2. Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москва (московской области) по итогам ноября 2011 года

Рынок купли-продажи московской офисной недвижимости по свидетельству аналитиков продолжает пребывать в состоянии стагнации. Активное падение цен закончилось, но стабилизация в этом сегменте так и не наступила. В первую очередь это выражается в сроках экспонирования новых офисных зданий Москвы: не смотря на широкую рекламу, число сделок остается минимальным. К сожалению, прогнозы на ближайшее время тоже делаются неутешительные.

Финансовый кризис очень сильно отразился на рынке офисной недвижимости: строительные компании не могут получить доход с уже построенных бизнес-центров, в связи с этим возникают проблемы с дальнейшим строительством и возвращением банковских кредитов. А покупателей бизнес-центров в столице становится все меньше. Аренда склада в Подмосковье для многих предпринимателей, не смотря на некоторую отдаленность от столицы, становится все более предпочтительной. Сдача в аренду офисных зданий в Москве тоже не приносит ожидаемых девелоперами дивидендов.

Для многих, взявших кредит на строительство бизнес-центра в Москве, единственным выходом стала принудительная «расплата» объектами. Как пример, можно привести иск Альфа-Банк к компании «МИАН». В счет просроченного долга (а он насчитывает около $200 млн) к банку отошли БЦ «Северное Сияние» и офисное здание, расположенное в районе Красной Пресни. Подобные нерадостные перспективы могут затронуть и других девелоперов.

На банковские балансы переходит внушительное количество непрофильных активов, в том числе и офисные здания Москвы. В результате новыми владельцами современных офисов и бизнес-центров становятся банки. В нагрузку они получают и целый ряд проблем, которые несет в себе данный сегмент.

А сложностей с такими активами у нечаянных владельцев может возникнуть достаточно много.

Только уже сданные в долгосрочную аренду готовые БЦ могут приносить достойный доход владельцу. Продать только что построенные офисные здания в Москве довольно сложно: рыночная стоимость многих из них оказывается ниже цены залога.

Больше всего банки удручает тот факт, что довольно внушительная доля залоговых бизнес-центров находится на незавершенной стадии строительства. Для того чтобы они не осели мертвым грузом на балансе, в них необходимо произвести дополнительные инвестиции.

У банков практически отсутствует опыт управления недвижимостью. Поэтому выход из ситуации видится в следующем: привлечь к управлению профессионалов и с их помощью извлечь максимально возможную прибыль из превратившихся в обузу офисных зданий Москвы.

В последнее время стала прослеживаться тенденция, когда крупнейшие банки России (Сбербанк, ВТБ и уже упомянутый Альфа-Банк) начали создавать собственные структуры, способные управлять такими проблемными активами.

В будущем подобный объем офисных площадей в Москве может сработать как мина замедленного действия. Это можно будет ожидать после того, как экономика страны окончательно выйдет из затяжного кризиса. Но если предложения поступят, то банки с радостью продадут оказавшиеся в их собственности офисные здания Москвы, в первую очередь это относится к недострою.

Во 2−м квартале 2011 года в Москве было завершено 97 233 кв. м офисных площадей, тем самым общий объем площадей на рынке достиг 12 953 007 кв. м. В  этот период на рынок вышли следующие крупные проекты: Вивальди Плаза (офисной площадью 66 634 кв. м), Инна Хаус (11 880 кв. м), Синица Плаза (5 023 кв. м).

Объем введенных площадей во 2−м квартале был самым низким с конца 2004 года. Объем современных офисных площадей (Классы A, B+, B-) в Москве остается на  среднем уровне по сравнению с основными европейскими столицами. При этом объем офисных площадей на душу населения крайне мал и составляет 1,1 кв. м. Столь низкий уровень показывает потенциал дальнейшего развития рынка.

Благодаря активному развитию рынка в прошлые годы и несмотря на новые ограничения мэра объем строящихся площадей по-прежнему большой – около 2,5 млн кв. м офисов будет завершено в ближайшие 3 года. Этот показатель превосходит большинство европейских столиц.

Спрос

Улучшающаяся экономическая ситуация способствует стабильному восстановлению спроса. Объем купленных и арендованных площадей в первом полугодии 2011 года составил 834 400 кв. м, что на 16% больше, чем за первое полугодие 2010 года. Москва занимает второе место в Европе по данному показателю.

