Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

-это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли, или улучшенного объекта недвижимости, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с физической точки зрения и обеспечивающий наибольший экономический эффект.

АННЭИ участка – такой вариант использования, который принесет max доход, а следовательно max последующую стоимость.

Варианты использования:

• торговый центр;

• офисное здание;

• АЗС;

• гостиница;

• парковка;

• спортивный комплекс;

АННЭИ земельного участка проводится в 4 этапа:

1. Законодательная разрешенность

2. Физическая осуществимость

3. Финансовая состоятельность

4. Max эффективность

1. Законодательная разрешенность

Предположим, что на нашем участке не определен вид разрешенного использования и законодательно разрешены все представленные варианты.

2. Физическая осуществимость

1)Торговый центр

Торговые центры размещаются относительно равномерно в жилой зоне города (населенного пункта) в пределах пешеходной доступности (до 500 м).Их рекомендуется размещать в одном-двух зданиях (кооперированная система) или в отдельных блоках.

Пешеходную зону следует рассматривать как зону отдыха и оснащать ее зелеными насаждениями и объектами архитектуры малых форм и рекламы в зависимости от величины, назначения и значимости магазина в соответствии с заданиями на проектирование (скамейки, витрины, рекламные установки, навесы, киоски, фонтаны и т.п.)Вблизи пешеходной зоны территории магазина и с учетом остановок городского транспорта и характера окружающей застройки следует предусматривать стоянки для легковых машин, обслуживающих покупателей.

В конкретных условиях возможно использовать подземное пространство для организации погрузочно-разгрузочных работ, а пешеходную зону укрупнять для создания единой для всех предприятий площади, изолированной или примыкающей к подъездным магистралям (улицам).

Как для торгового центра, так и всех последующих вариантов примем:

Согласно нормативным документам ширина пожарного проезда должна быть не менее 6 м. В общую ширину допускается включать тротуар, примыкающий к проезду, с покрытием, рассчитанным на нагрузку от пожарных машин (уточнять используемую технику). Проезды, вдоль фасада не имеющего выходов допускается предусматривать полосы шириной 6 м, в противном случае расстояние от края проезда следует принимать:

до 10 этажей 5 – 8 м

выше 10 этажей 8 – 16 м

Согласно «ПОСТАНОВЛЕНИЮ от 25 января 2000 г. N 49 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМ И ПРАВИЛ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ МОСКВЫ МГСН 1.01-99» рассчитывается одно парковочное место на 15-20 м² торговой площади. Возьмем 20 м².

Общая площадь земельного участка: 72*70 = 5040 м²

В данном случае спроектируем 2х этажный ТЦ, по 800 м² каждый. Общая площадь 1600 м². Всего парковочных мест: 92(необходимое количество – 80). Одно парковочноеместо: 3* 5=15 м²

Вывод: Размер территории позволяет разместить на данном участке тогровый центр.

2)Административное здание(офис)

В общегородском центре в зависимости от его размеров и планировочной организации следует формировать системы взаимосвязанных общественных пространств (главных улиц, площадей, пешеходных зон), составляющих ядро общегородского центра.

Расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, нормами освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями.

Между длинными сторонами таких зданий высотой 2-3 этажа следует принимать расстояния (бытовые разрывы) не менее 15 м, а высотой 4 этажа - не менее 20 м, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. Высоту помещений от пола до потолка общественных зданий следует принимать не менее 3 м.

Общая площадь земельного участка: 72*70 = 5040 м²

В данном случае спроектируем 4х этажное здание, по 1500 м² каждый. Общая площадь 6000 м². Всего парковочных мест: 75. Одно парковочноеместо: 3* 5=15 м² (соотношение парковочных мест и офисной площади: между Садовым кольцом и ТТК - не менее чем 1/80). Проезды: 6-8м.

Вывод: строительство административного задания физически осущаствимо.

3) АЗС

Проезжая часть территории АЗС должна иметь твердое покрытие и быть в исправном состоянии, обеспечивать свободный подъезд автотранспорта к каждой топливо-раздаточной колонке, сливным устройствам, пожарным водоемам, местам выгрузки тарных грузов.Территория АЗС оборудуется канализационной системой, обеспечивающей отвод и сбор загрязненных нефтепродуктами ливневых и талых вод с поверхности проезжей части, локализацию разливов при сливе и отпуске нефтепродуктов. На территории АЗС выделяются и оборудуются места сбора материалов, использованных при устранении последствий разлива нефтепродуктов, а также выделяются места для установки мусоросборников. Не допускается озеленение территории АЗС деревьями хвойных пород, деревьями, кустарниками и травами, выделяющими волокнистые вещества или опушенные семена. На территории АЗС должно быть обеспечено постоянное скашивание и удаление высохшей травы, вырубка поросли деревьев и кустарников, сбор и удаление опавшей листвы.Территория АЗС в темное время суток должна иметь среднюю горизонтальную освещенность в соответствии со строительными нормами и правилами. На территории АЗС устройство подземных помещений, подпольных пространств под зданиями и сооружениями, а также подземных сооружений (туннели, каналы и т.п.) запрещается. Приямки для ТРК, кабельные колодцы, технологические колодцы должны быть засыпаны негорючим материалом. Стоянка транспортных средств на территории АЗС запрещена, кроме парковок и стоянок, определенных проектом.

