- •Курсовая работа
- •1.Описание объекта оценки.
- •2.Описание района расположения (Басманный)
- •3.Описание города
- •Первоначальный вариант расширения
- •Последующий вариант расширения
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Законодательная разрешенность
- •2. Физическая осуществимость
- •3.Финансовая состоятельность
- •I.Торговый центр
- •2)Коммунальные услуги
- •II.Административное здание
- •2)Коммунальные услуги
- •IV. Гостиница(3*)
- •2)Коммунальные услуги
- •V. Парковка
- •2)Коммунальные услуги
- •VI. Спротивный комплекс(бассейн)
- •2)Коммунальные услуги
- •Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (методом сравнения продаж)
- •Обоснование ввода корректировок
- •Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом (методом предполагаемого использования)
- •6. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка
2)Коммунальные услуги
Электроэнергия:
Стоимость электроэнергии с Москве равна 3,80 руб./ кВт.ч. В месяц тратится 3000 кВт. Значит, стоимость электроэнергии равна 11 400руб. в месяц или 136 800 руб. в год
Водоснабжение и канализация:
Стоимость 1 куб.метра горячей воды - 105,45 руб.
Стоимость 1 куб.метра холодной воды - 23,31 руб.
За месяц тратится по нормам 236 кубометра воды – 15 193,6 в месяц или 182 324,16 руб. в год.
Аренда.
Средняя кадастровая стоимость по ЦАО земель под офисными и административными зданиями равна 63845,98 руб./м2, следовательно
Аренда = 63845,98 * 0,015*5000 = 4 788 448 руб. в год
Общий расход в год: 13 469 172 руб. в год
ДВД = 109 650 000 – (0,25 *109 650 000) = 82 237 500 руб/год.
ЧОД= 82 237 500 – 13 469 172 = 68 768 328 руб/год.
III.АЗС
Так как строительство объекта физически неосуществимо, рассматривать финансовую состоятельность не имеет смысла.
IV. Гостиница(3*)
Площадь участка: 5000 м.кв.
Площадь гостиницы: 6000 м.кв.(3этажа)
Площадь 1 этажа: 2000 м.кв.
Количество номеров: 60
1.Первоначальные инвестиции
|
Наименование |
Кол-во |
Стоимость руб/ед |
Конечная стоимость,руб |
1 |
Стоимость строительства здания |
6 000 м2 |
30 000 |
180 000 000 |
2 |
Укладка асфальта |
2 116 м2 |
300 |
634 800 |
3 |
Благоустройство и озеленение территорий |
924м2 |
1 400 |
1 293 600 |
4 |
Межкомнатные двери |
150 |
7 000 |
1 050 000 |
5 |
Окна |
300 |
10 000 |
3 000 000 |
6 |
Двери входные |
2 |
60 000 |
120 000 |
|
Итого |
|
|
186 098 400 |
2. Расчет чистого операционного дохода.
1)ЧОД = ДВД - ОР
2)ДВД = (ПВД – П1 – П2) + ПД
3)Операционные расходы:
а)условно-переменные
Потенциальный валовый доход:
Средняя стоимость номера в гостинице Москве составляет 10 000 рублей за 1 сут.
ПВД =10 000*50*30*12мес= 180 000 000 рублей в год
Условно-переменные расходы:
1)Заработная плата сотрудников
Должность |
З/П чел-к, руб/мес |
Кол-во чел-к |
Общая З/П, руб/мес |
Директор |
90 000 |
1 |
90 000 |
Зам. директора |
85 000 |
1 |
80 000 |
Глав.Бухгалтер |
60 000 |
1 |
60 000 |
Бухгалтер |
28 000 |
3 |
90 000 |
Секретарь |
23 000 |
2 |
40 000 |
Администратор |
25 000 |
3 |
75 000 |
Сотрудники ресторана |
26 000 |
5 |
100 000 |
Уборщица |
10 000 |
4 |
40 000 |
Охранник |
20 000 |
4 |
80 000 |
Итого |
|
|
655 000 |
34% – социальные выплаты от з/п
С учетом страховых взносов: 10 532 400 руб/год