УДК 65.01 (075.8)

ББК 65.290я73

Рецензент:

д.э.н., профессор

Е.А. Королева

Курошева Г.М., Гуляевский С.Е. Оценка стоимости бизнеса в антикризисном управлении: учебно-методическое пособие по выполнению практических работ. – Санкт-Петербург.: СПГУВК, 2011. − 70 с.

Учебно-методическое пособие содержит практические работы, позволяющие студенту получить практические навыки для решения задач в области оценки бизнеса, использовать различные методы оценки бизнеса, определять стоимость продаваемого и ликвидируемого предприятия, рассчитывать стоимость акций. Предназначено для освоения дисциплины «Оценка бизнеса» по специальности 080503.65 «Антикризисное управление», 080105.65 «Финансы и кредит» студентами всех форм обучения.

УДК 65.01 (075.8)

ББК 65.290я73

© Санкт-Петербургский университет

водных коммуникаций, 2011

© Гуляевский С.Е., 2011

© Курошева Г.М., 2011

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Использование таблиц сложных процентов для решения

различных задач при оценке стоимости бизнеса предприятия ...….…4

2. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

объекта в оценочной деятельности………………………….……….…13

3. Определение ставки дисконта…….. ……………………………......16

4. Доходный подход при оценке стоимости бизнеса…………………20

5. Методы расчета величины стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде…………………………………………..28

6. Сравнительный подход при оценке стоимости бизнеса………..…31

7. Затратный (имущественный) подход

при оценке стоимости бизнеса………………………………………41

8. Метод расчета ликвидационной стоимости предприятия..……………………………………………………..…..…46

Литература……………………………………………………………….52

Приложение 1 Баланс предприятия……………………………………54

Приложение 2. Таблицы сложных процентов –

шесть функций денежной единицы……………………………………57

Введение

Учебно-методическое пособие предназначено для студентов очной, вечерней и заочной форм обучения студентов по специальности 080503.65 «Антикризисное управление», 080105 «Финансы и кредит» студентами всех форм обучения. Учебно-методическое пособие подготовлен в соответствии с программой дисциплины «Оценка стоимости бизнеса»

Решение задач, включенных в учебно-методическое пособие, позволяет студентам развить и углубить свои познания в методологии оценки имущества в рамках деятельности хозяйствующих субъектов. Содержание Учебно-методическо пособия направлено на закрепление теоретических знаний студентов в вопросах оценки стоимости предприятия, подходов к оценке, методов оценки, способах определения величины ставки дисконтирования, применения принципа лучшего и наиболее эффективного использования, использования функций сложного процента.

В учебно-методическое пособие включены задачи, отражающие содержание имущественного, сравнительного и доходного подходов, метода дисконтированного денежного потока, метода компании аналога, метода ликвидационной стоимости, теории стоимости денег во времени и другое.

К каждому разделу курса даны подробные пояснения и указания.

Большинство задач, включенных в Учебно-методическое пособие, имеют свою специфику и требуют индивидуального подхода к решению. Это позволяет использовать учебно-методическое пособие для выполнения практических, лабораторных и контрольных работ для всех специальностей экономического направления.

Приведенный в задачах исходные данные методически обработаны и не могут служить в качестве справочного материала.

1. Использование таблиц сложных процентов для решения различных задач при оценке стоимости бизнеса

Теория и методология оценки стоимости бизнеса базируется на определении будущей выгоды от вложенного капитала в настоящее время. В этой связи оценщик должен уметь определять оптимальный вариант вложения инвестиций, который в будущем, может принести собственнику наибольший доход. На сопоставлении разновременных денег базируется доходный подход к оценке стоимости бизнеса, который является одним из основных в рыночной экономике. Одним из инструментов сопоставления разновременных денежных потоков является использования 6 функций денег:

• накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость денежной единицы);

• накопление денежной единицы за период;

• фактор фонда возмещения;

• текущая стоимость единицы;

• текущая стоимость единичного аннуитета;

• Взнос на амортизацию единицы.

В целях снижения трудоемкости расчетов в процессе оценочной деятельности используется фи­нансовые калькуляторы и таблицы сложных процентов (таблицы шести функции денег). Последние содержат рассчитанные заранее факторы (коэффициенты), ис­пользуемые для типичных расчетов на рынке недвижимости и финансовом рын­ке.

