2. Виды жилищных фондов

Понятие жилищного фонда дано в ст. 1 Федерального закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики".

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений независимо от вида собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, инвалидов, ветеранов), служебные жилые помещения, иное жилье в других строениях.

Применительно к договорам найма жилья, рассматриваемым в данном параграфе, первостепенное значение имеет классификация жилищного фонда, предусмотренная тем же Законом. Ведь договор социального найма жилого помещения заключается лишь при предоставлении жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде.

На основании ст. 7 Закона жилищный фонд страны делится на:

• частный;

• государственный;

• муниципальный.

К частному жилищному фонду относятся:

• во-первых, фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома и квартиры, приватизированные, приобретенные по договорам и иным основаниям, предусмотренным законодательством, а также квартиры в жилищно-строительных кооперативах, за которые полностью выплачены паевые взносы);

• во-вторых, фонд, находящийся в собственности коммерческих и некоммерческих юридических лиц (хозяйственных обществ и товариществ, производственных кооперативов, потребительских кооперативов, благотворительных и иных фондов, религиозных и общественных организаций).

В государственный жилищный фонд включаются:

• ведомственный фонд, состоящий в собственности Российской Федерации, переданный в хозяйственное ведение и оперативное управление унитарным государственным предприятиям и федеральным государственным учреждениям;

• фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также фонд, переданный в хозяйственное ведение унитарным предприятиям и в оперативное управление государственных учреждений, созданных субъектами федерации.

К муниципальному жилищному фонду относятся:

• жилые дома и жилые помещения в иных строениях, пригодных для постоянного проживания, находящиеся в собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований;

• фонд, переданный в хозяйственное ведение унитарным муниципальным предприятиям и в оперативное управление муниципальным учреждениям.

Следует иметь в виду, что если город разделен на районы, то собственником всего муниципального жилищного фонда является город, а не районы. Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципалитеты являются собственниками лишь тех жилых помещений в жилых домах и иных строениях, которые еще не приватизированы их нанимателями. При таком положении в большинстве государственных и муниципальных жилых домов часть приватизированных жилых помещений находится в собственности граждан и относится к частному жилищному фонду, а еще не приватизированные квартиры — соответственно к государственному или муниципальному жилищным фондам, и, следовательно, отношения по найму этих жилых помещений имеют различный правовой режим.