Злоупотребления застройщика, связанные с регистрацией права собственности на строящийся многоквартирный дом

В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства заявителю достаточно представить документы, подтверждающие право пользования земельным участком, разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства¹⁰.

В большинстве случаев все перечисленные документы находятся у застройщика (оформлены на него). Пользуясь этим, некоторые недобросовестные застройщики, которые испытывали финансовые трудности, обращались за государственной регистрацией права собственности на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом), после чего передавали его в залог в качестве обеспечения своих обязательств перед другими кредиторами. - АКБ «Енисейский объединенный банк» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ЗАО «Сибстоун» о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 16,327 млн руб. и обращении взыскания на заложенное имущество - объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом).

Как установлено судом, между истцом и ответчиком заключен кредитный договор от 28.03.2007 № 24, в соответствии с которым истец выдал ответчику кредит в сумме 22 млн руб. Обязательства по возврату кредита обеспечены залогом объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка (договор ипотеки от 16.04.2007). Право собственности ЗАО «Сибстоун» на объект незавершенного строительства зарегистрировано учреждением юстиции по Красноярскому краю на основании следующих документов: договор аренды земельного участка, проект жилого дома переменной этажности, справка застройщика о строительстве дома за счет собственных средств (без участия инвесторов).

Решением суда от 25.09.2008 иск АКБ «Енисейский объединенный банк» к ЗАО «Сибстоун» удовлетворен. С ответчика в пользу банка взыскано 16,327 млн руб., обращено взыскание на объект незавершенного строительства с установлением его начальной продажной цены в размере 25 млн руб. (дело № А33-8169/2008). В приведенном примере наличие у застройщика обязательств по передаче квартир в спорном многоквартирном доме (заложенное имущество) перед инвесторами-гражданами не помешало суду обратить на него взыскание. Более того, инвесторы даже не привлекались к участию в деле. Неудивительно, что впоследствии это решение было отменено.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.02.2009 решение Арбитражного суда Красноярского края от 25.09.2008 отменено. По делу вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований АКБ «Енисейский объединенный банк» частично: в пользу банка с ЗАО «Сибстоун» взыскано 16,327 млн руб. в качестве процентов по кредитному договору, в части обращения взыскания на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) в иске отказано. Отказывая в обращении взыскания на заложенное имущество, суд руководствовался тем, что на момент заключения договора залога у залогодателя (ЗАО «Сибстоун») имелись неисполненные обязательства перед инвесторами (физическими и юридическими лицами) по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве упомянутого многоквартирного дома.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела многочисленными решениями судов общей юрисдикции и арбитражных судов о взыскании с ЗАО «Сибстоун» неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче жилых помещений в спорном доме, о признании за инвесторами прав требования в отношении жилых помещений в спорном доме и проч. При таких обстоятельствах застройщик (ЗАО «Сибстоун»), по мнению суда, неправомерно зарегистрировал за собой право собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом. Со ссылкой на п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст. 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» суд признал спорный многоквартирный дом объектом права долевой собственности застройщика ЗАО «Сибстоун» и его инвесторов. Договор залога объекта незавершенного строительства суд признал ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям п. 1 ст. 246 ГК РФ (о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности)¹¹.

Не оспаривая справедливости подобного решения и не умаляя находчивости судей апелляционного суда, все же выскажем некоторые замечания относительно юридической стороны дела. Использование в качестве правового основания для отказа в иске норм инвестиционного законодательства представляется излишним¹². Достаточно было бы сослаться на п. 1 ст. 218 ГК РФ (о судьбе вещи, созданной по заказу другого лица), а также на сложившееся в судебной практике правило о невозможности государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся предметом действующего договора подряда.