12.Договор аренды жилых помещений(ж/п)

По дог-ру аренды ж/п арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юр. лицом, ж/п за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать ж/п для промышленных, складских и тому подобных целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное ж/п в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение дог-ра поднайма, думается, что такую возможность следует сразу указывать в дог-ре аренды ж/п.Дог-ор аренды ж/п заключается в простой письменной форме и если срок дог-ра превышает 1 год, то подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия дог-ра аренды ж/ определяется соглашением сторон; если же срок в дог-ре не указан, то считается, что он заключен на еопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от дог-ра, предупредив другую сторону за 3 месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.Дог-ор аренды ж/п обязательно олжен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.При прекращении дог-ра аренды ж/п арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

13.Договор коммерческого найма(к/н) жилых помещений(ж/п)

По договору к/н ж/п одна сторона - собственник ж/п (гражданин или частная организация) обязуется предоставить другой стороне - гражданину ж/п за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Договор: возмездный, консенсуальный, двусторонне обязывающий.Элементы:1)стороны (наймодатель и наниматель);2)предмет-ж/п;3)сроки: краткосрочный (до 1 года), долгосрочный (до 5 лет).Если в дог-ре срок не определен, дог-ор является заключенным на 5 лет;4)форма-письменная;5) цена определяется соглашением сторон.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

В договоре к/н права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Обязанности нанимателя:1.Использовать ж/п только для проживания в нем, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;2.Осуществлять текущий ремонт ж/п, если дог-ом не установлено иное;3.Своевременно вносить плату за ж/п, и если это предусмотрено дог-ом н вносить ком-ные платежи;4.Не производить переустройство и реконструкцию ж/п без согласия наймодателя.Права нанимателя: 1.Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;2.Заключение дог-ра найма на новый срок по истечении срока действия существующего дог-ра;3.Требовать расторжения дог-ра с согласия других граждан, проживающих с ним с обязательным письменным указанием на 3 месяца;4.С предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание в ж/п временным жильцам;5.Передавать в пользование нанятое или ж/п внаем. Обязанности наимодателя:1.передача нанимателю указанного в дог-ре ж/п,для этого необходимо 2 условия:а)помещение должно быть свободным от прав 3-х лиц,б)ж/п должно быть в состоянии,пригодным для проживания.;2.предоставлять или обеспечивать предоставление за плату неоходимых ком-ых услуг;3.обеспечивать проведение ремонта общего имущества многокв-го дома;4.осуществлять кап.ремонт переданного в наём ж/п,если иное не установлено дог-ом;5.обеспечить осуществление нанимателем переоборудование сданного в наём ж/п,если такое переоборуд-ие существенно не изменит условия пользования.Права наимодателя:1.требовать соблюдения всех условий дог-ра;2.давать согласие на переустройство или перепланировку ж/п;3.отчуждать.сданное в наём ж/п;4.требовать расторжения дог-ра найма ж/п;5.давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем др.граждан.Дог-ор может быть расторгнут в суд-ом пор-ке: 1) по требованию наимодателя в след-их случаях:1.невнесение нанимателем платы за ж/п в долгосрочном найме за 6мес.,а при долгосрочном-более 2х раз по истечении установл-го дог-ом срока платежа;2.разрушение или порча ж/п нанимателем или др.гражданами,за действия которых он отвечает.2)по требованию любой из сторон:1.использование нанимателем ж/п в случае его аварийного состояния;2.если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания.