О целесообразности признания за инвесторами права общей долевой собственности на многоквартирный дом, строительство которого не окончено

Возвращаясь к примеру, отметим, что практика признания за инвестором права собственности на долю в строящемся объекте (не введенном в эксплуатацию) пока не получила широкого распространения.

Верховный Суд РФ, как и другие суды общей юрисдикции, не исключает такой возможности. - Решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 20.10.2004 за гр. Миллером признано право общей долевой собственности в виде 731/1088 доли в объекте незавершенного строительства (торгово-культурный центр «Орион») на основании инвестиционного договора от 17.06.2003.

В дальнейшем, в связи с отказом Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - УФРС) в государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства, гражданин Миллер обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа. Решением Самарского районного суда г. Самары от 02.07.2007 заявление гр. Миллера удовлетворено, на ответчика (УФРС) возложена обязанность осуществить соответствующее регистрационное действие. Определениями кассационной и надзорной инстанций решение оставлено без изменения (определение Верховного Суда РФ от 17.09.2008 № 46-В08-9).

В то же время Высший Арбитражный Суд РФ придерживается иной позиции: до момента ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства инвестор не вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности. - ЗАО «Издательская компания “Подвиг”» обратилось с иском к коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания» и ООО «Женский центр» о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (культурно-общественный комплекс, включающий в себя здание, парковочные места и проч.), а также об определении долей истца в размере 109,2/24035,3 и 16,6/24035,3 в соответствии с условиями договоров № 1016, № 1017 о долевом участии в инвестировании строительства упомянутого объекта.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.02.2007 по делу № А40-71225/06-85-534 в иске отказано. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения. Отказывая истцу в иске, суды исходили из того, что спорный объект не завершен строительством и не определена его общая площадь, поэтому за истцом не может быть признано право на долю в заявленном размере (исходя из условий инвестиционных договоров). По инвестиционным договорам № 1016 и № 1017 истцу в счет переданных им инвестиционных средств были выделены конкретные помещения. В связи с этим истец вправе после ввода спорного объекта в эксплуатацию защищать свои права и законные интересы способами, предусмотренными законодательством. К аналогичным выводам пришли и судьи надзорной инстанции (определение ВАС РФ от 29.11.2007 № 15238/07).

Трудно также оценить все положительные и отрицательные последствия того, что за инвесторами будет признаваться право общей долевой собственности на многоквартирный дом, не введенный в эксплуатацию. С одной стороны, это может стать надежной гарантией для инвесторов в случае банкротства застройщика: многоквартирный дом не подлежит включению в конкурсную массу должника (застройщика)¹³. С другой стороны, это усложнит завершение строительства такого дома и введение его в эксплуатацию. Для привлечения другого застройщика или подрядчиков потребуется согласие всех сособственников дома. Кроме того, после государственной регистрации права общей долевой собственности инвесторов на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) возникает вопрос о принадлежности земельного участка, отведенного застройщику под строительство.

С учетом изложенного предпочтительнее сформировать такую практику, при которой до завершения строительства многоквартирный дом (равно как и входящие в его состав жилые и нежилые помещения) остается объектом лишь обязательственных правоотношений¹⁴, но не вещных. Это позволит более оперативно решать вопросы, связанные с завершением строительства подобных домов.

¹ См. также: Выговская Н., Кропотов Л., Евдокимов Н. Анализ некоторых вопросов, связанных с обеспечением требований участников долевого строительства залогом // Закон. 2009. № 5; Ершов О. Г. О залоге недостроенного объекта при обеспечении исполнения обязательства строительного подряда // Юрист. 2008. № 8. ² Такой вариант обеспечения предусмотрен для тех случаев, когда застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для финансирования лишь части строительных работ, т. е. для оплаты стоимости отдельных (не всех) объектов долевого строительства. ³ Иными словами, после передачи застройщиком участнику долевого строительства конкретного жилого или нежилого помещения и подписания передаточного акта участник вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на данное помещение, после чего - распоряжаться помещением по своему усмотрению. ⁴ См.: проект Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России // Хозяйство и право. 2009. № 3 (приложение). С. 16. ⁵ См.: Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2. ⁶ Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 52. ⁷ Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда // Российская юстиция. 1999. № 11. С. 14. ⁸ См. определение ВАС РФ от 04.03.2008 № 14159/07. ⁹ Гражданское уложение Германии / Науч. редакторы А. Л. Маковский и др. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 189. ¹⁰ В ст. 25 Закона о государственной регистрации ничего не сказано о том, что наличие действующего договора (строительного подряда, участия в долевом строительстве или иного) в отношении объекта незавершенного строительства может быть препятствием для проведения государственной регистрации. В то же время в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 16 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. ¹¹ Информация о деле доступна на сайте ВАС РФ // http://www.arbitr.ru ¹² Оба закона рассчитаны прежде всего на регулирование отношений между субъектами предпринимательской деятельности. В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-I, а также ст. 1 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ под инвестированием понимается вложение денежных средств, ценных бумаг и другого имущества в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) или достижения иного полезного эффекта. ¹³ Подробнее см.: Кратенко М. В. Защита от чужого банкротства // эж-Юрист. 2009. № 16. С. 8. ¹⁴ Это предложение касается исключительно тех многоквартирных домов, строительство которых не подпадает под действие Закона № 214-ФЗ (разрешение на строительство выдано до 1 апреля 2005 г.), поскольку в самом Законе предложен иной вариант решения проблемы приостановления строительства.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Частичное приостановление исполнительного производства

