2. Содержание договора аренды

Ответственность сторон по договору

Исполнение договора аренды заключается в надлежащем выполнении арендодателем и арендатором своих обязанностей, прежде всего, в предоставлении арендодателем имущества, внесении арендатором арендной платы и возврате имущества.

Права и обязанности сторон в договоре аренды носят взаимный характер. Основная обязанность арендодателя предусмотрена п. 1 ст. 611 ГК. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель задержал исполнение договора и не передал арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан,— в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество, а также потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом. Эта ответственность для арендодателя наступает даже в том случае, если он не знал во время заключения договора об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если они либо были оговорены при заключении договора, либо были известны арендатору заранее, либо были обнаружены арендатором во время осмотра имущества и проверки его исправности при заключении договора или при передаче имущества в аренду.

Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и пр.). В противном случае арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков в соответствии с п. 2 ст. 613 ГК.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. Капитальный ремонт должен быть выполнен арендодателем в разумный срок или в срок, установленный соглашением сторон. Определенные обязанности лежат и на арендаторе.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и с назначением этого имущества. Он вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Во всех этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды имущества.

Если арендодатель уклоняется от проведения капитального ремонта сданного в аренду имущества, арендатор может по своему выбору сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК.

Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, то по истечении срока договора он имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено договором аренды или законом.

В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в разумный срок до окончания срока действия договора аренды. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении с ним договора на новый срок, но в течение года со дня окончания срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, что прямо предусмотрено в п. 1 ст. 621 ГК.

Если срок договора аренды истек, а арендодатель не возражает против того, чтобы арендатор пользовался имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если в процессе пользования имуществом арендатор произвел улучшения и они отделимы от арендованного имущества, эти улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором.

Если арендатор за счет собственных средств улучшил имущество, взятое в аренду, но сделал это с согласия арендодателя и эти улучшения неотделимы от имущества, арендодатель обязан возместить стоимость улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если улучшения неотделимы от имущества и произведены без согласия арендодателя, возмещению такие улучшения не подлежат, если иное не предусмотрено законом.

Отделимые и неотделимые от имущества улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя в соответствии со ст. 623 ГК.

Размер арендной платы оговаривается сторонами при заключении договора. Однако закон позволяет арендатору требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В свою очередь, арендодатель может потребовать от арендатора досрочно внести арендную плату в установленный арендодателем срок, если арендатор существенно нарушил срок внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п.5 ст. 614 ГК).