6 Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит – особенный вид экономических отношений по поводу предоставления кредитов под залог недвижимого имущества. (Положение НБУ про кредитование, утв. постановлением Правления НБУ от 28.09.1995 г. № 246).

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI ст. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (сначала в Афинах залоговым обеспечениям служила личность должника, которому в случае невыполнения зобязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории относился столб с надписью о том, что отмеченная собственность служит обеспечением претензии кредитора в именующей сумме. На таком столбе, который получил название «ипотека» (от грец. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги владельца земли.

Позже для этой цели стали использовать особенные книги, которые назывались ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I ст. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II ст. н.э.) было разработано особенное законодательство для ипотечных банков, которые существовали рядом с другими специализированными банками, а также другими кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Да, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5 % годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX ст., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского состояния).

В Украине программы ипотечного кредитования (в первую очередь, кредиты для приобретения жилья) активно стали развиваться с 2000 года. За последний год ощутимо вырос интерес банков к теме ипотечного кредитования. Банки пытаются в этих неуверенных условиях самостоятельно или в сотрудничестве с риэлторами занять перспективную нишу на рынке. То, что эта ниша перспективна, подтверждает и активизация рынка недвижимости, и рост, количества потенциальных покупателей, которые хотят и могут покупать квартиры в кредит, и просто здоровая логика и опыт других стран (как правило, недвижимость покупают в кредит, потому что это выгодно).

Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины ( 254к/96-ВР ) и состоит из Гражданского кодекса Украины ( 435-15 ), Хозяйственного кодекса Украины ( 436-15 ), Земельного кодекса Украины ( 2768-14 ), данного Закона и другого, нормативно правовых актов, а также международных договоров Украины. 1 января в 2004 г, .вступил в силу Закон Украины “Об ипотеке” от 05.06.2003 № 898-IV.

Согласно этому закону ипотека - вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном данным Законом.

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает на основании закона или решения суда, применяются правила относительно ипотеки, которая возникает на основании договора, если другое не установлено законом.

Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения. В случае ипотеки, которая возникает на основании закона или решения суда, взаимные права и обязательства ипотекодателя и ипотекодержателя возникают со дня совершения соответствующего правового действия, на основании которого возникает ипотека, или со дня набирания законной силы решениям суда.

Ипотекой может быть обеспеченное выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной к прекращению основного обязательства или к окончанию срока действия ипотечного договора.

В случае нарушения должником основного обязательства в соответствии с ипотекой ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированные после государственной регистрации ипотеки.

Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его/ее возникновения и регистрации к моменту государственной регистрации ипотеки.

Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированы права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету - в очередности их государственной регистрации.

Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством. В случае несоблюдения этого условия ипотечный договор является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.

Государственная регистрация осуществляется лицом, на которого в соответствии с законодательством возложенные функции относительно государственной регистрации обременений недвижимого имущества ипотекой, на основании сообщения ипотекодержателя, в котором отмечается такая информация:

1. сведения об ипотекодателя и ипотекодержателя:

• для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц сведения о:

  • для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код, в Единственном государственном реестре юридических и физических лиц - предпринимателей;

  • для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;

• для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц сведения о:

  • для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного местожительства и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц - налогоплательщиков и других обязательных платежей;

  • для иностранцев, лиц, без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного местожительства за пределами Украины;

2. описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;

3. размер основной суммы задолженности и процентов за основным обязательствам и/или ссылки на правовое действие, в которой установлено основное обязательство в случае, если ипотекой обеспечивается удовлетворения требований, которые могут возникнуть в будущем;

4. срок полного выполнения основного обязательства или срок действия ипотечного договора в случае, если ипотекой обеспечивается удовлетворения требований, которые могут возникнуть в будущем;

5. ссылка на выдачу договора залога, его номер.

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при таких условиях:

• недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведомства, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;

• недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть взыскание обращения;

• недвижимое имущество зарегистрированное в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуральной форме объект права собственности, если другое не установлено данным Законом.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодаветель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем этого имущества на время заключения ипотечного договора.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не установлено данным Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если другое не установлено ипотечным договором.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи предмета ипотеки, несет ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным договором.

Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей данного Закона считается недвижимым имуществом.

Ипотека прекращается в случае:

• прекращения основного обязательства или окончание срока действия ипотечного договора;

• реализации предмета ипотеки в соответствии с Законом «Об ипотеке»;

• приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки; признание ипотечного договора недействительным;

• уничтожения (потери) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не возобновил ее. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на ней здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается;

• по другим основаниям, предусмотренных Законом.

Следующие ипотеки прекращаются в результате обращения взыскания за предыдущей ипотекой. Сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Кредитные программы ипотечного кредитования в ПриватБанке представлены в Приложении 3.