Алгоритм использования таблиц (таблицы приведены в приложении 2):

• выбрать таблицу ежегодного или ежемесячного накопления;

• найти страницу с соответствующей ставкой процента;

• найти колонку, соответствующую определенному фактору;

• найти строку с нужным числом лет (периодов);

• определить место пересечения колонки и строки даст фактор (коэффициент);

• умножить фактор на соответствующую основную сумму.

Факторы в колонке будущей стоимости единицы (колонка 1 в таблицах № 1-13 приложения 2) пока­зывают денежную сумму, в которую превратится денежная единица через заданное число периодов (лет), депонированный сегодня под сложный процент.

Факторы в колонке накопления единицы за период (колонка 2) показывают, какая сумма накопится на депозите через заданное число периодов (лет) с учетом процентов по депозиту, если в конце каждого периода (года) депонируется одна и та же сумма.

Факторы в колонке фактора фонда возмещения (колонка З) показывают денеж­ную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода (периодический депозит) для того, чтобы получить через заданное число периодов (лет) денежная единица с учетом процентов по депозиту.

Пример 1

Чтобы через 4 года получить 100 руб., откладывая ежегодно равные суммы, необходимо в конце каждого года откладывать по 25 руб. Если же сложная ставка составит 10%, то ежегодный взнос составит: 100х0.21547-21.547 (руб.), где 0.21547 – коэффициент из колонки фактора фонда возмещения. Доход, приносимый депозитом, составит: 100-21.547х4=13.8118 (руб.)

Факторы в колонке текущей стоимости единицы (колонка 4) показывают те­кущую стоимость денежная единицы, которая должна быть получена в будущем (факторы времени поступления доходов). Используются для дисконтирования денежных потоков.

Использование этого фактора при сделках с недвижимостью позволяет определить сумму, ко­торую следует уплатить в текущем периоде за недвижимость, чтобы иметь возможность перепродать ее с выиг­рышем в будущем.

Пример 2

Текущую стоимость аннуитета в 100 долл. за 4 года при 10%-ной ставке дис­конта можно определить с помощью факторов колонки текущей стоимости еди­ницы:

1-й год: 100 х 0.90909=90.91$;

2-й год: 100 х 0.8264=82.64$;

3-й год: 100 х 0.7513=75.13$;

4-й год: 100x0.683=68.3$;

Сумма за 4 года: 316.98$

С использованием колонки текущей стоимости единичного аннуитета решение примера сведется в одно действие:

100x3.1698=33 6.98$

Задача 1

Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8-го года на сче­те, приносящем 14% годовых, накопилось 10 000 долл.

Вариант А. Платежи осуществляются в конце каждого года. Вариант Б. Платежи осуществляются в конце каждого месяца.

Задача 2

100 долл. положили в банк под 10% годовых. Определить будущую стои­мость единицы через 5 лет?

Задача 3

2300 денежных единиц вложили под процентную ставку 15% с ежемесячным на­числением. Срок вклада - 7 лет. Определить будущую стоимость денег.

Задача 4

Текущая стоимость денег - 5000 долл. Процентная ставка - 10%. Период вложения капитала -1 год.

Определить будущую стоимость инвестиций для следующих вариантов начисле­ний: 1 год, полугодие, квартал, месяц, день?

Задача 5

Определить, сколько надо вложить при 10% ставке, чтобы через 5 лет получить 100 долл.

Задача 6

Ежемесячный платеж за аренду дачи составляет 1500 долл. Ставка депозита 12%. Срок аренды 1 год. Определить текущую стоимость платежей.

Задача 7

Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости. Объект будет приносить в течение 8 лет по 20000 долл. чистой арендной платы в конце каждого года. В конце 8-го года объект будет продан по цене 110000 долл. Ставка дисконта 14%.

Какую максимальную цену разумно заплатить сегодня?

Задача 8

Семейная пара намерена скопить деньги для внесения первого взноса за дом. Какая сумма окажется на их счете через 6 лет, если они ежемесячно будут депонировать 100 долларов? Ставка по депозиту составляет 10% годовых.

Задача 9

Какими должны быть ежемесячные выплаты по кредиту в 100 000 долл., предос­тавленному на 5 лет при номинальной годовой ставке 10%?

