Тема 3. Способы обеспечения возвратности кредита.

Классификация залоговых операций.

Залоговые операции КБ- это операции по оформлению, действию и использованию залогового механизма, обеспечивающего возврат кредита. Классификация видов залога осуществляется по ряду критериев.

В зависимости от экономического содержания предметов залога выделяются следующие его виды: 1. товарно-материальных ценностей (производственные запасы, полуфабрикаты, готовая продукция, товары) 2. ценные бумаги (акции, облигации, ГКО) и векселя 3. денежные средства (срочные рублёвые и текущие валютные депозиты) 4. недвижимость (здания, сооружения, квартиры, дачи) 5. права.

В зависимости от материально вещественного содержания предметов залога выделяют следующие виды залога: 1. материальные ценности 2. финансовые ценности.

В зависимости от способа владения предметов залога выделяются следующие виды залога: 1. заклад (передача права владения кредитору) 2. владение предметом залога залогодателем (ссудополучателем).

В зависимости от права пользования выделяются следующие виды залога:

1. без права пользования (предмет залога по структуре неизменён в течении периода пользования ссудой) 2. с правом пользования (залог товара в обороте и залог товаров в переработке, предусматривающие возможность замены первоначального предмета залога).

На начальном этапе оформления залогового механизма осуществляется также оценка стоимости залога.

Наиболее принципиальные положения, которые предполагается принять во внимание при определении стоимости залога с учетом международного опыта следующие: 1. большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимости 2. принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться, с тем чтобы покрыть кредитный риск в любое время 3. оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации 4. подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должна быть подтверждена 5. в случае товарно-материальных ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно, если к ним привлечены независимые эксперты 6. при оценке особое внимание следует обратить внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества может быть представлен следующим образом:

Цена открытого рынка минус: затраты на реализацию, маржа вынужденной продажи, величина любых приоритетных претензий на имущество, оплата судебных издержек.

Чистая реальная стоимость минус: требуемая моржа безопасности ( в зависимости от степени риска), действительная стоимость имущества, являющаяся обеспечением возврата ссуды.

7. наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка недвижимости в качестве предметов залога. В международной практике для оценки недвижимости используются три основных метода, которые применяют в комплексе для выбора оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возможных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учётом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод(доходный)- исходит из посылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, кот может принести данная недвижимость при её эксплуатации. Для использования данного метода ориентируется на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения дохода от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Залоговое право, механизм его реализации.

Залог дает право кредитору (банку): при неисполнении заемщиком своего обязательства получать преимущественное удовлетворение претензии по ссуде и причитающимся процентам из стоимости заложенного имущества.

В договоре о залоге должны быть предусмотрены пункты, предусматривающие вид залога, существо исполнения обеспеченного залогом требования, его размер и сроки, состав и стоимость заложенного имущества, права и обязательства сторон и др.

Содержание договора о залоге различается в зависимости от предмета и вида залога.

Товарно-материальные ценности могут использоваться в качестве залога при выдаче банком ссуд на совершение торгово-посреднических сделок или на производственные нужды.

Использование заклада, сопровождающего передачей заложенных ценностей банку, обеспечивает уверенность кредитора в их сохранности, но лишает заемщика права владения и пользования ими. В качестве заклада может выступать ограниченный состав ценностей, поскольку банк не располагает складскими помещениями. Заклад применим по отношению к наличной валюте, золотым изделиям, украшениям, предметам искусства.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая:

1. задолженность по выданной ссуде на 1.05.95 520000000 рублей

2. стоимость заложенных ценностей на эту же дату по сведениям заемщика 700000000 рублей

3. маржа, установленная банком с учетом возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости заложенных ценностей)

4. реальная стоимость заложенных ценностей 700000000-(30% от 700000000)= 400000000 рублей.

5. излишек (+), недостаток (-) обеспечение -30= (520000000-490000000) рублей