земель пров по всем катег и видам исп гор земель незав от форм соб-ти. Заказч-ом КО. выст органы МСУ райо-нов, гор, пос. Оц. осущ на основе дох, сравн и затрат подходов, в кот исп инф о сделках на рынке з, ар платы и доход-ти исп зем уч. В оц. анализ-ся кач-во и местоп з уч, улучш-ия,уровень соц и инж-трансп обустр терр. Объект КО земель гор и сел поселений- земли в пределах гор (посел) черты. КО оц.гор з. явл массовой оценкой, кот выполн на всей терр города. Рез-т КО – кад ст-ть земли оценоч зоны, т. е. рын ст-ти ед. S типич для данной зоны зем уч-ка.

5. Основные механизмы расчета земельногогоналога. Земельный налог установлен налоговым кодексом и законодательными актами. Вводится в действие и прекращает действовать на территории Муниципального образования. Ставки устанавливаются в пределах, установленных Налоговым кодексом. Также устанавливают порядок и сроки уплаты, льготы для отдельных категорий плательщиков. В каждом районе устанавливают свои ставки. Плательщики- организаций и физ. лица, обладающие земельным участком на праве собственности, постоянное пользование, пожизненные наследуемые владения. Объект земельного налога- земельный участок, расположенный в пределах Муницип. образования, на территории которой введен налог. Налоговая База- S земельного участка. Налоговый период – календ.год. Нал.ставки устанавливаются в зависимости от назначения. земель.- з с/х назначения и нескольких назначений. Порядок исчисления:Н= НБ * Нст*К.Порядок уплаты: юрид. лиц рассчитывают земельный налог самостоятельно и представляет налог.декларации не позднее 1июля. Для физ.лиц сумма земельного налога исчисляется налог органами и представляет уведомление на оплату налога не позднее 1.08. Земельный налог уплачивается в 2 срока, равными долями: 1. не позднее 15.09 и 15.11. Если своевременно не уплачивается, то начисляется пени на неуплачиваемую сумму налога- недоимка. Льготы: юр. лиц освободить от уплаты налога на землю. ООТ, научные и учебные заведения, учреждения культуры и образования, здравоохранения и спорта, предприятия обороны, земли общего пользования. Освобождаются: участникики ВОВ, инвалиды 1,2гр, военнослужащих, герои, граждане в местах проживания малочисленных народов, граждане и органы, получившие нарушенных земель освобождают на 10лет, граждане, организации КФХ на 5лет. Налог за земли с/х назначения взимаемые не со всей S, а только стой, которые по ГЗК численности как СХУ, лес, бол, куст не облагающие. Закон РФ установил фиксирующие значения вр. ставок по региону в разрезе субъектов Рф. Субъекты РФ дифференцируют ставки и устанавливают сроки ставки по району. В РБ ставки устанавливают Курултаем в 2002г. Налог на землю НП определяется в зависимости от численности населения.В курорт зонах ставка увеличивается, вводят коэффициент. Земельного налога др. категорий земли определяется в размере 20% от ставки за з городов до 20т.чел.

6. Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное пользование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.Методы оценки рыночной стоимости земли базируются на трех основных методах определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: доходном, дисконтирования и капитализации, сравнения рыночных продаж и затратном.На практике применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков : метод сравнимых продаж; метод соотнесения (переноса, распределения); метод капитализации дохода; метод остатка для земли; метод разбиения на участки; метод оценки на основе затрат; метод базового участка.Метод сравнения рыночных продаж и метод капитализации могут быть прямо применены к оценке стоимости земли. Метод соотнесения (переноса, распределения) основан на затратном методе и методе сравнения рыночных продаж. Метод остатка для земли основан на затратном методе и методе капитализации дохода. Метод разбиения на участки базируется на всех трех подходах.Обычно данные методы применяют при оценке участков, предназначаемых под жилищное строительство; с некоторыми оговорками эти методы могут применены и для оценки участков под промышленное строительство. При реализации доходного подхода возникает необходимость оценить доход непосредственно от земли. Однако, доход может быть получен лишь от всего имущественного комплекса (ИК) , в состав которого, кроме земельного участка, как минимум, войдут еще здания и сооружения. Кроме того, доход зависит от того, насколько эффективно и правильно используется его застройка и нет ли пустующих площадей, насколько удачно согласуется характер бизнеса с топологией участка и его местоположением. Таким образом, можно представить множество возможных вариантов использования земельного участка и каждый вариант характеризуется своей величиной дохода. Метод сравнительных (сравнения) продаж (рыночных продаж)Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.Метод сравнимых продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Метод применяют в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками.Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.Метод соотнесения (переноса, распределения).Метод основан на установлении нормальной зависимости между общей стоимостью участка с улучшениями и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружении. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым объектам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

