9. Изменение социального договора найма жилого помещения

Изменение социального договора найма жилого помещения допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК). В случаях, предусмотренных законом, изменение допускается по требованию члена семьи нанимателя, нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

На основании ст. 86 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним самостоятельного договора найма жилого помещения (раздела жилой площади). Это право можно осуществить с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи при условии, если в соответствии с приходящейся на долю этого члена семьи жилой площадью можно выделить отдельную изолированную комнату. Не допускается заключение самостоятельного договора найма жилого помещения, если в квартире комнаты смежные, поскольку в соответствии со ст. 52 ЖК предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение.

Не допускается раздел служебного жилого помещения, поскольку оно предоставлено нанимателю в связи с трудовыми отношениями, а право членов его семьи на это жилое помещение производно от прав нанимателя.

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе потребовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение (ст. 87 ЖК).

Все споры, возникающие при реализации права на изменение договора найма жилого помещения, разрешаются судом.

10. Обмен жилыми помещениями

На основании ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения социального использования вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем. Обмен возможен не только между нанимателями одного населенного пункта, но и с нанимателем другого города, рабочего поселка и сельского совета. Сделка по обмену производится путем соглашения двух (или более) нанимателей между собой о взаимной передаче прав и обязанностей по договорам найма жилых помещений.

При обмене отношения складываются так, что в договорах найма жилых помещений на место одного нанимателя становится другой и наоборот. Договоры жилищного найма как были, так и остаются. Происходит лишь изменение в субъектном составе этих правоотношений. Поэтому обмен жилыми помещениями по своей правовой природе является переменой лиц в обязательстве с уступкой требования и переводом долга (см.: Медведев М.Ф. Правовая природа обмена жилыми помещениями // Труды Высшей следственной школы МВД СССР. Волгоград, 1969. С. 287-296). Общие основания и порядок перемены лиц в обязательстве предусмотрены ст. 382-392 ГК.

Варианты обмена находят сами наниматели.

Обмен жилыми помещениями производится с соблюдением следующих правил:

1. Для обмена необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих.

2. При обмене смежной комнаты требуется письменное согласие нанимателя и членов его семьи, проживающих в другой смежной комнате.

3. Если производится обмен жилого помещения несовершеннолетнего его опекуном, то требуется согласие органов опеки и попечительства.

4. Обмен жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений (ведомственный жилищный фонд), осуществляется с согласия этих организаций. Отказ организации в согласии на обмен наниматель вправе обжаловать в судебном порядке.

В ст. 70 ЖК предусмотрено право члена семьи нанимателя на обмен жилой площади (а не отдельного жилого помещения). Совершеннолетний член семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов его семьи вправе обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим нанимателем при условии, что въезжающее в порядке обмена лицо вселяется в качестве члена семьи нанимателя.

Например, супруги К. с совершеннолетним сыном занимали двухкомнатную квартиру. Мать К. жила в отдельной однокомнатной квартире. С согласия супругов К. и, естественно, с согласия матери К. их совершеннолетний сын свою долю жилой площади обменивает на однокомнатную квартиру бабушки, которая, в свою очередь, вселяется в двухкомнатную квартиру супругов К. как член их семьи.

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых администрацией района либо бюро по обмену жилых помещений, созданного администрацией муниципалитета. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

Предоставляя широкие права для обмена, законодатель предусмотрел условия, при которых обмен жилого помещения не допускается (ст. 73 ЖК).

Обмен не допускается:

• во-первых, если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения, поскольку неизвестно, какое будет принято решение суда о праве на него нанимателя;

• во-вторых, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях;

• в-третьих, если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством или перепланировкой жилых помещений;

• в-четвертых, если жилое помещение является служебным или находится в общежитии;

• в-пятых, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным, когда он произведен с нарушением условий, предусмотренных Жилищным кодексом, а также по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.