- •Исходные данные для выполнения работы
- •Дополнительные исходные данные для расчета
- •Анализ ситуации на рынке недвижимости
- •2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
- •2.1 Алгоритм реализации затратного подхода
- •2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества
- •2.3.Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
- •2.4.Стоимость здания с учетом накопленного износа
- •2.5.Оценка рыночной стоимости участка земли
- •2.6.Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат
- •3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода
- •3.1.Алгоритм реализации доходного подхода
- •3.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации
- •4. Согласование результатов оценки
2.3.Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста
Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.
Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.
Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:
Ин=Иу+((ЭВ/ОЭЖ)*(ВС Д.о.-Иу)),
Где Ин – накопленный износ здания;
Иу – величина устранимого износа, руб.
ЭВ – эффективный возраст здания, лет;
ОЭЖ – общая экономическая жизнь здания, лет
ВС Д.о. – восстановительная стоимость строительства на дату оценки, руб.;
Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа
Вид работ |
Ед. измерения |
Стоимость за единицу измерения, руб. |
1 |
2 |
3 |
Разборка монолитных и кирпичных перегородок |
м3 350м3 |
458 160300 |
Устройство перегородок из блоков |
100 м2 250м2 |
16088 40220 |
Ремонт оконных и дверных коробок |
100 шт 25 шт 30 шт |
11256 2814 3376,8 |
Ремонт форточек |
100 шт 25 шт |
3248 812 |
Ремонт покрытий из плиток ПВХ |
100 плиток. 725 плиток |
184 1334 |
Замена плинтусов |
100 м 400 м |
1120 4480 |
Остекление стеклом оконным |
100 м2 225 м2 |
13260 29835 |
Ремонт рулонной кровли |
100 м2 600 м2 |
28646 171876 |
Ремонт лестниц |
100 м 30 м |
2832 849,6 |
Замена поручней |
100 м 18 м |
6792 1222,56 |
Ремонт внутри помещений штукатурки |
100 м2 300 м2 |
8036 24108 |
Смена отдельных участков стальных трубопроводов водоснабжения, отопления длиной 2м |
1 участок 300 м 172 м |
192 28800 16512 |
Смена кранов |
100 шт. 20 шт. |
24696 4939,2 |
Итого |
|
491479,16 |
Ин = 491479,16+(50/125*(16150680-491479,16)) =6755159,48 руб.