ЛЕКЦИЯ № 23

По теме:

АРЕНДА.

БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ.

ПЛАН ЛЕКЦИИ:

Вопрос 1. . Общие положения о договоре аренды

Вопрос 2. Содержание договора аренды

Вопрос 3. Прекращение договора аренды

Вопрос 4. Договор проката

Вопрос 5. Договор аренды транспортных средств

Вопрос 6. Договор аренды зданий и сооружений

Вопрос 7. Аренда предприятий

Вопрос 8. Договор финансовой аренды (лизинга)

1. Общие положения о договоре аренды

В соответствующих главах учебника читатель уже ознакомился с рядом обязательств по отчуждению имущества в собственность от одних лиц к другим лицам. Это договор купли-продажи, мены, договор поставки, договор контрактации, ренты и ряд других договоров.

Наряду с ними существует ряд обязательств по передаче имущества во временное пользование. Предметом таких обязательств обычно становится имущество, которое собственнику в данный момент не нужно, но может потребоваться в будущем. Становится экономически выгодно передать это имущество во временное пользование и владение какому-либо юридическому лицу или гражданину.

Подобные обязательства носят договорный характер, так как возникают по соглашению сторон и, прежде всего, — с согласия собственника или титульного владельца имущества.

Особенностью этих обязательств является то, что их предметом служат вещи, не потребляемые в процессе их использования.

В соответствии со ст. 607 ГК такими вещами могут быть: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, другие обособленные природные объекты.

Среди ученых до сих пор вызывает споры вопрос: могут ли деньги быть предметом таких обязательств, как аренда? По нашему мнению, ответ однозначно отрицательный. В денежных обязательствах возврату подлежит определенная денежная сумма, а не конкретные индивидуальные денежные купюры. Поэтому, если предметом обязательства выступают деньги, то это уже банковская деятельность (договор банковского кредита, банковской ссуды и пр.), но не договор аренды (имущественного найма). Здесь уместно вспомнить нашумевшую в Волгограде историю с "Русским домом селенга", где ряд предпринимателей брали у граждан во временное пользование (под проценты) денежные средства, не имея на это лицензии Центрального банка России.

Следует сказать, что законом могут быть установлены отдельные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Такой закон в России пока не принят.

Договоры на передачу имущества в пользование и владение за плату имеют несколько разновидностей. Это договор бытового проката, договор аренды транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, договор финансовой аренды (лизинга) и др. договоры.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Договор аренды по своей правовой характеристике является двусторонним, возмездным и консенсуальным, направленным на временное предоставление имущества в пользование за плату.

Как уже отмечалось, возврату подлежит та же самая вещь, которая была получена арендатором от арендодателя. Этот признак позволяет разграничить договор аренды и договоры купли-продажи, поставки, контрактации, мены, займа, в которых имущество передается в собственность (хозяйственное ведение).

За договором аренды большое будущее, ибо он выгоден тем, что при его помощи собственнику удается расширить хозяйственные возможности использования принадлежащего ему имущества. С другой стороны, несобственник (арендатор) тоже удовлетворяет свои потребности с большой экономической выгодой для себя.

В качестве арендодателя могут выступать юридические лица (например, Комитет по управлению государственным имуществом) и физические лица — дееспособные граждане, собственники имущества.

На стороне арендатора могут выступать также юридические лица и дееспособные граждане.

Как правило, пользование имуществом невозможно без передачи его во владение арендатору (нанимателю). Арендатор становится титульным владельцем имущества, так как правомерно владеет им на основании договора аренды.

Титульный владелец, как и собственник, пользуется правом на защиту имущества, находящегося у него по договору аренды. Он вправе потребовать возврата арендованного имущества от любого незаконного владельца (т. е. арендатор обладает правом на виндикационный и негаторный иски).

Следует сказать, что переход права собственности (или иного вещного права) на сданную в аренду вещь к новому приобретателю не может повлечь за собой изменения или расторжения договора аренды. Договор сохраняет силу и для нового арендодателя.

В случае смерти гражданина, являющегося арендатором по договору аренды недвижимого имущества, его права и обязанности переходят к наследнику, если договором или законом не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, в соответствии со ст. 617 ГК.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (право залога, сервитута и пр.).

Договор аренды заключается, как правило, в письменной форме. Если договор аренды заключается между гражданами и на срок менее года, возможна устная форма. В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды с участием юридического лица должен быть облечен в письменную форму. Если арендуется недвижимое имущество, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК).

Здесь следует сказать, что законом может быть запрещен выкуп арендованного имущества в соответствии с п. 3 ст. 624 ГК.

Договор аренды заключается на срок, определенный соглашением сторон. Если в договоре срок не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону об этом за один месяц, а если арендуется недвижимое имущество, то за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК).

Вместе с тем законодатель оставил за собой право устанавливать иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, если такой договор заключен на неопределенный срок.

На практике большое распространение получили договоры аренды сроком на один год, а в отношении недвижимости — на 10-15 лет и более.