Задача 10

Владелец объекта предполагает в конце 3-го года сделать ремонт объекта, который (ремонт) сегодня стоит 700 000 долл. Ремонт дорожает на 7% в год. Чистый доход от арен­ды - 220 000 долл. в конце года. Эта сумма инвестируется под 18% годовых. Хватит ли накопленной суммы, чтобы произвести ремонт?

Задача 11

Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в 10000 на протяжении пер­вых 5 лет, и 20000 - в течение последующих 10. Выплаты в конце года. Определить стои­мость арендных платежей при 10% годовой ставке?

Задача 12

Физическое лицо приобретает объект собственности для целей инвестирования средств и предполагает сдавать его в аренду, что позволит ему получать в течение первых 5 лет - 10000 денежных единиц ежегодно; в течение последующих десяти лет - 12500 денеж­ных единиц. В конце 15 года планируется продажа за 100000 долл. Какова максимальная цена за объект собственности сегодня при 10% годовых? (Начисления в конце периода).

Задача 13

Г-н «X» приобрел место для парковки автомобиля за 18000. Он считает, что смо­жет сдать его в аренду за 2000 чистой годовой ренты, выплачиваемой в конце года в тече­ние 10 лет. В конце 10-го года он собирается продать собственность за 40000, при ставке дисконта 15%.

A) Стоимость ежегодного дохода от аренды? Б) Стоимость перепродажи?

B) При какой цене собственность принесет 15%-ную отдачу?

Задача 14

Кредит в 100 000 долл. предоставлен на 4 года под 20% годовых при условии по­гашения аннуитетными платежами в конце каждого года. Определить:

1. Размер платежа в счет погашения кредита.

2. Норму возврата кредита.

3. Часть второго платежа.

4. Часть суммы кредита, погашенную к концу второго года.

Задача 15

7.000 ден. ед. помещаются на счет с начислением 9% годовых. Какова будет стоимость вклада по истечению 5 лет? Задача 16

В течение 7 лет 2.000 ден. ед. ежегодно помещалось на счет под 6% годовых. Какова текущая сумма средств на счете?

Задача 17

Кондиционер стоимостью 5.000 ден. ед. имеет срок службы 7 лет. Рассчитать размер ежегодных отчислений, используя коэффициент фонда погашения 6%.

Задача 18

Вам должны выплатить 30.000 ден. ед. с отсрочкой в четыре года. Должник готов немедленно погасить свои обязательства, из расчета 10%-ой годовой ставки. Какова текущая стоимость долга?

Задача 19

Вы являетесь держателем облигации, приносящий неизменный ежегодный доход в размере 100 долларов на протяжении 5 лет. Текущая процентная ставка составляет 9%. Рассчитайте текущую стоимость облигации.

Задача 20

Рассчитайте размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту в размере 5000 ден. ед., выданному на приобретение квартиры на 5 лет под 9% годовых.

Задача 21

В рекламе банка №1 говориться, что сумма, помещенная сегодня на срочный депозит, удвоится за 5 лет. Банк №2 обещает своим клиентам 14% годовых по вкладам на тот же период. В каком из банков ежегодно платят больший процент на вложенные средства?

Задача 22

Для того чтобы начать свое дело, вам необходимы собственные средства в сумме 15.000 ден. ед. Уровень вашего текущего дохода позволяет вам откладывать на счет 800 ден. ед. ежемесячно. Через какое время вы накопите нужную сумму, если банк выплачивает по вкладам 9% годовых.

Задача 23

Здание было куплено за 1.500.000 ден. ед. Под приобретение здания был выдан кредит в размере 70% от стоимости под 13% годовых с ежемесячным погашением в течение 7 лет. Каков остаток задолженности по основной сумме кредита по истечению 4 лет?

Задача 24

Инвестор вкладывает 10 тыс. ден. ед. в банк сроком на 5 лет для покупки недвижимо­сти, стоимость которой сегодня составляет 14500 ден. ед., а ежегодный рост цен на этот вид недвижимости составляет в среднем 2% в год (считается по простому проценту). Процентная ставка по вкладу в банк составляет 10% (сложный процент) в год.

Определить, достаточно ли средств для покупки недвижимости будет на счете инвестора по истечении 5 лет.