Закарлюка Александр Викторович  управляющий партнер коллегии адвокатов 'Андрейчик, Вешкин, Закарлюка и партнеры', старший преподаватель кафедры гражданского процесса Уральской государственной юридической академии

Куликова Мария Анатольевна  судья Свердловского областного суда, доцент кафедры гражданского процесса Уральской государственной юридической академии, кандидат юридических наук (г. Екатеринбург)

Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (как и прежний Закон 1997 г.) закрепляет такие основания для приостановления судом исполнительного производства, как:

- предъявление в суд иска об освобождении от ареста (исключении из описи) имущества, на которое обращено взыскание по исполнительному документу (п. 1 ч. 1 ст. 39);

- оспаривание в судебном порядке постановления, действия (бездействия) судебного пристава-исполнителя (п. 4 ч. 2 ст. 39). При этом новый Закон об исполнительном производстве в отличие от Закона 1997 г. предусматривает (в том числе по указанным основаниям) приостановление исполнительного производства судом полностью или частично (ст. 39). У правоприменителей возникает вопрос: что означает частичное приостановление исполнительного производства

Содержание понятия

Частичное приостановление исполнительного производства означает недопущение совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения, непосредственно связанных с оспариваемым в судебном порядке постановлением (действием) судебного пристава-исполнителя, правовые последствия принятия (совершения) которого не ставят под сомнение легитимность исполнительного производства в целом.

Случаи из практики

Пример 1. В ходе сводного исполнительного производства в отношении акционерного общества о взыскании денежных средств в счет заработной платы и налоговых платежей судебный пристав-исполнитель наложил арест на зарегистрированные в ГАИ за обществом автотранспортные средства в количестве 11 единиц.

ООО обратилось в районный суд с иском о признании права собственности на две единицы арестованного автотранспорта и освобождении их от ареста (исключении из описи). В обеспечение заявленного иска ООО просит суд приостановить исполнительное производство в отношении акционерного общества. Следуя положениям п. 4 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ (аналогичная норма имеется в п. 6 ч. 1 ст. 91 АПК РФ), п. 1 ч. 1 ст. 39 Закона об исполнительном производстве 2007 г. и исходя из существа заявленного требования - освобождение от ареста имущества (а не оспаривание исполнительного производства в целом), причем не всего подвергнутого аресту автотранспорта (11 единиц), а лишь двух его единиц, - районному суду надлежит определением об обеспечении иска:

- приостановить обращение взыскания на спорное имущество (а при передаче спорного имущества на реализацию - его реализацию), а именно на две единицы автотранспорта, либо

- приостановить исполнительное производство в части обращения взыскания на спорное имущество (его реализации).

Приостановление в данном случае исполнительного производства полностью нарушает право взыскателя на своевременное удовлетворение его требований за счет иного имущества, в том числе денежных средств должника, не являющегося предметом спора. Исходя из принципа своевременности совершения исполнительных действий (п. 2 ст. 4, ч. 1–6 ст. 36 Закона об исполнительном производстве 2007 г.) это недопустимо.

Пример 2. Должник обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о взыскании исполнительского сбора. В обеспечение заявленного требования он просит суд приостановить исполнительное производство.

