6. Основания возникновения жилищного правоотношения социального найма

В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с нормами, установленными законом. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилья.

Коммерческий наем жилья — результат соглашения между наймодателем и нанимателем. Жилищное правоотношение социального найма возникает на основании сложного юридического состава, в порядке, предусмотренном Жилищном кодексом РСФСР, "Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", утвержденными постановлением Совета министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 (СП РСФСР. 1984. № 14. Ст. 121).

Для приобретения права на жилое помещение гражданин должен стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, по месту его постоянного жительства, подав заявление в администрацию районного (поселкового) муниципального образования. Жилищная комиссия администрации проверяет нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий и рекомендует принять или отказать в принятии на учет лица, подавшего заявление. Решение о включении в список нуждающихся в улучшении жилищных условий принимается на заседании администрации. Если унитарное государственное, муниципальное предприятие и учреждение имеет на праве хозяйственного ведения или оперативного управления ведомственный жилищный фонд, то их работник подает заявление о включении в список нуждающихся в исполнительный орган юридического лица. Жилищная бытовая комиссия комитета профсоюза проверяет нуждаемость работника в улучшении жилищных условий и делает заключение по существу поданного заявления. Решение о включении работника в список нуждающихся с учетом рекомендации жилищно-бытовой комиссии принимается на совместном заседании комитета профсоюза и администрации.

Гражданин вправе стать на учет нуждающихся одновременно и в администрации муниципального образования, и по месту работы, если организация имеет ведомственное жилье.

В соответствии со ст. 29 ЖК РСФСР нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане: имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектами Российской Федерации.

Предоставление жилья гражданам, состоящим на учете нуждающихся, осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в общий список № 1 на получение жилья. Граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений, включаются, соответственно, в отдельные списки № 2 и № 3.

В первую очередь жилье предоставляется:

• инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам;

• Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, Героям России, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой славы, "За службу Родине в Вооруженных силах СССР" всех трех степеней;

• другим лицам, предусмотренным в ст. 36 ЖК.

Право на внеочередное предоставление жилых помещений имеют:

• граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для жилья;

• граждане по окончании пребывания в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, с которой они выбыли на воспитание;

• лица, окончившие аспирантуру, ординатуру, высшие, средние профессионально-технические учебные заведения, направляемые на работу в другую местность, а также работники, направленные на работу в другую местность в порядке перевода (ст. 37 ЖК).

В соответствии с п. 8 "Положения о порядке возмещения ущерба, причиненного гражданину незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда" административные органы обязаны возвратить гражданину, утратившему право на жилое помещение в связи с незаконным осуждением, ранее занимаемое им жилое помещение. Если его возвратить невозможно, то реабилитированному гражданину предоставляют в установленном порядке вне очереди в том же населенном пункте равноценное благоустроенное жилое помещение с учетом действующих норм жилой площади и состава семьи (Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 21. Ст. 741) , но не позднее трех месяцев со дня обращения.

Предоставление гражданам жилых помещений социального использования в государственном и муниципальном жилищных фондах, находящихся в ведении муниципальных образований, производится по решению администрации района, поселка, сельского совета, а ведомственного жилищного фонда — на основании совместного решения профсоюзного комитета и администрации унитарных государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, имеющих жилье на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. При принятии решения о предоставлении жилья эти органы обязаны исходить из одинаковых качественных критериев и норм жилой площади, предусмотренных Жилищным кодексом и другими нормативными актами жилищного законодательства.

На основании ст. 52 ЖК предметом договора социального найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Предоставляемое гражданам жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать санитарным и техническим условиям, а также нормам жилой площади, установленным субъектами Российской Федерации. По коммерческому договору размер жилой площади не нормирован. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9-ти лет, кроме супругов. В соответствии со ст. 46 ЖК освободившаяся смежная комната подлежит передаче в пользование нанимателя, оставшегося проживать в жилом помещении со смежными комнатами. Освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, в которой проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В случаях, когда в квартире нет таких граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется нанимателям той же квартиры, имеющим жилую площадь менее установленной в ст. 38 ЖК общей нормы на одного человека — 12 квадратных метров.