Задача 25

Инвестор заключил сделку о покупке недвижимости через 4 года за 46410$. Определить сумму, которую инвестору необходимо депонировать ежегодно для получения по истечении четырех лет необходимых для оплаты недвижимости средств, и экономию средств за счет депозита при условии, что доход по депозит составит 10% годовых и при условии, что он составит Х% в год (использовать колонку фактора фонда возмещения).

Задача 26

Инвестор приобретает собственность, рассчитывая перепродать ее через 2 год за 10000$. Определить максимальную сумму, которую ему целесообразно запла­тить за нее сегодня, если минимальная приемлемая ставка дохода на данный вид недвижимости составляет 10% в год. Решить задачу при ставке дохода Х% в год (использовать колонку текущей стоимости единицы).

Задача 27

Инвестор предоставил кредит размером в 10000$ сроком на 5 лет. В конце ка­ждого года он получает 900$, а по истечении 5 лет ссуда полностью будет воз­вращена. Для подобных кредитов на рынке установилась ставка дохода (дисконта) в 10% годовых. Какова чистая текущая стоимость (ЧТС) подобного инвестирова­ния денег? Решить задачу при ставке дохода Х% годовых.

Алгоритм решения задачи:

1. Определить текущую стоимость (ТС) потока доходов, используя таблицы сложных процентов (колонка текущей стоимости единичного аннуитета).

2. Определить ТС реверсии (колонка текущей стоимости единицы).

3. Определить ЧТС инвестиций как сумму ТС потока дохода и ТС реверсии.

4. Сравнить полученную сумму с суммой кредитуемых средств.

а) по вкладу начисляется простои процент;

б) по вкладу начисляется сложный процент.

Задача 28

Инвестор планирует приобрести квартиру, вступив в кондоминиум. Первый взнос необходимо внести через 4 года в размере 4500$. Инвестор может позво­лить себе вносить на счет, приносящий 10% годовых (сложный процент) по 1000, в коне каждого лета.

Определить сумму, которую инвестор накопит к концу четвертого лета. Достаточно ли будет этих средств для взноса в кондоминиум?

Задача 29

Инвестор приобретает за 3000000$ здание обшей площадью 15 тыс. кв. м., кото­рое сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная величина чистой арендной платы рассчитывается исходя из ставки 14$ за кв. м., срок аренды истекает через 4 года, после чего арен­датор освободит помещения. Освободившееся здание инвестор планирует пере­моделировать под три офисные секции по 5 тыс. кв. м. каждая, и повысить ставку арендной платы. Перемоделирование здания обойдется в 25000$.

Предполагается, что в течение 5-го года на перемоделирование потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы удастся сдать в аренду в среднем 1/3 площадей. Постоянные расходы должны составить в этот год 50000$, операционные расхо­ды - 15% от годовых рентных поступлений, а арендная ставка составит 22$ за кв. м.

Далее ожидается, что:

- в течение 6-го года пустовать будет только одна секция; ставка арендной платы и постоянные расходы составят 22$ за кв. м. и 55000$, соответственно;

- с 7-го по 10-й год заполняемость составит 90%, ставка арендной платы за кв. м. составит 23$ на 7-ом году, 24$ на 8-м, 25$ на 9-м и 26 на 10-м году. Посто­янные расходы будут возрастать на 5000$ ежегодно, начиная с 7-го года.

- доля операционных расходов с 6-го по 10-й год останется 15%;

- через 10 лет здание можно будет продать, не менее чем за 4000000$;

- ставка дохода принята на ближайшие 4 года - 9% в год, на остальную часть прогнозного периода - 10%; для реверсии принята ставка дисконта 11%.

Оценить целесообразность инвестирования.

Последовательность решения задачи

1) Рассчитать величину арендной платы по годам (годовой ренты) исходя из арендной ставки и арендуемой площади.

2) Определить текущую стоимость ежегодного периодического дохода. Реше­ние сводится в таблицу

3) Определить текущую стоимость реверсии.

4) Сложить полную текущую стоимость периодического потока дохода и те­кущую стоимость реверсии для получения текущей стоимости оцениваемого объ­екта.

Текущая стоимость периодического дохода

Год	Годовая рента, $	Постоянные рас­ходы, $	Операц ионные расхо­ды	Расходы на модернизацию,	Периодиче ский поток дохода,$	Норма дискон т.,%	Текуща я стои­мость
1	2	3	4	5	6	7	8
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Полная текущая стоимость периодического потока дохода: