3. Понятие коммерческого договора найма жилого помещения

Правовой формой реализации прав граждан на наем жилого помещения является гражданско-правовой договор (обязательственное правоотношение). Понятие договора найма жилого помещения дано в ст. 671 ГК. При разработке этого понятия законодатель исходит из принципов частного права, предусмотренных в ст. 1 ГК, с учетом новой концепции удовлетворения потребностей граждан в жилье путем создания свободного рынка жилья. Хотя коммерческий рынок жилья только начал складываться, в Гражданском кодексе содержатся нормы (ст. 671—688 ГК, за исключением ст. 672), посвященные регулированию рыночных отношений в жилищной сфере. Однако ни в одной статье института найма жилых помещений не обнаруживается наименование договора коммерческим. Только правовой анализ содержания этих норм и выделение в ст. 672 ГК договора найма жилого помещения, по которому большинство граждан России получили государственное жилье, как договора социального найма, дало основание в юридической литературе именовать его таковым.

Вместе с тем в п. 1 ст. 671 ГК законодатель сформулировал общие положения, применяемые как к коммерческому договору найма жилых помещений, так и к договору социального найма. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из содержания п. 1 ст. 671 ГК следует, что договор найма жилого помещения по своей правовой природе является консенсуальным, возмездным, двусторонним, поскольку:

• он возникает с момента достижения соглашения по всем существенным его условиям;

• жилое помещение предоставляется за плату;

• стороны договора наделены правами и обязанностями.

По общим правилам наймодателем договора может быть собственник жилого помещения: гражданин, юридическое лицо, субъект Российской Федерации, районное и городское муниципальное образование, а также управомоченное собственником лицо, жилищно-эксплуатационная контора, унитарное государственное или муниципальное предприятие, имеющее ведомственный жилищный фонд.

Нанимателем жилого помещения всегда выступает только гражданин, с которым заключен договор (ст. 677 ГК). Право пользования жилым помещением приобретают также граждане, постоянно проживающие в нем с нанимателем при условии, если они указаны в договоре. При определении лиц, приобретающих право пользования жилым помещением в соответствии с коммерческим договором, законодатель отказался от общепринятого понятия члена семьи нанимателя, применяемого в договоре социального найма жилья (ст. 53 ЖК РФ). Разумеется, с нанимателем, как правило, постоянно проживают члены его семьи, именуемые в соответствии с п. 2 ст. 677 ГК гражданами. Вместе с тем постоянно проживающими с нанимателем гражданами могут быть и нечлены его семьи.

Если в заключенном договоре не указаны фактически постоянно проживающие с нанимателем граждане, либо возникла потребность во вселении нового пользователя жилым помещением (например, наниматель женился), то вселение осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Лишь при вселении несовершеннолетних детей нанимателя или граждан, постоянно с ним проживающих, такое согласие не требуется (ст. 679 ГК).

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что при вселении следует иметь в виду норму жилой площади, установленную субъектами Российской Федерации в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 г.

Вселение в жилое помещение новых пользователей не зависит от наличия регистрации гражданина по месту жительства нанимателя. Конституционный Суд РФ в постановлении от 2 февраля 1998 г. отметил, что Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства (СЗ РФ. 1998. № 6. ст. 783).

В соответствии с принципом юридического равенства участников гражданского правоотношения (п. 1 ст. 1 ГК) в п. 2 ст. 677 ГК предусмотрено, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Известно, что в двустороннем договоре соответственно субъективному гражданскому праву лица предусматривается его обязанность. В п. 3 ст. 677 ГК установлено, что наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия коммерческого договора найма жилого помещения.

Объектом договора выступает только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, свободное фактически и юридически. Фактически свободным жилое помещение признается, если к моменту заключения договора в нем никто не проживает. Юридически свободным считается жилое помещение, на которое нет обязательственных прав другого гражданина. Если, например, наниматель однокомнатной квартиры призван на действительную военную службу, то в течение срока службы фактически жилое помещение является свободным, а юридически нет, поскольку за военнослужащим сохраняется право на занимаемое им до призыва в армию жилое помещение. Как правило, объектом договора является квартира либо дом. Наряду с этим, объектом договора может быть часть квартиры в виде изолированной комнаты (комнат) или части жилого дома. Проходная и запроходная (смежные) комнаты, а также подсобные нежилые помещения нельзя предусматривать в качестве самостоятельного объекта договора найма жилого помещения.

Форма договора — простая письменная. Нарушение этой формы не влечет за собой недействительность договора. Однако в случае спора стороны не вправе ссылаться на показания свидетелей в подтверждение сделки и ее условий.

В отличие от договора социального найма, заключаемого на неопределенный срок, коммерческий договор найма жилых помещений заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не указан, он считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Это общее правило. Вместе с тем в п. 2 той же статьи предусмотрен новый вид коммерческого договора — краткосрочный договор, который заключается на срок до одного года. Введение в жилищное законодательство краткосрочного коммерческого договора обусловлено тем, что по этому договору значительно ограничены права нанимателя.

Итак, коммерческие отношения в сфере найма жилья возникают на основании юридического факта — договора найма жилого помещения.