2. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта в оценочной деятельности

Под лучшим и наиболее эффективным вариан­том использования (ЛНЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспе­чит объекту наивысшую текущую стоимость, опреде­ленную на дату оценки.

Анализ лучшего и наиболее эффективного исполь­зования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

В теории оценки различают ЛНЭИ участка земли как вакантного и ЛНЭИ участка обустроенного (с по­строенными зданиями и/или сооружениями на благоус­троенном участке).

Анализ ЛНЭИ проводится в два этапа. На первом — участок анализируется без строений, а на втором — как обустроенный.

На первом этапе оценщик должен описать, какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств. На втором этапе необходимо проана­лизировать существующие строения. Часто бывает так, что существующие строения не отвечают ЛНЭИ, однако существующее использование продолжается до тех пор, пока стоимость земли при ЛНЭИ не превысит стоимос­ти всего имущества в его текущем использовании с уче­том издержек на снос строений. Такие случаи возника­ют при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений вблизи развиваю­щегося города.

На втором этапе анализа необходимо ответить на во­прос: как необходимо наилучшим образом использовать существующие строения или их следует снести и на их месте построить новые? Для этого необходимо рассчи­тать чистый операционный доход (ЧОД) от различных вариантов использования строений. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать варианту ЛНЭИ. При этом рассматриваемые варианты использо­вания участка и строений должны удовлетворять четы­рем критериям, то есть быть юридически разрешен­ными, физически возможными, экономически целе­сообразными и наиболее доходными.

Задача 1

Застройщик заплатил 100000 долл. за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га земли стоимость строительства каждо­го дома составит 60000 долл., а цена продажи после уп­латы всех расходов на реализацию будет равна 80000 долл. При строительстве на 1 га земли каждого допол­нительного дома стоимость строительства будет умень­шаться на 2000 долл., однако рыночная цепа после уп­латы расходов на продажу упадет на 6000 долл.

1. Сколько следует построить домов?

2. Какими будут общие прибыли?

3. Какой принцип стоимости здесь работает?

Задачи 2

Компания «Русское бистро» рассмат­ривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что предприятие привлечет 2000 посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель истратит на еду 10000 руб. Прибыль компании должна составить 10%. Затра­ты на продукты и рабочую силу 80%.

1. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе ком­пания, сохраняя необходимую норму прибыли?

2. В соответствии, с каким принципом скла­дывается стоимость земли?

Задача 3

Перед оценщиком стоит задача определить наиболее эффективное использование земельного участка. После анализа всех факторов, оценщик остановился на следующих двух вариантах НЭИ: (1) строительство офисного здания; (2) строительство торгового центра. Расходы по строительству офисного здания составят 2,5 млн. долл., а расходы по строительству торгового центра - 3,5млн. Сделаны следующие предположения относительно ожидаемых доходов:

Год №	Офисное здание	Торговый центр
1 2 3 4 5 6 7	360.000 365.000 375.000 375.000 400.000 405.000 410.000	410.000 430.000 440.000 450.000 460.000 465.000 470.000

Предполагается, что стоимость офисного здания будет расти на 5% в год в течение 7-летнего периода владения, тогда как стоимость торгового центра - на 3% в год. Инвесторы, вкладывающие средства в строительство офисных зданий и торговых центров, ожидают 17 и 19% прибыли соответственно. Определить наиболее эффективное использование участка.