12. Расторжение договора социального найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения социального использования прекращается на основании правопрекращающих юридических фактов, которые делятся на события и действия.

Смерть одинокого гражданина, проживающего в жилом помещении по договору социального найма, является событием, прекращающим договор, ибо не стало одной стороны правоотношения. Если вследствие пожара сгорел жилой дом, то это событие также служит основанием для прекращения договора, ибо нет объекта правоотношения, по поводу которого стороны вступили в сделку. Прекращение договора вследствие наступления событий жилищным законодательством не предусмотрено, поскольку гражданское право регулирует волевые отношения между людьми, а события возникают помимо их воли.

Прекращение договора на основании юридических фактов, относящихся к действиям физических и юридических лиц, возможно как по инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя по основаниям и в порядке, предусмотренными жилищным законодательством.

Расторжение договора по инициативе нанимателя регламентирует ч. 1 ст. 89 ЖК. Наниматель жилого помещения социального найма с согласия (основания) членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (порядок). Таким же правом наделен и наниматель коммерческого договора. Только о расторжении договора он должен письменно предупредить наймодателя за три месяца.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Расторжение договора и, в связи с этим, выселение нанимателя и членов его семьи, как правило, допускается лишь с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Только за допущенное правонарушение, предусмотренное жилищным законодательством, возможно выселение без предоставления другого жилого помещения.

Критерии благоустроенности жилых помещений, предоставляемых при выселении по инициативе наймодателя, предусмотрены в ст. 40, 41, 96 ЖК и п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" (Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 8-15).

Предоставляемое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного города, поселка, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Тот же населенный пункт определяется существующим административным делением в пределах черты поселка, города.

Под понятием благоустроенности имеются в виду те удобства, которые есть в большинстве домов капитального типа населенного пункта. При предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

В отдельных случаях вопрос о благоустроенности помещения необходимо решать с учетом состава семьи. Если одному из членов семьи по состоянию здоровья противопоказано проживание в предоставляемом помещении, то такое заселение нельзя признать соответствующим требованию закона. Например, один из членов семьи нанимателя — инвалид в связи с ампутацией ноги, пожилой человек, а помещение — на верхнем этаже дома, не имеющего лифта.

Кроме благоустроенности, согласно ст. 96 ЖК помещение должно быть размером не менее того, которое занимал выселяемый. Если наниматель имел лишнюю жилую площадь, помещение предоставляется в соответствии с нормой не менее 12-ти квадратных метров на одного человека, а нанимателю, имеющему право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшемуся ею, должны выделить помещение с учетом этого права. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат. Более того, Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3 апреля 1987 г. разъяснил судам, что при выселении из жилого помещения меньшего, чем это предусмотрено нормой, по которой предоставляется жилое помещение в населенном пункте, выселяемому предоставляется помещение с учетом этих норм (в Волгоградской области — не менее 9-ти квадратных метров на одного человека).

Однако в тех случаях, когда наниматель занимает жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, либо гражданин имеет в личной собственности дом, состоящий из нескольких комнат, по размерам превышающих норму жилой площади (12 м²) на одного человека, то при выселении количество комнат в предоставленном помещении может не совпадать с тем количеством комнат, которое он занимает (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1976. № 10). При этом должны быть соблюдены нормы жилой площади, в том числе — права на дополнительную жилую площадь.

Наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма по следующим основаниям, предусмотренным в ст. 91 ЖК.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

Во-вторых, если жилое помещение (дом) подлежит переоборудованию в нежилое. Решение о сносе дома и о переводе жилого помещения в нежилое принимается только исполнительным органом субъекта Российской Федерации (ст. 8, 9 ЖК). При этом в решении должен быть указан конкретный жилой дом, подлежащий сносу, и его собственник, а также дом (квартира), подлежащий переоборудованию в нежилое помещение. В обоих случаях при расторжении договора выселяемым должны быть предоставлены благоустроенные жилые помещения организациями, которым предназначается переоборудованное помещение и отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома и переоборудования квартиры в нежилое помещение выселяемым предоставляется благоустроенное жилое помещение организацией, которой принадлежит дом, либо администрацией муниципального образования (ст. 92 ЖК).

В-третьих, если дом (жилое помещение) грозит обвалом. Для определения объективного состояния дома исполнительный орган муниципального образования создает межведомственную комиссию, которая дает заключение, утверждаемое тем же исполнительным органом. На основании заключения комиссии администрация района или иного муниципального образования предлагает жильцам дома переехать в предоставляемое им благоустроенное жилое помещение. Если наниматели откажутся от переселения в него, то администрация обращается к прокурору за санкцией о их выселении в административном порядке. Прокурор выносит постановление об административном выселении нанимателей лишь после проверки законности действий администрации.

Офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, вместе с проживающими с ними лицами, а также другие лица (например, вольнонаемные), утратившие связь с армией, могут быть выселены судом из жилых помещений в военных городках с предоставлением им другого благоустроенного жилья (ст. 94 ЖК).

Таким образом, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя по основаниям, не зависящим от воли нанимателя и членов его семьи, их выселение производится только с предоставлением им другого помещения.

Наряду с изложенным, жилищное законодательство предусматривает исключение из общих правил, когда по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц за допущенные правонарушения наниматель или члены его семьи выселяются судом без предоставления им другого жилого помещения.

На основании ч. 1 ст. 98 ЖК выселение без предоставления другой жилой площади допускается за следующие правонарушения:

• во-первых, если наниматель или члены его семьи систематически разрушают или портят жилое помещение;

• во-вторых, используют его не по назначению;

• в-третьих, систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или доме.

Однако выселение возможно при условии, если суд по ранее поданному иску за допущенные правонарушения предупредил нанимателя или членов его семьи о недопущении незаконных действий, но они не сделали выводов и вновь допустили такие же нарушения. Выселение осуществляется по предъявлении повторного иска. Выселению подлежат только лица, допустившие правонарушение. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Самоуправное занятие помещения не имеет отношения к договору найма жилья, поскольку возникает без какого-либо правового основания. Оно нарушает нормальный гражданский оборот. Поэтому законодатель предусмотрел быстрое реагирование на грубое нарушение закона, определив, что лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются с санкции прокурора без предоставления им другого жилища (ст. 99 и ч. 2 ст. 90 ЖК).

45