Первоначальный вариант расширения

В августе правительство Москвы, посоветовавшись с областными властями, уточнило свои планы и опубликовало официальную карту присоединяемых территорий на своем сайте. Стало известно, что город расширится не на 144 тысячи га, а на 160 тысяч га. Теперь планируется, что столица выйдет за границу Большого кольца Московской железной дороги и дойдет до Калужской области. Да и территории ближе к МКАД стали заметно шире, чем это предполагалось ранее: они выходят за пределы Киевской и Варшавской трасс. На западе этой новой границей станет Можайское шоссе. Теперь к Москве присоединятся 22 муниципальных образования, в том числе 15 крупных.

В состав столицы власти намерены включить Видное, Щербинку, Коммунарку, Троицк, Внуково, Кокошкино, а также городские поселения Московский и Киевский, сельские поселения Марушкинское, Первомайское, Сосинское, Булатниковское, Десеновское, Краснопахорское, Шаповское, Новофедоровское, Михайлово-Ярцевское, Вороновское, Кленовское, Роговское и Успенское. Как сообщил мэр Москвы Сергей Собянин, на разработку этих территорий уйдет 50 лет.Новая Москва по замыслу проектировщиков должна создать 1 млн новых рабочих мест и обеспечить жильём 2 млн чел.

Предлог для создания «новой» Москвы довольно благовиден - облегчить жизнь Москве «старой», которая задыхается в пробках и толпах. Столицу требуется разгрузить - вывести за кольцевую дорогу огромный административный аппарат всех уровней, то есть и московских, и федеральных чиновников, а также – финансовые учреждения. Внутри МКАД останется собственно город «для жизни» с его прекрасными театрами, музеями, университетами, школами, магазинами, стадионами.

Территория, которая граничит с Калужской областью предназначена для чиновников. Как недавно удалось выяснить газете «Известия», разместятся они следующим образом. Президент вместе со своей администрацией поселятся неподалеку от Звенигорода. Управление делами президента, правительство Москвы, Генпрокуратура и Счетная палата переедут в район Коммунарка-Остафьево. Правительство России, министерства и ведомства будут работать около Внукова. Суды – по соседству с деревней Говорово. Около Климовска и Подольска появятся научные учреждения. Но это по предположительным данным, так как официальный проект пока не был озвучен.

Последующий вариант расширения

Понятно, что строительство административных, деловых, образовательных и научных учреждений простимулирует развитие инфраструктуры, также московские власти собираются возвести около 60 млн квадратных метров нового жилья. Ожидается реконструкция шоссе и строительство новых дорог. Главные трассы потребуется расширять, включая даже Киевское шоссе, недавно реконструированное, ведь после 40 км оно из восьми-десятиполосного превращается в четырехполосное. До Сколково собираются запустить линию метро, а также продлить ныне действующую ветку от «Юго-Западной» до «Тропарево» и «Румянцево», а Бутовскую линию дотянуть до Коммунарки.

Но на этих территориях находится много частных домов, дачных поселков, и дачники уже предвидят неприятности. Если их садовое товарищество занимает землю, на которой планируется строительство, то конфликт неизбежен. Пока не известно будут ли изымать у граждан участки под строительство, предоставят ли им взамен другие участки или же квартиры.

В тоже время расширение Москвы приведет к изменению стоимости недвижимости в Москве, как в старых ганицах,так и на присоединенной территории. Как уже было сказано, перенос правительственных и административных учреждений и других организаций освободит большое количество площадей и разгрузит город от автомобилей, следовательно, чтобы площади не пустовали, цены на недвижимость в центре будут снижены.Однако цены на жилье в центре тоже могут измениться, так как разгруженные районы станут более привлекательными для жилья.

Стоимость жилья в присоедуненных территория также будет расти, так как перенос различных учреждений приведет к большому притоку людей в эти районы. Для работников этих учреждений, в свою очередь, будет строиться жилье на данных территориях. Изменение статуса, то есть официальное переименование конкретных территорий приведет к изменению цен на недвижимость: как минимум они приблизятся к ценам в соседних «замкадных» районах столицы. Все это приведет к заметной разнице между присоединенными территориями и Москвоской области не только в ценах на недвижимость, но и во всей инфраструктуре в целом.

Исследование рынка земельных участков города Москвы.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.