При отсутствии в квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и нанимателей, имеющих жилую площадь менее установленной на одного человека нормы (12 м²), освободившееся изолированное жилое помещение заселяется в общем порядке. В тех случаях, когда гражданин имеет право на дополнительную жилую площадь, то освободившееся жилое помещение предоставляется ему с учетом этого права.

В соответствии со ст. 39 ЖК сверх установленной нормы жилой площади на одного человека отдельным категориям, предусмотренным жилищным законодательством, предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10-ти квадратных метров. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой ими работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен. Порядок, условия и перечень категорий граждан, имеющих право на дополнительную жилую площадь, установлен постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью" (СУ РСФСР. 1930. № 14. Ст. 181; Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве. Т. 1. М., 1972. С. 681-688) с последующими изменениями и дополнениями.

Право на дополнительную жилую площадь имеют:

• лица, страдающие хроническими заболеваниями, установленными в специальном перечне;

• Герои Советского Союза, Герои России, лица, награжденные тремя орденами Славы;

• военнослужащие и сотрудники органов МВД России в звании полковника и выше;

• научные работники, имеющие ученую степень и ученое звание профессора, доцента, старшего научного сотрудника, аспиранты, писатели, художники, композиторы, кинорежиссеры, скульпторы, архитекторы.

Решение о предоставлении жилья передается в отдел по учету и распределению жилых помещений администрации, который выдает гражданину ордер. Содержание ордера определено решением администрации. Если в исполнительном органе муниципального образования нет такого отдела, то ордер выдает администрация, принявшая решение о распределении жилого помещения.

В качестве нанимателя будущего договора социального найма жилья в ордере указывается гражданин, принятый на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также члены его семьи. Кроме того, в ордере обозначается адрес жилого помещения, его состав (отдельная квартира, комната или комнаты), размер жилой площади. Выдача ордера — третий административный акт сложного юридического состава, в соответствии с которым возникает жилищное правоотношение.

На основании ордера жилищно-эксплуатационная организация, в ведении которой находится предоставленное жилое помещение, заключает с гражданином гражданско-правовой договор социального найма жилья. Именно этим договором завершается процедура возникновения гражданского правоотношения по найму жилого помещения социального использования, поскольку лишь на основании договора у наймодателя и нанимателя возникают субъективные гражданские права и обязанности. Вселение гражданина в предоставленное ему жилое помещение осуществляется в соответствии с договором.

Таким образом, жилищное правоотношение по договору социального найма жилого помещения возникает на основании сложного юридического состава (фактического состава), в который входят следующие административные акты:

• решение о постановке на учет гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий;

• решение администрации муниципального образования о предоставлении гражданину жилого помещения;

• выдача ордера;

• гражданско-правовой договор социального найма жилья.

В отличие от социального найма, основанием возникновения правоотношения коммерческого найма жилого помещения является только гражданско-правовой договор.

Ведомственный государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных государственных и муниципальных предприятий и учреждений, предоставляется их работникам на основании совместного решения комитета профсоюза и администрации этих организаций.

Особенность предоставления ведомственного жилья состоит в том, что списки о распределении жилых помещений передаются для утверждения в районную администрацию, которая, осуществляя контроль за законностью предоставления жилья, вправе утвердить или отказать в утверждении списка в отношении конкретного работника. Если администрация района откажет в утверждении списка, то вопрос о распределении конкретной квартиры возвращается на повторное рассмотрение тому же органу. Администрация района не вправе по своему усмотрению предоставить жилое помещение другому работнику.

Утвержденные списки передаются в отдел по учету и распределению жилых помещений администрации района для выдачи единого по форме ордера на имя гражданина, которому предоставляется жилье.

На основании ордера гражданин заключает с юридическим лицом, которому государственное и муниципальное жилье принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, договор социального найма жилого помещения.