Лекция № 24

По теме:

Жилищные правоотношения. План лекции:

Вопрос 1. Гражданское законодательство, регулирующее наем жилых помещений

Вопрос 2. Виды жилищных фондов

Вопрос 3. Понятие коммерческого договора найма жилого помещения

Вопрос 4. Содержание коммерческого договора найма жилого помещения

Вопрос 5. Расторжение коммерческого договора найма жилого помещения

Вопрос 6. Основания возникновения жилищного правоотношения социального найма

Вопрос 7. Договор социального найма жилого помещения

Вопрос 8. Право нанимателя на вселение временных жильцов. Поднаем жилого помещения

Вопрос 9. Изменение социального договора найма жилого помещения

Вопрос 10. Обмен жилыми помещениями

Вопрос 11. Расторжение договора социального найма жилого помещения

1. Гражданское законодательство, регулирующее наем жилых помещений

Жилье — непременное условие жизнедеятельности людей. Во всех странах для большинства малообеспеченного населения удовлетворение потребностей в жилье остается одной из острейших проблем. В советский период истории нашей страны неоднократно провозглашались программы и предпринимались энергичные меры для решения этой задачи за счет общественных фондов потребления. Эти усилия дали определенный положительный эффект в обеспечении нуждающихся жильем, однако не решили жилищную проблему.

Реформирование экономики на принципах рыночных отношений изменили подход к удовлетворению нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с новой концепцией потребности в жилье должны удовлетворяться не за счет общественных фондов потребления, а путем создания рынка жилья, находящегося прежде всего в частной собственности граждан (Государственная целевая программа "Жилище". Утверждена Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431). Именно с этой целью осуществляется приватизация жилищного фонда, выпуск жилищных сертификатов, выдача безвозмездных субсидий и беспроцентных ссуд для строительства и приобретения жилья в собственность и другие меры.

Наряду с формированием рынка жилья, программа "Жилище" предусматривает государственную социальную защиту малоимущих граждан, не имеющих возможности приобрести жилье в собственность, многодетных семей, инвалидов, участников Великой Отечественной войны, военнослужащих, уволенных в запас или в отставку, и других граждан, предусмотренных жилищным законодательством. Социальная защита этих людей осуществляется путем предоставления им жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов.

Правовой формой приобретения жилья в пользование как в частном, так и в государственном и муниципальном жилищных фондах является договор найма жилого помещения. В Гражданском кодексе РФ, с учетом нового подхода к способам обеспечения нуждающихся граждан жильем в условиях рыночных отношений, определено понятие этого договора, а также установлены его виды: коммерческий и социального найма (ст. 671-688 ГК).

Вместе с тем в Гражданском кодексе РФ предусмотрены субъекты, объекты и содержание коммерческого договора найма жилого помещения. Состав гражданского правоотношения по договору социального найма жилья пока еще определяется жилищным кодексом РФ, а также Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и иными правовыми актами, содержащими нормы, регулирующие отношения по найму жилых помещений. Следует, однако, иметь в виду, что часть норм действующего Жилищного кодекса отражает принципиально иные социально-экономические, политические и духовные особенности общественных отношений, сложившихся в 80-х гг. Они не соответствуют новой концепции гражданского права вообще и жилищному законодательству в частности. Поэтому нормы Жилищного кодекса РФ применяются к отношениям найма жилых помещений, если они не противоречат Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ, федеральным законам и иным правовым актам, содержащим гражданско-правовые нормы, регулирующие наем жилых помещений. В настоящее время идет подготовка нового Жилищного кодекса РФ как базового правового акта, на основе которого будет осуществлена кодификация жилищного законодательства (см.: проект федерального закона РФ "Жилищный кодекс РФ" // Российская газета. 1994. 8 окт.). Естественно, не подлежат применению статьи Жилищного кодекса, признанные Постановлением Конституционного Суда РФ не соответствующими Конституции РФ. Таким образом, постановления Конституционного Суда РФ относятся к источникам гражданского права.

Законодательство, регулирующее наем жилья социального использования, вобрало в себя не только нормы гражданского законодательства (право пользования жилым помещением возникает на основе договора найма ст. 672 ГК), но и других отраслей права. Нормы государственного права закрепляют право граждан на жилище, принципы его осуществления и защиты. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определение очередности предоставления жилья социального использования и его распределение осуществляются в административном порядке. Следовательно, эта часть жилищного законодательства относится к числу комплексных правовых образований, в отличие от норм, регулирующих отношения коммерческого договора найма жилого помещения. Отношения коммерческого найма жилья возникают на основе одного юридического факта — гражданско-правового договора.

Однако не все отношения, обеспечивающие удовлетворение потребностей граждан в жилище, подпадают под действие жилищного законодательства. Удовлетворение потребностей собственника жилых помещений (дома или квартиры) не выходит за рамки правоотношений собственности (Толстой Ю. К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996. С. 10) и не нуждается в дополнительном регулировании жилищным законодательством. А вот члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 1 ст. 292 ГК).

Жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Постановлением Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1993 г. "Вопросы, связанные с принятием Жилищного кодекса РСФСР" (СП РСФСР. 1983. №18. Ст. 111) исполнительным органам субъектов Российской Федерации предоставлено право устанавливать минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в автономной республике, крае, области, городах Москве и Санкт-Петербурге. На основании этого постановления в субъектах РФ приняты соответствующие правовые акты.

Таким образом, жилищное законодательство, на основании которого осуществляется наем жилых помещений, включает в себя Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РСФСР, федеральные законы, постановления Конституционного Суда РФ, иные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения.

В выявлении сущности и содержания законодательства, регулирующего наем жилых помещений, в обосновании применения его конкретных норм определенная роль принадлежит руководящим разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР и РФ.

К ним относятся постановления:

• Пленума Верховного Суда РСФСР:

• от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 3);

• от 29 августа 1989 г. № 5 "О выполнении судами РСФСР постановления Пленума Верховного Суда СССР" от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" и постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. №11);

• от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации " (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1993. № 11);

• постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г. "О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 2).