8. Право нанимателя на вселение временных жильцов. Поднаем жилого помещения

В ст. 680 ГК предусмотрено право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение временных жильцов. Правовое положение временных жильцов одинаково как по коммерческому, так по договору социального найма жилых помещений. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, а по договору социального найма — наниматель и члены его семьи, по общему согласию вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Это соглашение реализуется при условии предварительного уведомления о нем наймодателя. Извещенный наймодатель вправе, но не обязан запретить проживание временных жильцов, если вселением будет нарушено требование закона о норме жилой площади на одного человека, составляющей 12 квадратных метров. Отсюда следует, что при соблюдении этой нормы наймодатель не может запретить проживание временных жильцов.

Из общих правил для обоих видов договоров в п. 2 ст. 683 ГК установлено исключение для краткосрочного коммерческого договора, по которому не применяются предусмотренные ст. 680 ГК положения о временных жильцах. Однако этот запрет не является нормой императивной, поскольку краткосрочным договором может быть предусмотрено право на возможность вселения нанимателем временных жильцов.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. По истечении согласованного срока проживания временные жильцы обязаны освободить жилое помещение. Если срок при вселении не был определен, то в пределах шести месяцев по требованию нанимателя либо гражданина, постоянно с ним проживающего (по договору социального найма — члена семьи нанимателя), временные жильцы обязаны не позднее семи дней со дня предъявления требования освободить жилое помещение. Временные жильцы самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

На основании п. 1 ст. 685 ГК наниматель обоих видов договоров (коммерческого и социального найма) с согласия наймодателя вправе по договору поднайма передать часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателя. Договор поднайма жилого помещения заключается с согласия наймодателя, но в нем не упоминается о согласии граждан, постоянно проживающих с нанимателем по коммерческому договору, и о согласии членов семьи нанимателя по договору социального найма жилья. Такая формулировка закона вовсе не означает, что наниматели по обоим видам договоров могут заключать договоры поднайма, игнорирующие мнение проживающих с ними лиц. Поскольку граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем по коммерческому договору (п. 2 ст. 677 ГК), и члены семьи нанимателя, проживающие с ним по договору социального найма жилья (ч. 1 ст. 53 ЖК), наделены равными правами по пользованию жилым помещением, то для заключения нанимателем договоров поднайма необходимо получать согласие всех проживающих с ним совершеннолетних граждан. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 м²). Договор поднайма — возмездный.

Права поднанимателя на пользование жилым помещением производны от прав на него нанимателя. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Если прекращается договор найма, то прекращается и договор поднайма.