72. Особливості правового режиму земель населених пунктів.

Характерною ознакою земель населених пунктів є входження до їх складу земель різних категорій.

За видом населеного пункту землі населених пунктів можна поділити на (1) землі міст, (2) землі селищ міського типу, (3) землі сільських населених пунктів (сіл). Такий поділ має важливе значення і впливає на правовий режим відповідних земель насамперед тому, що законодавство передбачає різні правила планування та забудови різних населених пунктів.

Деякі землі у складі населених пунктів важко віднести до будь-якої із існуючих категорій. Це стосується, зокрема, т. з. «земель загального користування». Ці землі лише побіжно згадуються у ЗКУ (ч. З ст. 83), їх правовий режим на рівні закону не визначений. Землі загального користування займають значні площі та значно відрізняються за характером їх використання: вони включають як землі, ніким не зайняті (вулиці, проїзди, тощо), так і землі, відведені певним суб´єктам - парки, кладовища тощо.

Законодавство також передбачає поділ земель населених пунктів на зони. Так, відповідно до п. 2.1 ДБН 360-92** територія міста поділяється за функціональним призначенням на сельбищну, виробничу (в т. ч. зовнішнього транспорту), і ландшафтну рекреаційну зони. Здійснюється і дрібніший поділ: зокрема, промислові райони в місті за архітектурно-планувальними умовами і факторами формування поділяються на містобудівні категорії, для кожної з яких передбачено «функціонально-адекватний склад» підприємств, що розміщуються: промислова зона, комунально-складська зона тощо. Проблемою, на наш погляд, є те, що такий поділ не співпадає із законодавчим поділом земель на категорії.

73. Порядок та особливості використання земель, наданих для забудови.

Відповідно до ст. 38 ЗКУ, до земель житлової та громадської забудови відносяться земельні ділянки лише в межах населених пунктів, відповідно, норми законодавства про дану категорію земель не поширюються на земельні ділянки під поселеннями за межами населених пунктів. Між тим, житлові будинки можуть знаходитися і поза межами населених пунктів на землях, наданих для садівництва (ст. 35 ЗКУ), ведення особистого селянського (ст. 6 ЗУ «Про особисте селянське господарство») або фермерського господарства (ст. ст.. 5, 13, 14, 16 та ін. ЗУ «Про фермерське господарство»); на землях рекреаційного призначення (ст. 51 ЗКУ), землях транспорту (приміщення для проживання стрілочників, бакенників), оборони тощо. Фактично сьогодні закон не регламентує розміщення службового житла на різних категоріях земель.

Правовий режим земель поселень за межами населених пунктів має чимало прогалин, що призводить до численних зловживань (створення поселень на землях природно-заповідного, водного фонду тощо під виглядом об´єктів рекреаційного призначення).

До складу містобудівної документації входить:

• Генеральна схема планування території України - «містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України»;

• схема планування території - «містобудівна документація, яка визначає принципові вирішення планування, забудови та іншого використання відповідних територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин»;

• генеральний план населеного пункту. Ст. 1 ЗУ «Про планування і забудову територій» визначає генеральний план населеного пункту як містобудівну документацію, «яка визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту». Детальні вимоги щодо змісту генерального плану, а також повноваження щодо його реалізації визначаються ст. 12 Закону;

• детальний план території - «містобудівна документація, що визначає зонування територій, розташування червоних ліній, інших ліній регулювання забудови, зон, у яких встановлюються планувальні обмеження, розміщення та функціональне призначення об’єктів містобудування, види забудови для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів» (;

• проект забудови територій - «документація, що поєднує властивості містобудівної та проектної документації, яка розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд» (ст. 1 ЗУ «Про планування і забудову територій»). Правовий режим даного різновиду документації визначений ст. 15 Закону;

• план червоних ліній - складова генерального плану або окремий документ, яким визначається розташування т. з. червоних ліній - визначених «в містобудівній документації відносно пунктів геодезичної мережі меж існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які відмежовують території мікрорайонів, кварталів та території іншого призначення»;

• проект розподілу територій - «містобудівна документація, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок».

У складі земель житлової та громадської забудови закон окремо виділяє: • земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель (такі земельні ділянки також називаються присадибними - див. ст. 121 ЗКУ) і гаражного будівництва (ст. 40 ЗКУ). • земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів (ст. 41 ЗКУ) та земельні ділянки багато-квартирних жилих будинків (ст. 42 ЗКУ) • земельні ділянки вулиць і доріг населених пунктів.

Закон не містить спеціальних положень щодо режиму земельних ділянок, наданих для розміщення інших об´єктів: будинків державної влади та місцевого самоврядування, об´єктів соціальної, культурно-побутової та інженерної інфраструктури, земель загального користування тощо. Режим таких ділянок визначається містобудівною документацією на підставі чинних нормативних документів.