Лекция 24. Договор строительного подряда

1. Понятие, регулирование

2. Элементы

НПА:

п. 3 гл. 37

ФЗ от 25.02.1999 №39

Приказ Минрегионразвития от 30.12.2009 №624

Письмо Минстроя от 10.06.1992 «О руководстве по составлению договоров подряда на строительство в РФ»

ИП от 24.01.2000 №51

Обобщение судебно-арбитражной практики рассмотрения споров, возникающих по договору строительного подряда от 25.05.2009

Б и В – книга 3

Муравьев «Договор с участием инвесторов»

1. Понятие, регулирование

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

По ГК 1964 – подряд на капитальное строительство.

Правовая природа – аналогично общим положениям о подряде.

Регулирование:

п. 3 гл. 37

п. 1 гл. 37

ч. 1 ГК

иные законы и подзаконные акты

Особенности:

1. наличие наряду с НПА нормативно-технических норм. Правила проектирования и строительства, требования к субъектам, результатам работ, материалам, оборудованию.

Строительные нормы и правила. Применяются независимо от того, есть ли ссылка в договоре, имеют общеобязательный характер.

Санпин

2. если заказчик – гражданин, и объект предназначен для личных бытовых нужд, то применяются дополнительно к п. 3 гл. 37 нормы о правах заказчика из бытового подряда (п. 2 гл. 37), а также применяются нормы закона о ЗПП субсидиарно.

3. правила п. 3 применяются также к капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не установлено договором.

1977 – международные условия договора о строительстве. Могут применяться и в российской практике, но на них должна быть сделана ссылка.

Нужно отличать от договора долевого участия в строительстве. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов» – устанавливает специальные требования.

2. Элементы

Стороны:

Заказчик и подрядчик.

Подрядчик – субъект предпринимательской деятельности, если работы осуществляются на систематической основе. ФЗ от 4 мая 2011 о лицензировании – строительных работ в перечне нет.

Подрядчик может привлекать субподрядчика.

Заказчик – любой субъект. Если для гос или муниципальных нужд – специальные правила п. 5 гл. 37 ГК.

Может также участвовать инвестор. Может совпадать или не совпадать с заказчиком. Инвестор – лицо, осуществляющее инвестиции в основные средства, в т.ч. затраты на новое строительство, расширение, реконстуркцию, техническое перевооружение, приобретение машин, оборудования и т.п. ФЗ №39. Инвестиции вкладываются с целью получения прибыли или иного положительного результата. По общему правилу не является стороной договора. Специальных требований не предъявляется.

Если инвестор и заказчик не совпадают, то между ними заключается инвестиционный договор, по которому инвестор поручает будущему заказчику заключить договор строительного подряда с подрядчиком. Данный инвестиционный договор является не прописанным в ГК, применяются общие положения ч. 1 и специальное законодательство. Определяет действия сторон, порядок финансирования, порядок распределения прибыли.

Могут совпадать в одном лице подрядчик и инвестор.

Заказчик и подрядчик могут быть соинвесторами.

В данных правоотношениях на стороне заказчика может участвовать такой субъект, как инженер. Физ или юр лицо, оказывающее инженерные услуги по договору с заказчиком. Цель введения института инженера – контролировать действия подрядчика. Права и обязанности данного субъекта фиксируются в договоре строительного подряда. Можно прописать, что инженер может давать обязательные указания подрядчику, предъявлять требования к качеству работ, вносить изменения в саму работу и процесс ее выполнения. Ответственность за действия инженера перед подрядчиком несет заказчик, а инженер отвечает перед заказчиком.

По числу сторон договор может быть и многосторонним – когда заключается между всеми участниками.

Риск случайной гибели или случайного повреждения результата работ до момента приемки несет подрядчик. Норма императивная.

Риск случайной гибели материала несет та сторона, которая его предоставила.

Если объект погиб в результате предоставления некачественных материалов, то подрядчик вправе требовать оплаты всей работы при условии, что он своевременно предупредил заказчика о том, что материал некачественный (ст. 716).

Предмет договора – строительство или реконструкция, расширение предприятия, жилого дома, иного здания или сооружения, капитальный ремонт зданий и сооружений, техническое перевооружение действующего предприятия, а также работы, неразрывно связанные со строящимся объектом. Приказ Минрегионразвития – перечень работ.

Может быть предметом объект незавершенного строительства.

Может заключаться как на выполнение всех видов работ в отношении строящегося объекта, так и на отдельные работы. Если предусмотрены все виды работ, то говорят о строительстве объекта «под ключ».