Рынок земли, в отличие от большинства рынков, менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:

• объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

• предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца;

• предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

• на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию;

• информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

• сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возмбжностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

• рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

• для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип — эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на землю прежде всего влияют:

• уровень занятости населения;

• величина доходов и цен;

• доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита);

• издержки по оформлению и регистрации сделок. На величину предложения земли оказывают влияние:

• число предлагаемых участков земли;

• затраты на освоение и производство строительных работ;

• налоги с продаж.

Вторая группа — социальные и демографические факторы:

• численность и плотность населения в данном регионе;

• возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.

Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли:

• правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне;

• территориально-экономическое зонирование;

• политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

• природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;

• физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);

• подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:

• природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность,

• экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,

• несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.

При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих групп факторов:

• удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

• обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

• историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

• состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

• инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

• рекреационная ценность территории.

Кроме вышеперечисленных объективных (внешних) факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, который объясняется, например интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Вывод: При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать особенности земельного рынка. Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы – объективные факторы, а также спрос подвержен влиянию субъективных факторов – вторичный спрос.

Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. На федеральном уровне вопросы земельного законодательства регулирует Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости («Роснедвижимость»), имеющее в Москве свое территориальное управление. Как известно, на территории Москвы существуют как федеральные земли, так и земли самого субъекта. Федеральными землями на территории столицы ведает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Также необходимо назвать Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, – гражданским законодательством они также отнесены к недвижимому имуществу. В числе актов, регулирующих земельные отношения, необходимо отметить и Гражданский кодекс РФ, где среди общих положений, распространяющихся в том числе и на земельные отношения, имеется отдельная глава (№ 17), посвященная праву собственности и другим правам на землю.

К московским органам, регулирующим земельные отношения, помимо Мосгордумы и правительства Москвы, относится Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее Москомзем). Вопросами местного масштаба занимаются префектуры административных округов. Кроме федерального законодательства,которым является является Земельный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс РФ, на территории столицы действует законодательство города Москвы. Среди конкретных документов, регулирующих земельные отношения в столице, можно отметить «Закон г. Москвы о землепользовании и застройке», «Закон об основах градостроительства в г. Москве», «Закон об основах платного землепользования в г. Москве» и др.

Основными видами землепользования в Российской Федерации, согласно земельному законодательству, в настоящее время являются право собственности и аренда. Но преимущественной формой землепользования в Москве остается аренда. Московские власти открыто не провозглашают невозможность приобретения земли в частную собственность, более того, правительством Москвы в июне 2006 года было принято «Постановление о передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Также столичные чиновники публично заявляют о возможности приобретения земли в частную собственность, однако на практике дело обстоит иначе. Тем не менее понять московские власти можно, ведь земля – это существенный источник доходов в бюджет города, и передача ее в частные руки противоречит интересам Москвы. Игроки рынка подтверждают, что получить земельные участки в частную собственность в столице практически невозможно.

Вывод: Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. Несмотря на то, что столичные чиновники публично заявляют о возможности приобретения земли в частную собственность,на деле все обстоит иначе,и преимущественной формой землепользования в Москве остается аренда.

Спрос и предложение на земельные участки в Москве.

Площадь столицы на 1 января 2007 года, по данным Департамента земельных ресурсов г. Москвы, составляла 108 083 га. В городе выделено около 1800 расчетных кварталов с утвержденными параметрами зонирования.

Москва славится весьма плотной застройкой территорий, особенно это относится к центру города. Считается, что найти участок в столице для девелопера – большая удача, хотя существуют и другие точки зрения. Так, в компании «Система-Галс» полагают, что найти участок, пригодный для строительства, не представляет проблемы. «Несмотря на то что количество незастроенных площадок в городе за последние годы значительно сократилось, до сих пор повсюду можно встретить пустыри и другие неохваченные строительством территории. Широкие возможности кроются и в освоении промышленных территорий», – замечают эксперты компании.

Промзоны, совокупная площадь которых в настоящее время составляет около 19 тыс. га, являются одним из основных территориальных резервов столицы. Многие московские заводы и фабрики давно прекратили свою деятельность и в лучшем случае сдаются в аренду под офисы и склады классов С и D, а в худшем – пустуют. Сегодня ведется активная работа по сокращению площади столичных промзон: существующие производства уплотняются, выводятся и даже закрываются. Благодаря тому, что большая часть производства исторически расположена в центральной части города, участки под такими предприятиями пользуются ажиотажным спросом, ведется теневая борьба за контроль над предприятиями, о чем не раз сообщалось в средствах массовой информации.