7. Система масс оц объектов недв. Масс оц–это оц. большой группы объектов для целей налогообл или управления гос недв-мым им-вом.Масс оц предп прим-е инф технологий. Разр-ые для масс оц модели д/ы отраж хар-ки хар-ные для групп объектов соб-ти. При масс оц для опр-ия величины откл-ий во всех продажах исп стат метод. При этом большую часть получ рез-ов попадает в заранее опр-ый интервал ср отклонений от реал цен. Они пров, как поправка ввода опр-ых коэфф-ов (н, калибровка модели при исп затр и дох подходов предп опр-ие затрат, ставок доходов на основе анализа рын инф). Для реал масс оц необх пров научно – иссл и эксп расчетов. Стр-ра системы масс оц недв предст 4 вз/св-ми подс/ми:1 орг –адм;

2) подс/а анализа и идентификации инф;

3) подс/а упр инф-ой базой;

4) подс/а опр-я ст-ти недв.

Орг – адм подс/а вып роль выхода на налогопл-ов. Любая процедура, кот пров в рамках этой подс/мы нужд в привлечении инф из др систем (подг нал счетов, извещение о рез-х оценки) Подс/ма анализа и идент инф- сост из комплексов, кот обесп расчет пок-ей и сост-е реестров сделок.Анализ и идент инфпо отд видам недв осн на распр-и ст-ти недв по тер-рии. Подс/ма упр инф базой – д/а обесп сбор первич данных, редакт, обр, а также хран инф. Осн ист-ми данных служ учр юстиции. Подс/ма опр ст/ти недв реал осн методы оц недв. Осн ф-и с/ы масс оц недв-ти: 1.Период переоценка недв- опр пост изм цен на рынке. 2. Инвент-ция объектов недв- позв искл возм-ть ухода от налогообл3. Ежег обновл и подтв налогооблагаемой ст-ти по объектам недв-постоянно отслеживает изм-е цен на рынке, анализ сост рынка и т.д. и внесение соотв корр-к.

8.Механизм расчета ар. платы. Ар плата – потенц вал доход, кот м/о получ при 100-% её исп-ии без учета всех потерь и расходов. ПВД зав от S оценив объекта и ар ставки: ПВД=S*Ст. Договор аренды – осн. источник инф о приносящей доход недв. Аренда – предост-ие аренд-ру им-ва за плату по врем польз-ие и влад. Право сдачи им-ва в аренду принадл соб-ку. 1-м из осн норм док-в, регл-их аренд отн, явл ГК. Величина ар ставки зав от местопол объекта, его физ сост, налич. коммун, срока ар. Ар. ставки быв контрактными (опр договором об ар) и рыноч ( тип для дан сегм рынка в дан регионе). Рын ар ставка предст собой ставку, преобл на рынке анал объектов, т. е. явл наиб вероятн велич ар платы, за кот аренд-ль согл бы сдать, а ар-р согл бы взять им-во в ар. Эта ставка исп для опр потока доходов, если бы недв была бы сдана в аренду. Контр. ставка исп для оц. частич имущ прав аренд-ля. Все ар договора дел на 3 гр:1)с фикс ар став ( исп с усл экон стаб-ти). 2)с перем ар ст (пересмотр ставок в теч срока договора), 3)с %-ой ст (к фикс величине ар платежей добав % от дохода, получ-го ар-ом в рез-те исп аренд-го им-ва). Метод кап-ции доходв целесообр исп в сл закл договора с фикс ар ст, в ост сл- метод диск-ия ден потоков. Ар. договора быв краткоср (до 1 г), среднеср (1-3 г), долгоср (св 3л)

