7. Договор социального найма жилого помещения

Понятие договора найма жилого помещения, данное законодателем в п. 1 ст. 671 ГК, в одинаковой степени относится как к коммерческому договору найма, так и к договору социального найма жилья. Жилые помещения наймодатель предоставляет нанимателю во владение и пользование за плату для проживания в нем. Отсюда оба вида договоров консенсуальные, возмездные, взаимно обязывающие. Более того, часть жилищных отношений в Гражданском кодексе РФ урегулирована одинаково, о чем прямо указано в п. 3 ст. 672 ГК. Отличие социального найма жилья от коммерческого договора найма жилых помещений — в субъектном составе этих двух видов договоров и их объектах, а также в их содержании. При выявлении этих особенностей необходимо иметь в виду, что отношения коммерческого найма жилищ регулируются Гражданским кодексом и иными федеральными законами, а регулирование договора социального найма жилых помещений отнесено к совместной компетенции России и ее субъектов (ст. 72 Конституции Российской Федерации).

Субъектный состав договора социального найма жилых помещений.

В качестве наймодателей выступают собственники не любого жилья, а лишь государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ст. 672 ГК). Однако в большей части жилищных правоотношений в качестве наймодателей конкретных договоров участвуют не собственники жилых помещений непосредственно, а созданные ими организации: жилищно-эксплуатационные конторы, унитарные государственные и муниципальные предприятия, а также учреждения, обладающие ведомственным жилищным фондом.

Нанимателем договора, как правило, является гражданин, стоявший на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, указанный в ордере. Субъектами обязательственного жилищного правоотношения на стороне нанимателя выступают члены его семьи, перечисленные в ордере или вселившиеся впоследствии к нанимателю. На основании ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители при условии, если они проживают в жилом помещении, указанном в договоре, совместно с нанимателем. Кроме того, членами семьи нанимателя могут быть признаны другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные лица (например, состоящие в гражданском браке с нанимателем или другими членами его семьи) при условии, если они проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, в связи с расторжением брака), но продолжают проживать с ним в помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Кроме изложенных прав и обязанностей, каждый взрослый, проживающий в квартире, вправе вселить в жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи (ст. 54 ЖК). Для вселения к родителям детей, не достигших совершеннолетия, согласия членов семьи не требуется.

Лица, вселившиеся в соответствии с требованиями ст. 54 ЖК, приобретают равное с нанимателем и членами его семьи право пользования всем жилым помещением, если при вселении между вселяющимися гражданами, с одной стороны, и нанимателем и проживающими с ним членами его семьи, с другой стороны, не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

К жилым помещениям социального использования относится все жилье, предоставленное гражданам из государственного жилищного фонда в советский период истории России, а также жилые помещения, полученные из государственного и муниципального жилищного фонда в 90-х гг. Из объектов правоотношений социального найма исключаются жилые помещения, приватизированные нанимателями. Приватизированная часть жилищ перешла из государственного и муниципального фонда в фонд частной собственности граждан, и отношения по владению, пользованию и распоряжению этими жилыми помещениями регулируются институтом «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 288-293 ГК). Оставшийся государственный и муниципальный жилищный фонд, находящийся во владении и пользовании граждан, а также вновь создаваемое жилье социального использования подчинен правовому режиму, установленному в Жилищном кодексе.

Приватизированные жилые помещения гражданин может использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи, а также вправе сдавать внаем по коммерческому договору. Собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами квартиры или внутри квартиры, обслуживающее более одного жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также не вправе совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, в том числе сдавать по коммерческому договору найма.

Содержание договора социального найма жилья в многоквартирном доме в части эксплуатации жилых помещений, оборудования квартиры и оборудования, обслуживающего более одной квартиры, идентичны содержанию коммерческого договора найма. Исключением является плата за жилое помещение и оказываемые организацией, осуществляющей эксплуатацию дома, услуги по ремонту и др. Размер платы за жилые помещения в коммерческом договоре найма, напротив, устанавливается соглашением сторон. Размер платы за жилое помещение и оказываемые коммунальные услуги по договору социального найма устанавливается в нормативном порядке. Основным законодательным актом, заложившим современный подход к оплате жилья и коммунальных услуг, является "Закон об основах федеральной жилищной политики". В соответствии со ст. 15 Закона оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг должен был осуществляться в течение пяти лет. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. № 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 3139) предусмотрен переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг с целью обеспечить в 2003 г. уровень платежей в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения социального использования обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяцем (ст. 56 ЖК).

В отличие от коммерческого договора, заключаемого на срок до пяти лет, договор социального найма жилья бессрочный.

В случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 60 ЖК, за гражданином сохраняется право на жилое помещение на весь срок фактического непроживания в нем. В частности, сохраняется право на жилое помещение за гражданином, призванным на действительную военную службу в течение всего срока службы, за призванным из запаса на действительную военную службу офицером в течение трех лет службы, а за находящимися на действительной военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы право на жилье сохраняется в течение первых пяти лет пребывания на действительной военной службе. Право на жилое помещение сохраняется и в других случаях, установленных в ст. 60 ЖК. Вместе с тем, в части первой ст. 60 ЖК было предусмотрено общее правило, что при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется право на жилое помещение в течении шести месяцев. На основании п.8 ч.2 ст.60 ЖК за гражданами осужденными к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке жилая площадь за ними сохраняется до приведения приговора в исполнение.

Конституционный Суд Российской Федерации Постановлением от 23 июня 1995 г. изложенные положения ст.60 ЖК, как не соответствующие статьям 40 ч.5, 46 ч.1, 55 ч.3 Конституции РФ, признал недействительными. В постановлении Конституционный Суд РФ отметил, что "временное отсутствие гражданина (нанимателя или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением". (СЗ РФ. 1995. №. 27. ст. 2622).

Наниматель жилья по договору социального найма вправе приватизировать занимаемое им жилое помещение в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Таким образом, договор социального найма отличается от коммерческого договора найма жилого помещения такими существенными условиями договора, как установление платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги в нормативном порядке с учетом социальной защиты малообеспеченной части населения, бессрочность найма жилья, права нанимателя и членов его семьи на приватизацию занимаемого ими жилого помещения.