Права заказчика на результат работ по договору подряда

Вопрос о принадлежности результата работ по договору подряда неоднократно обсуждался в научной литературе. Согласно п. 2 ст. 703 ГК РФ, по договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику. М. И. Брагинский со ссылкой на данную норму высказывается в пользу принадлежности вновь созданной вещи подрядчику: «Из самой природы подряда вытекает, что собственником вновь создаваемой вещи до ее передачи по общему правилу признается именно подрядчик. Из этого, в частности, следует, что по долгам подрядчика объектом взыскания может стать и вещь, которую он изготовляет по договору с заказчиком. При этом не имеет значения, оплатил ли заказчик стоимость вещи либо нет»⁶. Иной позиции придерживается Э. Гаврилов, ссылаясь на положения Кодекса о возложении риска случайной гибели результата работ на подрядчика (п. 1 ст. 705), о праве подрядчика удерживать результат работ до момента исполнения заказчиком обязанностей по оплате (ст. 712)⁷. Указанные нормы имеют смысл лишь в том случае, если подрядчик не является собственником результата работ.

Вторая позиция представляется более обоснованной даже с экономической точки зрения. Кто оплачивает работу - тот вправе претендовать на ее результат. К тому же она не вступает в противоречие с п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому лицо признается собственником вновь созданной вещи при условии, что вещь создавалась им для собственных нужд (а не по заказу другого лица). - Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.03.2007 по делу № А79-10930/2006 отказано в иске ООО «Унга» (застройщик) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - пристроенное пятиэтажное жилое здание. Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на вновь созданную вещь приобретается лицом, создавшим эту вещь для себя, при условии соблюдения закона и иных нормативных актов, регулирующих порядок создания новой вещи. Суд признал недоказанным, что упомянутый объект незавершенного строительства создан истцом только для себя на земельном участке, предоставленном именно ему в целях строительства. Суды апелляционной, кассационной и надзорной инстанций оставили решение без изменения⁸.

Можно также сослаться на зарубежный опыт в решении обозначенной проблемы. В соответствии с § 647 Гражданского уложения Германии (далее - ГГУ) подрядчик в обеспечение своих требований, вытекающих из договора подряда, обладает правом залога на изготовленные вещи или отремонтированные движимые вещи заказчика, если при изготовлении или ремонте они находятся в его владении. Подрядчик, выполняющий строительные работы, в обеспечение своих требований по договору может потребовать от заказчика установления ипотеки на земельный участок, отведенный заказчику под строительство⁹. Наделение подрядчика правом залога на вновь создаваемую вещь свидетельствует о том, что собственником этой вещи немецкий законодатель признает именно заказчика. В тех государствах, законодательство которых рассматривает здания и сооружения в качестве составных частей земельного участка (§ 94 ГГУ), споры между заказчиком строительных работ и подрядчиком по поводу принадлежности результата работ - явление крайне редкое.

Российское законодательство и доктрина, напротив, исходят из принципа множественности объектов недвижимости. Более того, даже принцип единства правовой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (недвижимости), закрепленный в п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, все еще под вопросом. В результате на практике возникают многочисленные конфликты между заказчиками строительных работ и подрядчиками, собственником земельного участка и собственником расположенного на земельном участке здания, собственниками отдельных помещений внутри здания и т. д. «Заложниками» этих особенностей отечественной правовой системы стали и рядовые граждане-инвесторы, участвующие в строительстве многоквартирных домов.

Договоры об участии граждан-инвесторов в строительстве многоквартирных домов, которые заключались в преддверии принятия Закона № 214-ФЗ и по условиям которых обязанности инвестора ограничивались оплатой стоимости одного или нескольких жилых помещений, в идеале, конечно, не совпадали с конструкцией договора подряда, в том числе строительного подряда. В научной литературе тех лет справедливо отмечалось, что у гражданина-инвестора в подобном договоре отсутствует ряд обязанностей, обычно присущих заказчику по договору строительного подряда: предоставить земельный участок для строительства (ст. 747 ГК РФ), подготовить проектно-сметную документацию (п. 2 ст. 743), оказывать иное содействие подрядчику в ходе выполнения работ (ст. 750). К тому же гражданина-инвестора интересовал не общий результат работ (многоквартирный дом), а лишь отдельное жилое или нежилое помещение.

Сближение договоров об участии граждан в финансировании строительства многоквартирных домов с договором подряда позволяло обосновать возможность распространения норм Закона РФ от 07.02.92 № 2300-I «О защите прав потребителей» на отношения между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства на строительство жилья. В условиях законодательного пробела в регулировании данных отношений, получивших массовое распространение на практике, такой подход Верховного Суда РФ был вполне оправдан. Неудивительно и то, что впоследствии законодатель счел более приемлемым вариант, при котором договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости был урегулирован в качестве самостоятельного типа договора, не сводимого к числу уже известных договоров или их элементов.

Тем не менее при разрешении споров между инвесторами и застройщиком (или его кредиторами) по поводу принадлежности многоквартирных домов, строительство которых началось до вступления в силу Закона № 214-ФЗ (до 1 апреля 2005 г.) и не было завершено, вполне допустимо опираться на изложенные выше выводы относительно прав заказчика на результат работ по договору подряда. Хотя бы по причине отсутствия в действовавшем до 1 апреля 2005 г. законодательстве каких-либо иных гарантий для граждан-инвесторов.