9. Ипотека – это целевой кредит, выдаваемый для покупки недвижимости. Став ипотечником, потратить заемные средства можно только на квартиру, дом, землю и т.п., причем не на любой объект недвижимости, а на тот, который одобрен банком, и до погашения долга банк забирает его в залог. Это сама суть и главные отличительные черты ипотеки от остальных кредитных продуктов. А кроме того ипотечные кредиты отличаются большими сроками кредитования (до 30 лет), внушительными суммами займа, и относительно щадящими процентами: поскольку ипотека обеспечивается залогом недвижимости, риски банков потерять свои денежки снижаются, и они предлагают более лояльные ставки. В общем, ипотека – самый «правильный» вид кредита для тех, кто решил прибегнуть к заемным банковским средствам для покупки жилья. Однако бывают ситуации, когда ипотека недоступна или невыгодна. Ипотечный кредит— это разновидность кредита, для которой характерно:·  предоставление денежных средств на длительное время,·  кредитование сделки по приобретению недвижимости,·  в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:·  назначение кредитуемого объекта;·  характер участия в инвестиционном процессе;·  порядок погашения долга и уплаты процентов;·  стабильность процентной ставки по кредиту;·  стабильность величины взноса в погашение обязательств;·  участие кредитора в текущих доходах и приросте;·  стоимость капитала инвестора;·  способ финансирования перепродажи.

10. Базовую оценочная модель можно представить в виде: 1 стоимость объекта недвижимости, 2стоимость здания и сооружения, 3 стоимость земельного участка. Эта функция представляет линейную модель и сведения о том, что стоимость зданий и сооружений можно определить отдельными от самого земельного участка. Стоимость каждого отдельного компонента объекта недвижимости прямо пропорционально его размеру.

S самого з/у не застроенного всегда количественноно зависит только от S либо от его фронтальной длины. С точки зрения спроса дан.оценочная модель отражает функцию предложения, надо учесть в оценочночной модели качество и полезность конкретной объекта недвижимости. Для этого введем в оценочную модель соответствие качественные параметры, которые влияют на стоимость объекта недвижимости. Внешние качества параметры: фактор t, экономическая ситуация, внешний фактор, качественный параметр.

Для земельного участка качественный параметр определяется: формой участка, рельеф, экологическую эстетичность. В структуру застройки каждого объекта может входить не только основные здания, но и дополнительные помещения Значение коэффициентов подбирают в процессе моделирования. Общая оценочная модель содержат линейные компоненты и мультипликативные. Характеристики, которые отражают количественные параметры – суммирование; а характеристики которые связаны с качествами параметра переумножение.

Аддитивная структура модели при применении метода сравнительных продаж может быть представлен в виде: стоимость объекта недвижимости; незавершенные переменные; коэффициенты при незавершенных переменных; определенная константа денежного выражения.

В этой модели рыночная стоимость определяется как совокупность величина без ее дифференцации на константы стоимости з/у, зданий и сооружений. Модели наиболее простые-аддит- можно использовать для оценки жилой недвижимости. Мультипл. модели- приемлемы для оценки офисных зданий, гост, промышленных зданий, а также незастроенных з/у не с/х использования.

11 Единый с/х налог ФЗ от2001г. №187 «О внесении изм и доп в часть II НКРФ» и в некот др актах зак-ва РФ по налогу и сбору устан единый с/х налог. Его цель- создание льготного на рег уровне упрощ-го налогообл-ия. Этот налог предст собой всю сов-ть налогов и сборов в т ч на им-во орг-ции, налог на им-во физ.лиц, части нежилых строений и помещ. Объектом ЕСХН явл с/х угодия. НБ -S с/х угодий, сопост-ая по кад ст-ти. Все, что наход над пов-тью зем. уч.- леса, мн.нас, водн объекты - отдельно облаг налогом. Все, что нах под поверх земли для них предусм отд режим налогообл-ия. Налог на им-во не зав от происх-ия доходов налогоплат-ков. Единственным случаем, когда налог зав от до-ходов явл налогообл-ие прир ресурсов. Зд происх полное изъятие ренты и сверхприбыли налогоплат-ов. С/ма налогооблож для с\х товаропроизв-ей –ЕСХН- отн к спец налог режимам

