При отсутствии в договоре аренды земельного участка условия о размере арендной платы договор не может считаться заключенным.

- Администрация города обратилась в арбитражный суд с исками к федеральному государственному учреждению о взыскании задолженности по арендной плате с учетом пени за несвоевременное внесение ее по договорам аренды, подписанным сторонами в 1994 г. На основании решений суда с ответчика взыскана плата за пользование земельными участками в 2005–2007 гг. в виде неосновательного обогащения (сбережения). Аргументация: договоры аренды, подписанные сторонами, признаны судом незаключенными в связи с отсутствием в договорах условия о размере арендной платы. Это существенное условие договоров аренды, предусмотренное Основами гражданского законодательства Союза СССР и республик и Основами законодательства Союза СССР и республик об аренде.

Волеизъявление сторон было направлено на возникновение арендных правоотношений. В материалы дела стороны не представили доказательств того, что земельные участки принадлежали ответчику на праве собственности или находились в его владении на основании иных документов. В связи с этим плата за пользование землей взыскана судом исходя из размеров арендной платы. Исковые требования о взыскании пени оставлены судом без удовлетворения. Отсутствие заключенного договора не влечет для сторон каких-либо обязанностей, в том числе в части применения мер ответственности, предусмотренной за несвоевременное внесение арендной платы.

Ответчик обжаловал решения суда. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций они оставлены в силе (дела № А17-5587/14-2007, № А17-5590/14-2007).

Арендная плата вносится за фактическое использование земельного участка в размерах, определенных с учетом ставок такой платы и коэффициентов, установленных органом местного самоуправления.

- Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы в связи с использованием земельного участка для эксплуатации расположенного на нем досугового молодежного центра, введенного в эксплуатацию после подписания сторонами договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика возражал против требований истца. Он указывал на то, что при расчете задолженности истец должен применить ставки арендной платы, предусмотренные подписанным сторонами договором аренды. Доводы: поскольку стороны не подписывали соглашений об изменении арендной платы, изменения в части смены разрешенного использования земельного участка включены в договор после периода, за который взыскивается задолженность; в кадастровый учет эти изменения внесены значительно позднее. В ходе рассмотрения спора по существу истец увеличил размер исковых требований в связи с изменением расчета задолженности. Расчет произведен с учетом фактического использования отдельных помещений в здании центра и соответствующих ставок арендной платы.

Суд удовлетворил требования истца частично, исходя из следующего. Порядок расчета арендной платы стороны в договоре не определили. Однако в договоре имеется условие о том, что арендная плата устанавливается согласно базовым размерам, утвержденным на территории города в установленном порядке, и ее размер изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке. Суд пришел к выводу, что должен применяться порядок расчета арендной платы, установленный представительным органом местного самоуправления, который определил ставки и порядок расчета арендной платы в период взыскания задолженности. Суд отклонил уточненный расчет истца. Задолженность взыскана исходя из фактического использования расположенного на земельном участке объекта недвижимости в целом. Дело в том, что соответствующими решениями представительного органа власти не предусматривалась возможность определения арендной платы за пользование земельным участком с учетом различного использования помещений в здании.

Суд не принял доводы ответчика. Отсутствие в договоре установленного разрешенного использования земельного участка (соответствующего данным кадастрового учета), а также использование земельного участка с нарушением его разрешенного использования не могут служить основаниями для освобождения ответчика от внесения арендной платы за фактическое использование земли под досуговый молодежный центр с даты его открытия на основании базовых размеров арендной платы, утвержденных в установленном порядке. При этом суд пришел к выводу, что подписанный сторонами договор не содержит условия о том, что арендная плата рассчитывается с учетом разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре. Следовательно, перерасчет арендной платы при фактическом изменении разрешенного использования земельного участка не противоречит условиям заключенного сторонами договора аренды.

Решение суда стороны не обжаловали (дело № А17-5001/14-2007).

Размер неосновательного обогащения за пользование земельным участком при отсутствии государственной регистрации договоров аренды земельных участков определяется исходя из ставок арендной платы (дела № А17-2694/14-2006 и № А17-392/14-2007).

Законный пользователь земельного участка имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, в том числе и не соединенных с лишением владения участком. - Решением по иску государственного образовательного учреждения к ООО суд обязал общество освободить земельный участок от принадлежащего ему торгового киоска.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что истец (владелец спорного земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования) в соответствии со ст. 304, 305 ГК РФ может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Договор аренды, подписанный сторонами, признан судом незаключенным при отсутствии его государственной регистрации, поэтому у ответчика отсутствовали правовые основания для занятия спорного участка.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой о его отмене. По мнению ответчика, суд, рассмотрев спор по существу, принял решение по иным предмету и основаниям иска, чем было указано в исковом заявлении. Истец просил суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчика освободить земельный участок. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда оставлено в силе. Апелляционный суд указал, что подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон нормы законодательства определены судом первой инстанции исходя из установленных им фактических обстоятельств дела и в соответствии с требованиями АПК РФ (дело № А17-2721/14-2006).

После продажи земельного участка бывший собственник утрачивает право собственности на него, а также право требовать устранения нарушений его права в отношении проданного земельного участка (дело № А17-4494/14-2007).

При переходе права собственности на объект недвижимости новый собственник приобретает право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

- Суд удовлетворил исковые требования ОАО к ООО об обязании освободить контейнерную бетонированную площадку от размещенного на ней оборудования ответчика, а также о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование указанной площадкой и процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд отклонил доводы ответчика о том, что спорная площадка не является самостоятельным объектом, а входит в земельный участок, подлежащий передаче ответчику в соответствии со ст. 271 и 522 ГК РФ в связи с приобретением у истца объекта недвижимости.

Имеющиеся в деле доказательства однозначно подтверждают, что площадка была построена в виде самостоятельного объекта; включена в план приватизации правопредшественника истца до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации). В связи с этим суд установил, что отсутствие у истца зарегистрированного права не доказывает отсутствие у него права собственности на указанный объект. Кроме того, ответчик не представил доказательства, подтверждающие договоренность сторон о включении спорной площадки в земельный участок, определенный договором купли-продажи объекта недвижимости, а также подтверждающие необходимость использования земельного участка площадью 1,524 га для эксплуатации приобретенного ответчиком объекта недвижимости общей площадью 844,1 кв. м и, соответственно, подтверждающие соблюдение требований ст. 33 и 35 Земельного кодекса РФ при определении площади земельного участка, проект которого составлялся по заявке ответчика.

Также суд установил, что проект по установлению границ земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством, не утвержден; земельный участок площадью 1,524 га на кадастровый учет не поставлен. Суд подтвердил, что размер неосновательного обогащения правомерно рассчитан истцом исходя из приказа истца, установившего арендную плату за пользование площадкой. Сумма подтверждалась и справкой юридического лица, имеющего лицензию на осуществление оценочной деятельности. Расчет платы за пользование спорным объектом произведен на основании исследований рынка с использованием информационной базы (данных по продажам и аренде более тысячи объектов коммерческой недвижимости) и СМИ.

В то же время требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд удовлетворил частично. Суд не согласился с доводами представителя истца о необходимости начисления процентов с шестого числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому, как это предусмотрено договором аренды, направленным ответчику. Дело в том, что договор аренды ответчиком не подписан. Незаключенный договор не влечет для сторон каких-либо обязанностей, в том числе в части применения сроков уплаты средств за использование имущества. Решение суда стороны не обжаловали (дело № А17-3811/14-2007).