Руководствуясь ч. 4 ст. 254 ГПК РФ (ч. 3 ст. 199 АПК РФ), устанавливающей, что суд общей юрисдикции вправе приостановить действие оспариваемого решения до вступления в законную силу решения суда (согласно АПК РФ - по ходатайству заявителя арбитражный суд может приостановить действие оспариваемого акта, решения), а также п. 3 ч. 1 ст. 39 Закона об исполнительном производстве 2007 г., суду надлежит определением: - приостановить действие (исполнение) оспариваемого постановления о взыскании исполнительского сбора либо

- приостановить исполнительное производство в части взыскания исполнительского сбора по оспариваемому постановлению¹. Приостановление в этом случае исполнительного производства полностью нарушает право взыскателя на своевременное удовлетворение его требований. Исходя из принципа своевременности совершения исполнительных действий (п. 2 ст. 4, ч. 1–6 ст. 36 Закона об исполнительном производстве 2007 г.) это недопустимо.

Аналогичным образом суду надлежит разрешать вопрос о частичном приостановлении исполнительного производства по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 39 Закона об исполнительном производстве 2007 г., а судебному приставу-исполнителю - по основаниям, закрепленным в п. 5–7 ч. 1 ст. 40 данного Закона (а при определенных обстоятельствах - и по иным основаниям, установленным ст. 39, 40 этого Закона).

Рекомендации судам

Приостановление исполнительного производства в части - формально юридически новелла российского законодательства об исполнительном производстве.

Между тем частичное приостановление исполнительного производства было известно судебной практике и в период действия Закона об исполнительном производстве 1997 г., и задолго до его принятия. Еще 30 лет назад Пленум Верховного Суда СССР разъяснил судам, что предъявление иска об освобождении имущества от ареста не препятствует обращению взыскания на заработную плату и другие виды доходов должника (п. 6 Постановления от 31.03.78 № 4 «О применении законодательства при рассмотрении судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)»²).

Научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа рекомендовал арбитражным судам Уральского округа исходить из следующего: «Статьями 20 и 21 Закона об исполнительном производстве 1997 г. установлены основания, по которым исполнительное производство подлежит обязательному приостановлению или может быть приостановлено. <> В ряде случаев (например, при предъявлении иска об исключении из описи (освобождении от ареста) имущества, на которое обращено взыскание по исполнительному документу; при оспаривании отдельных действий судебного пристава-исполнителя, в том числе совершенных по исполнительному производству, включенному в сводное исполнительное производство) приостановление всего исполнительного производства противоречит принципам и целям исполнительного производства, ведет к ущемлению прав взыскателя на своевременное исполнение требований исполнительного документа. Отсутствие в Законе об исполнительном производстве 1997 г. прямого указания на возможность частичного приостановления исполнительного производства либо приостановления определенных (обжалуемых) исполнительных действий не означает невозможности такого приостановления. Исходя из ст. 39 Закона об исполнительном производстве 2007 г. исполнительное производство подлежит обязательному приостановлению или может быть приостановлено как полностью, так и частично» (п. 15 раздела II «Применение законодательства об исполнительном производстве» Рекомендаций по итогам заседания от 12–13.12.2007).

О необходимости установления судом связи между обжалуемыми действиями судебного пристава-исполнителя и приостановлением исполнительного производства в целом указывалось ранее и в научной литературе³.

¹ В последнем случае частичное приостановление исполнительного производства может иметь место лишь в случае, когда постановление о взыскании исполнительского сбора вынесено судебным приставом-исполнителем в этом (основном) исполнительном производстве. Если же основное исполнительное производство окончено и возбуждено исполнительное производство по неисполненному полностью или частично постановлению о взыскании исполнительского сбора (ч. 7 ст. 47 Закона об исполнительном производстве 2007 г.), такое (производное) исполнительное производство подлежит приостановлению полностью. Дело в том, что заявленное требование ставит под сомнение легитимность производного исполнительного производства в целом. ² Данное Постановление в части, содержащей разъяснения по применению гражданского процессуального законодательства, с введением 01.02.2003 в действие ГПК РФ не подлежит применению на территории РФ (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 № 2). ³ Так, комментируя положение п. 5 ст. 362 ГПК РСФСР (предусматривало возможность приостановления судьей исполнительного производства в случае подачи жалобы на действия судебного исполнителя), М. Г. Авдюков указывал, что вопрос о приостановлении исполнения в связи с подачей жалобы на действия судебного исполнителя судья решает, исходя из характера обжалуемых действий, а А. К. Сергун - что приостановление исполнительного производства в этом случае должно применяться судом, когда жалоба ставит под сомнение правомерность самого факта возбуждения исполнительного производства (см.: Комментарий к ГПК РСФСР / Под ред. Р. Ф. Каллистратовой, Л. Ф. Лесницкой, В. К. Пучинского. М.: Юрид. лит-ра, 1976. С. 487, 547).

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Особенности прекращения исполнительного производства арбитражными судами