Конечный результат строительного подряда представляет собой недвижимость.

Есть дополнительные существенные условия, помимо предмета.

Сроки начала и окончания работ. Если они отсутствуют, то договор незаключенный. Но высшие инстанции разъясняют, что нужно исследовать и фактические обстоятельства дела – выполнены ли работы, приняты ли работы по акту, имел ли интерес заказчик в строительстве данного объекта, подписан ли акт заказчиком. Признание договора незаключенным не является безусловным основанием для отказа от оплаты.

Цена – определяется в смете. Ст. 743.

Смета – устанавливает цену за каждый вид работ, прописанный в технической документации.

Цена открытая и закрытая. Открытая – на условиях возмещения фактических затрат по текущим ценам + прибыль подрядчика. Закрытая – по законченным работам и результату.

Может быть определена максимальная стоимость объекта, доли сторон в случае перерасхода стоимости готового объекта.

Может возникнуть необходимость дополнительных работ. Ст. 743 – допускает возможность их проведения, но для этого нужно отправить предложение заказчику и 10 дней ждать ответа. Если не отвечает – приостановить выполнение дополнительных работ. Подрядчик должен доказать необходимость их проведения.

Неотложные дополнительные работы.

Если возникает спор о стоимости работ, то есть возможность проведения строительной экспертизы.

Основанием для оплаты выполненных работ является акт сдачи/приемки результата работ.

Форма – специально не прописана. Ч.1 ГК. Письменная форма. Договору всегда должно предшествовать составление проектной документации и технико-экономическое обоснование строительства, которые подлежат гос экспертизе.

ГК использует термин техническая документация – более широкий термин, чем проектная.

Нужно получить разрешение на строительство объекта. Данное разрешение выдается на основании заявления органом архитектуры и градостроительства.

Кроме самого договора и документации могут прилагаться сопутствующие документы – графики выполнения, схемы, чертежи, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства, графики передачи документации и др.

Письмо Минстроя – рекомендация о том, что готовит документацию подрядчик.

Договору может предшествовать составление протокола о намерениях – документ по планированию и защите интересов сторон в случае разрыва их планируемых отношений.

Содержание.

Подрядчик:

1. произвести работы согласно технической документации и смете. Ст. 743 – дополнительные работы. Допускается изменение техдокументации после заключения в случаях:

• по инициативе заказчика, если стоимость дополнительных работ - не более 10 % сметной стоимости строительства, и эти работы входят в предмет договора

• по соглашению сторон – всегда. Составляется дополнительная смета

• возможно изменение сметы по инициативе подрядчика, если стоимость работ по независящим от него причинам превысила смету не менее чем на 10 %. Ст. 450. Или если им были понесены дополнительные расходы на устранение дефектов в технической документации. Должны носить разумный характер, быть обоснованными.

Результат работ должен соответствовать по качеству требованиям техдокументации и СНиП. Не имеют значение мелкие отступления от документации, которые не влияют на качество.

В отношении качества может быть установлена договорная гарантия, или будет действовать законная, если договорной не установлено – 5 лет. Гарантия по договору не может быть менее 5 лет. Срок исковой давности – аналогично общим положениям о подряде.

2. обеспечить строительство материалами и оборудованием, если договором не установлено иное.

3. сообщить заказчику о готовности объекта к сдаче

4. исполнять полученные в ходе работ указания заказчика, если они не противоречат договору

Обязанности заказчика:

1. принять результат работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором

если недостатки – заказчик может отказаться от принятия. В договоре можно предусмотреть предварительные испытания. Может быть предусмотрена промежуточная приемка отдельных этапов работ. Приемка всего объекта в целом оформляется актом приемочной комиссии (если объекты капитального строительства). Состав комиссии – представители экологического, санитарного, противопожарного надзора, архитектурно-строительного надзора, генеральный проектировщик

2. должен предоставить земельный участок для строительства согласно условиям договора. Если не предоставляет, то будет просрочка кредитора. Правила ч.1 ГК (ст. 406), правила о встречном предоставлении обязательства.

Могут быть предусмотрены сопутствующие обязательства, как возмездно, так и безвозмездно:

передать в пользование здание или сооружение

обеспечить транспортировку груза

провести электроэнергию

3. оплатить выполненные подрядчиком работы согласно смете и условиям договора

Может быть поэтапная, либо полная. Оплачивать только то, что было предусмотрено договором, проектной документацией, разумные расходы.

4. можно включить обязанность по страхованию объекта.

Установлен гарантийный срок – 5 лет для обнаружения недостатков.