3. Прекращение договора аренды

Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• существенно ухудшает имущество;

• не производит капитального ремонта имущества в установленный срок, если он обязан делать капитальный ремонт, или в разумный срок.

При этом арендодатель обязан письменно предупредить арендатора в разумный срок о необходимости исполнения им обязательства по договору аренды.

Арендатор также вправе досрочно расторгнуть договор аренды по следующим причинам:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствие пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества;

• переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им, и они не были оговорены с арендодателем, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленный договором срок или в разумный срок;

• имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для пользования.

Договором между арендодателем и арендатором могут быть предусмотрены и другие основания прекращения аренды по инициативе арендатора.

Следует помнить, что смена собственника арендованного имущества не влечет за собой прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. Если же арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя в порядке правопреемства перейдут его наследникам.

Что же касается ликвидации юридического лица, независимо от того арендодатель это или арендатор, договор аренды безоговорочно прекращается в соответствии со ст. 419 ГК.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

4. Договор проката

Разновидностью договора имущественного найма (аренды) является договор проката. Наймодателем (арендодателем) здесь выступает специализированная коммерческая организация. Арендатор — это отдельный гражданин, клиент. Подряд регламентируется подзаконными нормативными актами. Существуют "Правила предоставления во временное пользование гражданам предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря и другого имущества личного пользования".

В соответствии со ст. 626 ГК по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное пользование и владение. Имущество, предоставляемое по договору проката, должно использоваться только для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Особенностью этого договора является то, что арендодателем в нем выступает коммерческая организация. Договор проката — это публичный договор. Его объект — движимое имущество. Форма договора письменная. Срок договора проката установлен правилами до одного года. При заключении договора гражданин обязан предоставить паспорт с постоянной пропиской (регистрацией) в данной местности. Цена договора определяется в виде платежей в твердой сумме, вносимых периодически или единовременно, как правило, по прейскуранту.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время. Необходимо только предупредить письменно арендодателя об этом не менее чем за 10 дней в соответствии с п. 3 ст. 627 ГК.

Арендодатель по договору проката обязан проводить как капитальный, так и текущий ремонт сданного в аренду имущества. Арендатор не имеет права сдавать взятое на прокат имущество в субаренду, не может передавать свои права и обязанности другому лицу, передавать взятое напрокат имущество в безвозмездное пользование или в залог, вносить его в качестве имущественного вклада в хозяйственные общества и товарищества в качестве взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 631 ГК).

Учитывая публичный характер договора проката, законодатель возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. Например, арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в прокат имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать арендатору вместе с имуществом инструкцию о правилах использования этого имущества.

Если обнаружены недостатки в имуществе, арендодатель обязан их устранить не позднее чем в 10-дневный срок либо заменить такое имущество аналогичным исправным имуществом.

Если арендодатель докажет, что недостатки в имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил договора проката, правил эксплуатации имущества, он вправе потребовать возмещения за счет арендатора стоимости и транспортировки имущества. Таковы основные особенности договора бытового проката.