4. Содержание коммерческого договора найма жилого помещения

Как и любое обязательственное правоотношение, содержание договора найма жилого помещения — это совокупность субъективных гражданских прав и обязанностей его участников (наймодателя и нанимателя), возникающих с момента достижения соглашения о найме жилья.

На основании п. 1 ст. 676 ГК наймодатель обязан предоставить нанимателю обусловленное договором конкретное жилое помещение: квартиру, дом, часть квартиры в виде одной или нескольких комнат, часть дома с предусмотренными в договоре коммунальными удобствами и размером полезной и жилой площади, пригодное для постоянного проживания. Размер жилой площади по коммерческому договору в нормативном порядке не ограничен.

В соответствии со ст. 681 ГК на наймодателя возлагается обязанность осуществлять капитальный ремонт сдаваемого в наем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилья. Текущий ремонт по общим правилам является обязанностью нанимателя. Однако договором и эта обязанность может быть возложена на наймодателя.

Для обеспечения нормального функционирования этого фонда постановлением Совета министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. были утверждены:

• "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придворной территории РСФСР";

• "Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР" (СП РСФСР. 1986. № 2. Ст.10; Жилищный кодекс РСФСР (с постатейными материалами) М.: Юриздат, 1991. С. 139-153).

Правила и Типовой договор являются действующими. В соответствии с Правилами и заключенным договором наймодатель (жилищно-эксплуатационная контора и другие, созданные для этого, организации) обязан оказывать технические услуги по поддержанию в надлежащем (рабочем) состоянии санитарно-технического и иного оборудования, обеспечивать централизованное отопление, водоснабжение (в том числе горячей водой), вывоз мусора, поддерживать чистоту подъездов, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов, а также придомовой территории. В частности, наймодатель должен исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии — немедленно.

У наймодателя, выполнившего возложенные на него обязанности, возникает основное обязательное право требования к нанимателю — оплаты предусмотренной договором квартплаты и оказанных коммунальных услуг. Вместе с тем если повреждение жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования произошло по вине нанимателя, то наймодатель осуществляет ремонт за счет нанимателя. Наймодатель наделен также правом требования расторжения коммерческого договора найма жилого помещения в судебном порядке по основаниям, предусмотренным в ст. 687 ГК.

Наниматель наделен субъективным гражданским правом требования к наймодателю о предоставлении ему обусловленного договором найма жилого помещения и оказания рассмотренных выше коммунальных услуг. Наниматель вправе владеть и пользоваться жилым помещением только для проживания. В общежитиях и гостиницах он лишь пользуется предоставленным ему жильем.

По истечении срока, определенного договором, за исключением краткосрочного соглашения, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Если наймодатель откажется от продления договора в связи с решением не сдавать в наем жилое помещение, а затем в течение года заключит договор найма с другим нанимателем, то бывший наниматель вправе требовать в судебном порядке признания этого договора недействительным и (или) взыскать причиненные отказом в продлении договора убытки.

Замена нанимателя договора возможна в двух случаях:

• во-первых, по требованию нанимателя и лиц, постоянно проживающих с ним, наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, проживающих с ним, только с согласия наймодателя;

• во-вторых, в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения, нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Договор найма жилого помещения продолжает действовать на прежних условиях. При таком положении согласие наймодателя на замену нанимателя не требуется. Если общего согласия между всеми лицами, проживающими с бывшим нанимателем о его замене другим лицом, не достигнуто, то все граждане, постоянно проживающие с нанимателем, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК).

На основании ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Право пользования жильем должно осуществляться в формах, не нарушающих жилищные права и интересы лиц, постоянно проживающих с ним, а также права нанимателей соседних квартир.

Вместе с тем наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Если порча жилого помещения либо санитарно-технического оборудования будет допущена по вине нанимателя, то ремонт наймодатель осуществляет за его счет. Наниматель не имеет права без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Одной из основных обязанностей нанимателя является своевременная (до 10 числа следующего месяца) оплата за пользование жилым помещением и за оказанные коммунальные услуги.

Следует иметь в виду, что переход права собственности на занимаемое по договору жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение договора. Права и обязанности, установленные для наймодателя договором, полностью переходят к новому собственнику жилого помещения (ст. 675 ГК).