ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций»

Кафедра экономики и управления на предприятии

промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения»

Вариант №55

Выполнила: Перепеч Е. Ю., студент специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии (водного транспорта)»

Руководитель: Большаков Р.В.

Санкт-Петербург

2011

Введение

В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости (офисного помещения). В процессе оценки определяется рыночная стоимость объекта.

В соответствии с действующим законодательством в отчетах по оценке недвижимости применяется следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения чистой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Стоимость выбранного объекта недвижимости рассчитывается тремя методами:

1. затратным методом;

2. методом сравнительного анализа продаж;

3. методом капитализации дохода.

Итоговая величина стоимости объекта недвижимости определяется на заключительном этапе процесса оценки путем согласования результатов, полученных с помощью каждого из трех методов.

Исходные данные для выполнения работы

Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс И1969-1984	Территориа льный пояс
			Длина	Ширина	Высота
Адм.-быт. корпус	3	1	70	18	4	1,17	5

Дополнительные исходные данные для расчета

Темп роста цен на землю %/год	Ставка аренды Ap,$/м2/год	Коэффициент капитализации, R,%	Коэффициент учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитываюший потери от недобора арендной платы, Kl	Коэфициент, учитывающий прочие доходы, Kmi
15	500	12	0,10	0,07	1,2

По административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции: железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

Основные строительные конструкции:

фундаменты – железобетонные, столбовые;

каркас – железобетонные колонны и балки;

стены и перегородки – панели железобетонные и кирпичные;

перекрытия – железобетонные плиты;

крыша – совмещенная, плоская;

кровля – рулонная;

полы – линолеум;

проемы – деревянные;

отделка внутренняя – простая;

отделка наружная – облицовка плиткой.

Инженерные системы: горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами.

Административные здания этажностью 3 имеют встроенный лифт.

Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ’) составляют 15 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства и для привлечения потенциальных арендаторов, требуется осуществить ремонт:

• вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м³ ,требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м²

• отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок

• отремонтировать 25 форточек

• осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ

• заменить 400 м плинтуса

• заново застеклить 225 м² оконных проемов

• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²

• отремонтировать 30 м лестниц

• заменить 18 м поручней

• отремонтировать внутри помещений 300 м² штукатурки

• заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках

• заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 2 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $10/м²/год.

Переменные расходы составляют - $80/м²/год.