Два года назад правительство столицы приняло постановление, согласно которому площадь территорий производственного использования должна быть сокращена до 15 200 га, однако ожидается, что эта цифра будет пересмотрена и к 2020 году общая площадь промзон сократится до 11–12 тыс. га. Соответственно, около 7–8 га в настоящее время потенциально доступны для девелопмента, однако освоение промзон требует больших финансовых вложений и доступно далеко не всем компаниям.

Среди «нетрадиционных» площадок для строительства можно назвать надпутевое пространство Московской железной дороги, к освоению которого приступает корпорация Mirax Group. Речь идет об участке надпутевого пространства Киевского направления от Третьего транспортного кольца до Минской улицы, на котором будет построено до 2,4 млн. кв. м площадей различного назначения.

В конце 2007 года стало известно, что мэрия Москвы совместно с Федеральной сетевой компанией «ЕЭС» и Московской объединенной электросетевой компанией разрабатывает программу реабилитации участков, занятых линиями электропередачи. Сообщается, что под застройку может пойти до 750–800 га таких участков, которые будут распределяться посредством аукционов. Однако учитывая, что расходы по перекладке линий электропередачи лягут на плечи инвесторов, игроки рынка опасаются, что проекты на таких участках окажутся рентабельными.

Как уже говорилось ранее,предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца.

Рыночная стоимость земли в ЦАО г.Москвы, млн.долл. США/га

№	Район	В пределах Садового кольца			За пределами Садового кольца
		"Эконом-класс"	"Бизнес-класса "	" Элит-класса"	"Эконом-класс"	"Бизнес-класса"	"Элит-класса"
1	Арбат	95	118	213	58	73	131
2	Басманный	56	98	141	45	78	113
3	Замоскворечье	23	32	57	34	47	83
4	Красносельский	57	78	121	40	55	84
5	Мещанский	50	81	122	46	76	114
6	Пресненский	55	98	132	58	103	138
7	Таганский	22	54	96	18	45	79
8	Тверской	78	126	333	79	128	339
9	Хамовники	50	78	168	59	91	198
10	Якиманка	37	47	130	39	49	135

Спрос на участки в Москве, помимо жилых застройщиков, прежде всего формируют девелоперы офисной и торговой недвижимости. По оценке аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в основном это компании, занимающиеся точечной застройкой под определенные виды деятельности, с разработанной концепцией и планом развития пятна застройки. Центр столицы в первую очередь подходит под так называемый редевелопмент и строительство бизнес-центров класса А.

По данным GVA Sawyer, срок договора аренды на земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.

Договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с условиями этих торгов.Земельные участки, на которых расположены не являющиеся капитальными строения, сооружения, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.В случае наличия на участке капитальных строений, в том числе объектов незавершенного строительства, аренда предоставляется на срок от 25 до 49 лет, по особо значимым для города объектам право аренды может быть предоставлено на срок до 99 лет. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, на практике обычно предоставляется право аренды на период проектирования и строительства, а после окончания строительства автоматически происходит заключение долгосрочного договора аренды, который в стандартной практике составляет 49 лет.

Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.

Вывод: Москва славится весьма плотной застройкой территорий, особенно это относится к центру города. Широкие возможности кроются и в освоении «нетрадиционных» площадок, таких как: промышленных территорий, надпутевое пространство Московской железной дороги, разрабатывается программа реабилитации участков, занятых линиями электропередачи.

Спрос во многом зависит от местоположения участка, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца. Как говорилось ранее, основным видом землепользования в Москве является аренда, и во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний.

Ставки

Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Что касается аренды земли, то, как уже сообщалось, в Москве распространен механизм выкупа права аренды. Как сообщают в Jones Lang LaSalle, при строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка – т. е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:

• площадь земельного участка;

• площадь застройки;

• общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;

• транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

• вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей стоимости строительства. 

Вывод: Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. В Москве распространен механизм выкупа права аренды, который осуществляется при учете определенных факторов. При наличии на участке каких-либо обременений стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

Тенденции, прогнозы. Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным. Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.