Последние годы девелоперы предпочитают иметь дело с крупными арендаторами, однако текущий на текущий момент девелоперы должны сдавать помещения более маленькими блоками вследствие изменения спроса. В то же время, некоторые крупные компании, которые отложили свои планы по расширению бизнеса из-за кризиса, рассматривают возможность аренды больших помещений. Во втором квартале преобладают крупные сделки, средний размер составил 2627 кв.м.

За первое полугодие 2011 г. на рынок офисной недвижимости Московского региона пополнился на 300 тыс. кв. м качественных площадей. Объем вышедшего на рынок нового предложения существенно ниже показателей предыдущих лет - тенденция замедления темпов ввода, начавшаяся в 2010 г., по-прежнему актуальна.

Таким образом, совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости составил порядка 11,1 млн. кв. м.

Деловая активность в течение первой половины 2011 г. была достаточно высокой - спрос на аренду и покупку качественных помещений оставался высоким, что отразилось на дальнейшем сокращении уровня вакантного предложения.

На конец первого полугодия 2011 г. доля вакантных помещений в классе «А» составляет порядка 13-15%, в классе «В» - 14-17%.

В целом начало года для рынка офисной недвижимости стало довольно позитивным, рынок продолжает демонстрировать достаточно стабильные показатели, при этом все посткризисные тенденции остаются актуальными.

Спрос на аренду и покупку качественных офисных помещений в течение 1 полугодия 2011 г. оставался довольно высоким. Тенденция постепенного роста средней арендуемой площади сохраняется.

Ценовая ситуация на рынке офисной недвижимости в течение 1 полугодия 2011 г. характеризуется повышательным трендом: на фоне достаточно высокой активности арендаторов совокупный рост средних ставок аренда с начала года составил порядка 10-15%.

В течение II квартала 2011 г. в Москве не было открыто ни одного нового профессионального торгового центра. В результате по итогам полугодия объем предложения остался на уровне, достигнутом в первом квартале: общая площадь составляет 5,98 млн. кв. м, из них арендопригодная - 3,03 млн. кв. м. Таким образом, обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями сохраняется на уровне 289 кв. м на 1 000 жителей.

В течение I полугодия 2011 г. наблюдалась высокая активность торговых операторов, способствовавшая росту количества сделок и снижению уровня вакантных площадей как в сегменте профессиональных торговых центров, так и в сегменте street retail.

В течение I полугодия 2011 г. рынок профессиональной торговой недвижимости продолжил свое развитие в русле тенденций, сформированных еще в конце 2010 г. Как для сегмента профессиональных торговых центров, так и для сегмента street retail характерны снижение уровня вакантных площадей и стабилизация ставок аренды. При этом наиболее востребованные у арендаторов торговые центры и наиболее престижные торговые улицы демонстрируют поступательный рост ставок на 5-10% по сравнению с концом 2010.

С учетом принятых Правительством Москвы в начале 2011 г. законодательных актов о запрете нового строительства в центральной части города, а также решения о сокращении торговой функции до минимальных значений в проектах на площади Тверской заставы и на площади Павелецкого вокзала можно с высокой долей вероятности прогнозировать дальнейший рост ставок аренды в сегменте street retail В течение I полугодия 2011 г. предложение на гостиничном рынке Москвы увеличилось на 636 номеров за счет открытия трех отелей. Как и большинство вышедших на рынок в последние годы гостиниц, два из трех открытых объектов позиционируются в верхнем сегменте рынка. Данная тенденция способствует сохранению дефицита качественных гостиниц в среднем и нижнем сегментах. Таким образом, рынок гостиничной недвижимости Москвы по-прежнему остается ориентированным преимущественно на деловых туристов.

Всего в течение I полугодия в региональных городах были открыты 5 гостиниц под управлением международных операторов, совокупный номерной фонд которых составил 834 номера.

Среди основных наблюдаемых в течение последних лет тенденций на рынке гостиничной недвижимости Москвы можно отметить сохранение низких темпов прироста нового предложения и практически полное отсутствие новых проектов в среднем и нижнем сегментах, что в ближайшие годы будет способствовать сохранению дефицита номеров, следствием которого станут рост поступательный рост загрузки и цен продаж по мере восстановления спроса.