5. Расторжение коммерческого договора найма жилого помещения

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации "никто не может быть произвольно лишен жилища". Однако в случаях, предусмотренных законом, допускается прекращение обязательственных правоотношений по найму жилья. В части 4 ст. 10 ЖК РФ установлено — никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Именно об этом идет речь в п. 1 ст. 687 ГК. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Вместе с тем наниматель должен письменно предупредить наймодателя об этом за три месяца — это новое положение. Со дня выезда нанимателя со всеми проживающими с ним гражданами на новое место жительства договор считается расторгнутым. Если помещение освободил только наниматель или кто-либо из граждан, постоянно проживающих с ним, то соглашение остается в силе. При выезде нанимателя изменится субъектный состав правоотношения.

По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным в ст. 687 ГК, и лишь в судебном порядке.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора коммерческого найма жилья по следующим основаниям:

• во-первых, в случае невнесения нанимателем квартплаты за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — если оплата не внесена более двух раз по истечении установленного соглашением срока;

• во-вторых, в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;

• в-третьих, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, жилое помещение используют не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

По всем случаям допущенных правонарушений наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения наниматель или проживающие с ним лица продолжают совершать те же нарушения, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть коммерческий договор найма жилого помещения.

В п. 3 ст. 687 ГК установлены случаи расторжения договора в судебном порядке по инициативе как наймодателя, так и нанимателя:

• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Непригодность жилого помещения для постоянного проживания признается межведомственной комиссией, назначаемой администрацией района в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утвержденным приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529 (Жилищный кодекс РСФСР (с постатейными материалами). М.: Юриздат, 1991. С.83-87).

Последствием расторжения коммерческого договора найма жилого помещения является выселение нанимателя, а также граждан, постоянно проживающих с ним, без предоставления им другого жилого помещения (ст. 688 ГК), о чем суд должен указать в решении.