Согласно «ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 января 2000 г. N 49 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМ И ПРАВИЛ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ МОСКВЫ МГСН 1.01-99» расстояния от АЗС с подземными резервуарами для хранения жидкого топлива, автомобильных газонаполнительных компрессорных станций (на сжатом газе), автомобильных газонаполнительных станций (на сжиженном газе) до границ земельных участков детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, школ-интернатов, лечебных учреждений со стационаром или до стен жилых и общественных зданий и сооружений следует принимать: при 1-2 топливораздаточных колонках - не менее 25 м; при 3 и более - не менее 50 м.

Примечания:

1. Указанное расстояние следует исчислять от топливораздаточных колонок и подземных резервуаров для хранения жидкого топлива для лечебных и учебных заведений - до границ участков.

2. Размещение АЗС с наземными резервуарами на территории Москвы, как правило, не допускается.

Вывод: Строительство объекта физически неосуществимо, потому что для подъезда к АЗС нужно проектировать съезды через соседние участки, так как нет прямого проезда, ни к Гороховскому переулку, ни к ул. Казакова, хотя площадь участка 5040 кв.м. и позволяет спроектировать на нем АЗС на 2 колонки и магазин примерно в 250 м².

4)Гостиница

Близость вокзалов, ж/д путей,развитость инфраструктуры дает нам возможность спроектировать гостиницу в 3*.

- площадь на номер в гостинице класса 3 звезды не должна превышать 50-60 кв. м общей площади, - служебные и гостевые зоны не должны пересекаться, при этом нужно так спроектировать гостиницу, чтобы при обслуживании, персонал не проходил через гостевую зону Нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и противоэпидемиологические условия должны удовлетворять законодательно установленным нормам. Нормы экологических условий: район, в котором строится или уже есть гостиница, должен соответствовать благоприятным экологическим условиям

Согласно «ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 25 января 2000 г. N 49 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ НОРМ И ПРАВИЛ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ МОСКВЫ МГСН 1.01-99» одно парковочное место на 9 – 12 мест в гостинице.

Спроектируем гостиницу на в 3 этажа( по 2000 м² каждый) на 150 мест, с учетом,что на 10 мест одно парковочное место. Необходимо 15 парковочных мест,а также спроектируем 3 места под автобусы. Проезды: 6-8м.

Вывод: Строительство гостиницы физически осуществимо.

5)Парковка

На селитебных территориях и на прилегающих к ним производственных территориях следует предусматривать гаражи и открытые стоянки для постоянного хранения не менее 90 % расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей, при пешеходной доступности не более 800 м, а в районах реконструкции или с неблагоприятной гидрогеологической обстановкой - не более 1500 м.

На территории жилых районов и микрорайонов в больших, крупных и крупнейших городах следует предусматривать места для хранения автомобилей в подземных гаражах из расчета не менее 25 машино-мест на 1 тыс. жителей.

Общая площадь земельного участка: 72*70 = 5040 м²

Между рядами машин будет расстояние в 7 м.

Возьмем размер одного парковочного места 3*5 = 15 м²

Спроектируем парковку, на 140 мест, с 2мя КПП(домиками для охраны) на 15 м².

Вывод: объект физически осуществим.

6)Спортивный комплекс(бассейн)

Ширина дорожки для спортивного плавания принимается 2,5 м. За крайними дорожками до стенок ванны предусматриваются свободные полосы воды шириной по 0,5 м.Ширина дорожки для оздоровительного плавания может приниматься не менее 1,6 м с уменьшением ширины свободных полос воды до 0,25 м. Поле для водного поло должно иметь размеры 30*20 м и глубину не менее 1,8 м. В ваннах для прыжков и в универсальных ваннах длиной 50 и 33,33 м предусматривается, как правило, комплект устройств для прыжков, состоящий из вышки с платформами на высоте 10; 7,5; 5; 3; 1 м, двух трамплинов на высоте 3 м и двух трамплинов на высоте 1 м. Рекомендуется один из трамплинов предусматривать переменной высоты в пределах от 0,5 до 3м. Могут предусматриваться дополнительно по одному трамплину на высоте 1 и 3 м. Платформа вышки на высоте 1 м в универсальных ваннах не предусматривается или допускается уменьшать ее длину до 1,5 м. Платформа на высоте 7,5 м предусматривается только в составе 10 м вышки.В универсальных ваннах длиной 25 м вышки высотою 10 и 7,5 м не устраиваются. Комплект устройств для прыжков в этих ваннах определяется в зависимости от ширины ванны в соответствии с нормативными расстояниями между устройствами.

Спроектируем спортивный комплекс на 1800 м², с бассейном и спортивным залом. На иерритории предусмотрено 32 парковочных места(из расчета 1 парковочное место на 10 зрительских мест). Проезды: 6-8м.

Вывод: Строительство спрортивного комплекса физически осуществимо.