Обоснование ввода корректировок

Корректировка 1. Если площадь объекта-аналога меньше площади объекта оценки

(т.е. 0,5 га), тогда вводим повышающую корректировку, а если площадь участка больше 0,5 га - понижающую корректировку.

Корректировка 2. Корректировка по месту расположения (округ) вводится в зависимости от престижности района, а также сравнивая расположение объектов-аналогов с ЦАО. Все они уступают ему по уровню развития инфраструктуры, плотности населения и другим экономическим показателям, следовательно, вводим повышающую корректировку. По одному из объектов-аналогов корректировку не вводим,т.к. он располагается в ЦАО.

Корректировка 3. Корректировка вводится на основе рейтинга экономической, промышленной и социальной оценки районов. Басманный район является достаточно престижным районом, поэтому везде вводим положительную корректировку. Однако Красносельский район ЦАО не на много уступает Басманному,поэтому корректировка минимальна.

Корректировка 4. Отдаленность от метро рассматриваем относительно объекта оценки, оцениваемый объект находится в 7 минутах от метро, следовательно,к тем объектам-аналогам, от которых до метро ближе, мы вводим понижающую корректировку, чтобы приблизиться к реальной цене объекта. Если аналог находится дальше от метро, в сравнении с объектом оценки, то вводим повышающую корректировку.

Корректировка 5. Под линией расположения подразумевается удаленность участка от дорог. Следовательно, 1 линия расположения – участок находится непосредственно у дороги, 2-я – в глубине квартала. Оцениваемый объект располагается на второй линии, поэтому к объектам-аналогам приминяем понижающую, т.к. цена на первой линии намного выше, нежели на второй.

Корректировка 6.Оценивается транспортная доступность и приближенность к оживленным транспортным магистралям. Вводится корректировка по близости объекта к основным шоссе и проездам, ТТК, Садовому кольцу и МКАД.

Корректировка 7. Ближе к цетру социальная инфраструктура больше развита, следовательно, для объектов-аналогов вводим повышающую корректировку,еслу они удалены от цетра. Красносельский район, судя по описанию, немного превосходит Басманный,поэтому вводим понижающую корректировку.

Определение рыночной стоимости земельного участка доходным подходом (методом предполагаемого использования)

Доходный подход предполагает оценку недвижимого имущества с точки зрения анализа будущих доходов от использования объекта недвижимого имущества, в том числе дохода от продажи недвижимости после периода владения ею.

Существует 3 метода определения стоимости доходного подхода:

- Метод капитализации земельной ренты;

- Метод остатка;

- Метод предполагаемого использования.

Определение рыночной стоимости методом предполагаемого использования.

Использование метода: для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условия применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Последовательность действий при использовании метода:

1) Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2) Определение величины и временной структуры доходов от наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3) Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

4) Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.

5) Расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов.

Проведя АННиЭИ, мы выяснили, что наилучшим вариантом использования оцениваемого земельного участка является парковка. Исходя из этого, будем определять рыночную стоимость земельного участка, взяв за вариант предполагаемого использования именно парковку.

Шаг дисконтирования = 1 квартал

См. документ «Проектирование и строительство»

Определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения.

r = r безрисковая + Ʃn(суммарный риск) + l (поправка на неликвидность).

R_б – без рисковая ставка, 7%.

R_в – риск вложений в объект недвижимости

Вид и наменование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение общей экономической ситуации					1
Увеличение числа конкурирующих объектов	1
Изменение федерального и местного законодательств		1
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	1
Криминогенный фактор	1
Финансовые проверки со стороны контролирующих органов					1
Некорректное заполнение договора аренды					1
Количество наблюдений	3	1	0	0	3	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	3	2	0	0	15	0	0	0	0	0
Сумма = 20

R_в = 20/7 = 2,8%.

l – риск низкой ликвидности – поправка за риск его длительной экспозиции при продаже.

l= r_{безриск*}(срок экспозиции/12) срок экспозиции в Москве =год(12 месяцев)=>

l= r_{безриск} = 7%

R_м – риск за инвестиционный менеджмент – поправка, отражающая риски, связанные со сложность управления объектами недвижимости.

Критерии	1	2	3
1.Потери от недозагрузки помещения		1
2.Риск.потерь.при несвоевременной уплате арендной платы.	1
3.Выбор.вариантов финансирования объектов.	1
Количество наблюдений	2	1	0
Взвешенный итог	2	2	0

Сумма=4 риск=4/3=1,33%

r = 7% + 2,8% + 7% + 1,33% = 18,1%

Расчет рыночной стоимости ЗУ:

Общий денежный поток с учетом дисконта рассчитан по формуле: PV=FV/(1+i)ⁿ,

где FV-общий денежный поток;

i-ставка дисконтирования;

n-период времени.

Стоимость земельного участка – это Σ общих денежных потоков с учетом дисконта:

Общий денежный поток (дисконтирован.) PV	Период = 1 квартал
-4623488,8	1
-3421852,7	2
-620149,2	3
1255621,9	4
1619899,4	5
1933547,1	6
2506368,8	7
2372270,3	8

РСзу = 1 022 216,8руб