- •776 035 821, 7 Руб. (семьсот семьдесят шесть миллионов тридцать пять тысяч восемьсот двадцать один рубль семь копеек)
- •Общие сведения
- •Задание на оценку и результаты оценки
- •Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете
- •Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •Статистические данные по тверскому району
- •Основные показатели и отличительные особенности
- •Реализация концепции развития района
- •Программа социально-экономического развития Тверского района на 2011 год
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Функциональное распределение земель в Юго-Западном административном округе
- •Общая характеристика здания.
- •Описание объекта оценки
- •Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москва (московской области) по итогам ноября 2011 года
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Оценка затратным подходом
- •6.1 Расчёт стоимости строительства Объекта оценки
- •Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом
- •6.2 Расчёт прибыли предпринимателя
- •Расчёт меры систематического риска – β
- •6.3 Расчёт износа здания
- •Расчёт износа методом экономического возрастания
- •Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)
- •Корректировка и расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
- •Оценка объекта оценки доходным подходом
- •Информация по объектам-аналогам для доходного подхода
- •Расчёт среднерыночной арендной платы
- •Согласование результатов расчётов стоимости коммерческой недвижимости
- •Расчёт весовых коэффициентов для различных подходов
- •Список использованных материалов
- •Описание вариантов классификации для офисной недвижимости Москвы
Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом
Коммерческая недвижимость площадью 2500 кв.м., м.Театральная |
|
Характеристика |
Офисное здание, торговое помещение, предприятие сферы услуг. Шестиэтажный кирпичный дом |
Общая площадь Объекта оценки, кв.м. |
2 500 |
Номер сборника Ко-Инвест (номер таблицы, страница) |
№ 70 ( номер таблицы № 4.1, стр.74) |
Стоимость строительства 1 м2 здания (для кирпичных домов в среднем декабрь 2010), руб/м2 |
23 341 |
Конструктивная система здания |
КС-1 |
Индекс пересчёта стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли.ед |
1,008912=1,112 |
Индекс пересчёта цен Московской области в цены г.Москвы, доли.ед |
1,123 |
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, руб. |
58 352 500 |
Прибыль инвестора, доли единицы |
1,2 |
Прибыль инвестора, руб. |
11 670 500 |
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, руб. |
70 023 000 |
Индекс, учитывающий НДС, доли ед. |
1,18 |
Накопленный износ, доли ед. |
0.67 |
Накопленный износ, руб. |
69 132 468,9 |
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом), руб. |
34 050 320,5 |
6.2 Расчёт прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).
Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:
1. Безрисковая ставка дохода (Пб) – минимальная ставка по рублёвым депозитам для юридических лиц, сроком на 1 год и более;
2. Среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г.Москвы (Московской области);
3. Мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учётом рисков вложения инвестиций (Таблица 8)
Таблица 8
Расчёт меры систематического риска – β
№ п/п |
Факторы риска вложения инвестиций |
Уровень фактора риска |
||||
0 |
0,5 |
1,0 |
1,5 |
2,0 |
||
1 |
Риски, связанные с политическими решениями |
|
|
× |
|
|
2 |
Риски, связанные с региональными особенностями |
|
|
× |
|
|
3 |
Риски, связанные с влиянием окружающей среды |
|
× |
|
|
|
4 |
Риски, связанные с маркетингом |
|
|
× |
|
|
5 |
Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости |
|
|
× |
|
|
6 |
Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости |
|
|
|
× |
|
7 |
Риски, связанные с недозагрузкой |
|
|
|
× |
|
8 |
Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием |
|
× |
|
|
|
9 |
Сумма взвешенных рисков |
8 |
||||
10 |
Количество рисков |
8 |
||||
11 |
Средневзвешенное значение меры систематического риска |
стр.9/стр.10= 8/8=1 |
||||
Расчёт ставки прибыли предпринимателя производится по формуле 2:
ПП = Пб + β (Пр – Пб) [2]
Пб=7%, Пр=20%
ПП = 0,07+1*(0,2-0,07)=0,2=20 %
Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2012 г. составляет 18 %.
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя: Со.о. = 23341* 1,112 * 1,123 * 2500* 1,2 * JНДС * (1 – Кизн.) = 87 443 041,85 руб.