6. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка

Для оценки объекта недвижимости были использованы два подхода – сравнительный и доходный.

Согласование результатов, полученных различными подходами

Критерии	Сравнительный подход	Доходный подход
1.Достоверность входной информации, использованной для оценки(%)	70	30
2.Расчетная модель(%)	60	40
3.Индикаторы рынка(%)	80	20
4.Полнота данных	60	40
5.Соответствие требованиям рыночной стоимости	60	40
6.Субъективность применяемых допущений	50	50
7.Качество использованной информации	70	30
8.Обоснование(%)	70	30
9. Сложность (%)	40	60
10.Учёт принципа наиболее эффективного использования	70	30
Сумма	630	370
Весовой коэффициент	0,63	0,37

В процессе оценки получили следующие величины стоимости объекта недвижимости:

1. Сравнительный подход ( метод сравнения продаж) : РС ЗУ = 193 855 000 руб.

2.Доходный подход (метод предполагаемого использования): РС ЗУ =1 022 216,8руб

При определении единой стоимости используют формулу:

РС_об.оц. = РС_ср.п. * К_ср.п. + РС_д.п. * К_д.п.., где К_ср.п. + К_д.п = 1.

Применение данной формулы в нашем случае невозможно, т.к. диапазон расхождения цен составляет более 20%. Вследствие этого нам необходимо исключить один из результатов, и это будет результат, полученный при расчете методом предполагаемого использования.

Так как рыночная стоимость, определенная методом предполагаемого использования менее достоверна из-за большого количества допущений при расчете доходов и расходов.

По моему мнению, стоимость, определенная методом сравнения продаж(сравнительный подход), более достоверна, так как при подсчете были использованы реальные предложения земельных участков в г. Москве, а корректировки, которые мы вводили для определения стоимости, уточнили данные цены.

Исходя из проведенного анализа, делаем вывод, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 193 855 000 руб.