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом

12.Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды.Ипотечный кредит(ИП)–долгосрочные ссуды,предоставляемые банками под залог недвижимости:земли,производственных и жилых зданий,сооружений.Таким залогом может выступать как уже имеющаяся в собственности недвижимость,так и недвижимость,которую приобретают при помощи ИП.Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье,оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит.Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита,в связи с чем оно становится объектом залога.При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье,но ему возвращается оплаченная часть ИП без возврата выплаченных ранее процентов.Виды ИП:1Стандартная,или типовая,- заемщик получает от залогодержателя некоторую сумму,задолженность по которой он погашает равными,обычно ежемесячными взносами;2Кр-ты с шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж:-к-ты с замораживанием %-х выплат до истечения срока кр.–погашение кр. и капитализированных %-в по нему производят в конце срока;-кр-ты с выплатой только %в–пред-ют единовременную выплату итогового платежа основной суммы в конце срока,а п%-ы выпл-ся регулярно в течение срока кр.;- кр-ы с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – допускают частичную амортизацию до конца срока кредита;3Пружинные кр.предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга;4Кр-ы с участием применяют при финансировании доходной нед-ти;5Кр-ты с нарастающими платежами пред-ют равнопеременные выплаты в течение всего срока и исп-ся владельцами сдаваемой в аренду нед-ти в расчете на то, что платежи будут увел-ся ежегодно или с другой периодичностью;6Кр-ты с переменной ставкой позволяют оплачивать кр. по переменной ставке с ограничениями по мин-й и макс-й ее вел-е;8Кр-ты с добавленной %-й ставкой предполагают отнесение %-в на основной долг, а рез-т делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.Сущ-ние такого множества сложных ипотечных схем об-но поиском наиболее гибких и привлек-х усл-й для клиентов и наименее рискованных усл-й для кредиторов.

13.Росс стандарты оц.Прав основой станд-ции в РФ явл з-н РФ«о станд-ции». Станд -ия н/а д/опр норм, правил, хар-ик продукции, услуг, процессов. Станд-ия в РФ выполн след задачи: обесп взаимопон м/у сторонами оц; формир нормат базу для провед серт-ции;опр единые треб к методам оц и к форме отчетов по оц.; вводит один терминологию при оц, приближ к МС. Ст-ты оц должны прим все субъекты оцен деят-ти при опр-ии вида объекта, подходов к оц, при провед. оц. При сост отчета об оц. оценщик д\н исп инф, кот обесп его дост-ть При оцен деят-ти оценщик не должен откл от НиП, устан-х зак-ом о станд-ции. В ст-те оц дается опр-ие осн видов ст-ти объекта оц, подходов и методов (затрат, дох, сравн анализа продаж. Оценщик обязан самост-но опр метод оценки. В стандартах РФ опр права и обяз-ти оценщика и заказчика. Они приближены к м/унар-ым стандартам. При вып-ии заказа оценщик должен след треб-м, уст-ым в договоре об оц. Договор закл м/у оценщиком и заказ-чиком. Все нормативы, указанные в договоре не должны откл от стандартов.

14.Основные механизмы расчета земельного налога.ЗН устан НК-ом и законодактами. Вводится в дейст и прекр. действ на терр МО. Ставки устан. в пределах, устан-х НК. Т/ж устан порядок и сроки уплаты, льготы д/отд категорий плательщиков. В кажд районе устан свои ставки. Плательщики- орг. и ф/л, обладающие з/уч-ом на праве соб-ти, пост польз, пожизн насл владения. Объект з/налога- з/у, распол-ый в пределах МО, на терр. кот. введен налог. НБ- S з/уч. Нал. период – календ. год. Нал. ставки устан в зав-ти от назн. з.- з с/х назн и нес\х назн. Порядок исчисл:Н= НБ * Нст*К.Порядок уплаты: ю/л рассчит з/н самост и предст налог. декларации не позднее 1июля. Д/ф/л сумма з/н исчисл. налог. органами и предст уведомление на оплату налога не позднее 1.08. З/н уплачив в 2 срока, =ми долями: 1. не позднее 15.09 и 15.11. Если своевр. не уплач, то начисл. пени на неуплач сумму налога- недоимка. Льготы:ю/л освоб от уплаты налога на з. ООТ, науч и уч. завед, учр культ и образ, здравоох и спорта, предпр обороны, з. общ польз. Освоб: уч-ки ВОВ, инв 1,2гр, военнослуж, герои, гр-не в местах прожив малочисл народов, гр и орг, получившие наруш. з. освобожд на 10лет, гр-не, организ-ие КФХ на 5лет. Налог за з с/х назн взим не со всей S, а т/о с той, кот по ГЗК числ. как СХУ, лес, бол, куст не облаг. Закон РФ устан фиксир. значения вр. ставок по региону в разрезе суб. Рф. Субъекты РФ дифф-ют ставки и устан ср. ставки по району. В РБ ставки устан. Курултаем в 2002г. Налог на з НП опр в зав-ти от числ-ти насел.В курорт зонах ставка увелич, ввод. коэфф. З/н на др. катег з опр в размере 20% от ставки за з городов до 20т.чел.

15. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к про ведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки .. В основе доходного подхода лежат четыре принципа: 1) наиболее эффективного использования; 2) ожидания; 3) спроса и предложения; 4) замещения. Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующей коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Доходный подход включает три метода: 1) капитализации дохода (земельной ренты); 2) остатка (техника остатка для земельного участка); 3) предполагаемого использования. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов. При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях).

16. междунар ст-ты оц разраб междунар-ым комитетом по стандартам оценки,кот объед орг-ции более чем 50 стран. РФ в данной орг-ции предст росс общ-во оценщиков. Во всех странах междунар ст-ты приним как свод значимых законов. МС необх для приближения с/мы станд-ции к единой по всей стра-не. А также привидение эк-их, правовых и законодат-ых принципов к единым. В наст время междун комитет рассм такие вопросы как применение стандартов для фин отчетности; прим станд-ов для оцен деят-ти. 1.07.2000 Междунар комитет принял нов ред. МСО, в кот в 2 раза больше докум-в. Нац ст-ты оц отраж: внутр политику и устан-ся принципы практ деят-ти, нац полит и общ цели, влияние самых разнообр обычаев и языковых особ-тей

17.Механизм расчета ар. платы. Ар плата – потенц вал доход, кот м/о получ при 100-% её исп-ии без учета всех потерь и расходов. ПВД зав от S оценив объекта и ар ставки: ПВД=S*Ст. Договор аренды – осн. источник инф о приносящей доход недв. Аренда – предост-ие аренд-ру им-ва за плату по врем польз-ие и влад. Право сдачи им-ва в аренду принадл соб-ку. 1-м из осн норм док-в, регл-их аренд отн, явл ГК. Величина ар ставки зав от местопол объекта, его физ сост, налич. коммун, срока ар. Ар. ставки быв контрактными (опр договором об ар) и рыноч ( тип для дан сегм рынка в дан регионе). Рын ар ставка предст собой ставку, преобл на рынке анал объектов, т. е. явл наиб вероятн велич ар платы, за кот аренд-ль согл бы сдать, а ар-р согл бы взять им-во в ар. Эта ставка исп для опр потока доходов, если бы недв была бы сдана в аренду. Контр. ставка исп для оц. частич имущ прав аренд-ля. Все ар договора дел на 3 гр:1)с фикс ар став ( исп с усл экон стаб-ти). 2)с перем ар ст (пересмотр ставок в теч срока договора), 3)с %-ой ст (к фикс величине ар платежей добав % от дохода, получ-го ар-ом в рез-те исп аренд-го им-ва). Метод кап-ции доходв целесообр исп в сл закл договора с фикс ар ст, в ост сл- метод диск-ия ден потоков. Ар. договора быв краткоср (до 1 г), среднеср (1-3 г), долгоср (св 3л)

18.Принципы дох подхода - теорет база, кот предст собой обобщение анализа хар-ик уч-ов рынка недв и функц связей м/у ценами и ценообр -ми факторами1принц ожи-дания (осн) хар-ет точку зр пок-ля на буд. годы и их наст ст-ть. Исходя из этого принц рыноч ст-ть опр-ся как текущ ст-ть буд выгод, вытек-ая из прав владения или иных имущ прав на дан объект. В основе лежит теория изм-ия ст-ти денег во врем. 2принц спроса и предл хар точку зр рынка на ст-ть объекта, м/о опр. как сами потоки ден ср-в и их отнош. к ст-ти, так и тенденции их изм-ия. 3принц замещения хар. т.зр. инфор-мир-го пок-ля, кот запл за объект сумму большую ст-ти анал. объекта одинак полез-ности на том же сегменте рынка и кот при прогнозе буд доходов ориен-ся на дан. анализа соотв-их пок-лей анал объектов. 4предельной продуктивности. Анализ объекта, опр эконом соотв-е эл-в недв, её исп-ие и тип з-п-ия