27. Специальные случаи прекращения договора: отступное, зачет встречного однородного требования, совпадение в одном лице должника и кредитора, невозможность исполнения договора.

28. Права и обязанности сторон договора строительного подряда.

29. Предприятие как объект права и его отнесение к недвижимому имуществу.

Особым объектом недвижимости ст. 132 ГК называет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Он включает все виды имущества, предназначенные для работы предприятия, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Предприятие по смыслу данной нормы является объектом права. Это понятие не следует смешивать с другим значением указанного термина, используемого для фирменного наименования унитарных предприятий - субъектов права (ст. 113-115 ГК). Предприятие как объект недвижимого имущества выступает объектом оборота как единое целое. Возможно, однако, совершение сделок и в отношении отдельных составляющих этого объекта. Совершение сделки с предприятием как имущественным комплексом не влияет на существование самого юридического лица, которому этот комплекс принадлежит. Например, при продаже предприятия юридического лица - должника в ходе применения процедур банкротства само юридическое лицо продолжает существовать, а вырученные от продажи его предприятия средства включаются в состав имущества должника (ст. 110 Закона о банкротстве).

Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Именно это обстоятельство отличает предприятие от других имущественных технологических комплексов. Элементы, входящие в состав предприятия:

• земельные участки; здания, сооружения;

• оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

• права требования, долги;

• права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу, услуги;

• другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

Не входят в состав продаваемого предприятия и не подлежат передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

30. Понятие договора строительного подряда, стороны. Риск и страхование, защита прав потребителей при возникновении отношений, вытекающих из договора строительного подряда.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Источники правового регулирования:

• § 1, 3 гл. 37 ГК РФ;

• ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ» и «Об иностранных инвестициях в РФ»;

• ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»;

• ФЗ «Об экологической экспертизе»;

• Градостроительный кодекс РФ;

• если работы выполняются для удовлетворения личных потребностей гражданина, то отношения сторон регулируются нормами о бытовом подряде §2 гл. 37 ГК РФ;

• нормативные документы (СНиП) и другие нормативные акты.

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Стороны договора: подрядчик — строительная организация, или строительно-монтажная организация, либо индивидуальный предприниматель. Для отдельных видов строительной деятельности требуется лицензия. Заказчиком может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Существенные условия договора: предмет, цена, срок.

Предмет договора — строительные работы и их результат (постройка по заданию заказчика определенного объекта либо выполнение иных строительных работ).

Цена определяется сметой, которая составляется на основании проектно-технической документацией. Уплата цены может быть предусмотрена как за весь завершенный объект в целом, так и за отдельные его этапы или периодически (за фактически выполненный объем работы).

Сроки определяются сторонами. Они должны включать начало работ и окончание. Могут предусматриваться промежуточные сроки (начало и окончание отдельных этапов работ).

Форма договора: письменная. Предпосылки заключения договора: необходимо получить разрешение и согласование от компетентных государственных органов; разработать и утвердить проектно-техническую документацию.

Особенности договора строительного подряда.

Это сложная структура договорных отношений, называемая системой генерального подряда. В современных условиях отношения в строительном подряде осложняются двумя факторами.

• Заказчик может не совпадать в одном лице с тем, кто вкладывает в строительство денежные средства в форме инвестиций (это лицо называется инвестором). Поскольку инвестор не является профессионалом в строительстве, не может эффективно реализовать свои правомочия по договору, поэтому передает их выполнение специализированной организации, выполняющий функции заказчика. Инвестор и заказчик заключают между собой договор поручения или комиссии.

• В организацию строительства могут вовлекаться так называемый инженер (инженерная организация). Это специализированная организация (или гражданин), имеющая соответствующую лицензию. Инженер осуществляет контроль и надзор за строительством и вправе принимать решения во взаимоотношениях с подрядчиком от имени заказчика, потому на совершение юридических действий он должен иметь доверенность (на предъявление претензий по поводу недостатков работы, на приемку отдельных этапов строительства или объекта в целом и т.п.). В основе отношений между заказчиком и инженером лежит договор поручения, но не исключен и вариант трудового договора, хотя ст. 749 ГК РФ прямо его не предусматривает.

Права и обязанности сторон в целом совпадают с предусмотренными §1 гл. 37 ГК РФ, однако имеют и некоторые особенности.

Заказчик обязан:

• предоставить земельный участок, а если в договоре предусмотрено, то совершить иные действия (временная подводка сетей энергоснабжения, обеспечение транспортировки грузов и другие услуги) (ст. 747 ГК РФ);

• организовать и осуществить приемку результата работы за свой счет, если иное не предусмотрено договором (п. 1, 2 ст. 753 ГК РФ).

Сдача-приемка осуществляется специальным актом и подписывается обеими сторонами. В случаях, установленных законом, для приемки готового объекта создается комиссия с участием представителей государственных органов (Госстроя) и органов местного самоуправления.

Подрядчик обязан:

• соблюдать требования об охране окружающей среды и обеспечении безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК);

• требовать оплаты непредусмотренных работ, которые он выполнил, не дожидаясь согласия заказчика, если докажет, что он действовал в интересах заказчика (в случае, если промедление могло привести к гибели объекта);

• отказаться от необходимых дополнительных работ, если только они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо он по иным, не зависящим от него причинам, не может выполнить указанные работы;

• проводить строительство в соответствии с технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ).

Как на заказчика, так и на подрядчика может возлагаться обязанность по страхованию объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, либо по страхованию риска ответственности за причинение вреда другим лицам при строительстве (п.  1 ст. 742 ГК РФ). То есть каждая сторона (или только одна из них) страхует те риски, которые она несет по договору строительного подряда.

Традиционным в строительном подряде является сотрудничество сторон, конкретные формы сотрудничества определяются договором.

Риски распределяются так же, как это предусмотрено общими положениями о подряде (§1 гл. 37 ГК РФ).

Если строительные работы приостановлены по независящим от сторон причинам (по решению компетентного государственного органа), консервация объекта происходит за счет заказчика. При этом он должен оплатить подрядчику уже произведенные работы, а также расходы, вызванные консервацией, с учетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ).

Последствия строительства с недостатками такие же, как в обычном подрядном договоре. Особенности заключаются в том, что:

• требования могут быть заявлены в пределах не двух, а пяти лет со дня передачи ему объекта;

• если на объект установлен гарантийный срок — то в пределах гарантийного срока. Время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, в гарантийный срок не засчитывается.